El impuesto sobre bienes inmuebles en Lombok es un factor importante que deben tener en cuenta los inversores extranjeros a la hora de calcular el coste total de la adquisición y la propiedad de un inmueble.
Se aplican diferentes impuestos al comprar, poseer, alquilar o vender una propiedad en Lombok. Tus obligaciones fiscales dependen de si eres titular de la propiedad a título personal, en régimen de arrendamiento o a través de una PT PMA.
En esta guía se explican los impuestos que hay que pagar en cada fase de la propiedad, los errores más comunes que suponen un coste para los inversores extranjeros en Lombok y cómo la estructura de la propiedad influye en la obligación tributaria.
¿Qué impuestos hay que pagar al comprar una propiedad en Lombok?
Al comprar una propiedad, tu obligación tributaria viene determinada por el título de propiedad que adquieras. Si eliges entre Hak Pakai, HGB o SHMSRS, adquieres derechos sobre el suelo registrados y debes pagar el BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan).
El BPHTB es un impuesto único que paga el comprador cuando se transfiere el derecho sobre el terreno. El tipo impositivo es del 5 % del valor de la transacción o del NJOP (valor catastral), menos el umbral de exención aplicable (NPOPTKP).
Se aplica un IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) del 11 % al 12 % al adquirir una vivienda nueva o sobre plano directamente a un promotor inmobiliario registrado como empresario sujeto a impuestos (PKP). Por lo general, no se aplica a las transacciones de arrendamiento entre particulares.
| Impuestos | Tipo/base habitual | ¿Quién suele pagar? | Cuándo se aplica |
| BPHTB | Por lo general, el 5 % del valor de adquisición imponible tras aplicar la deducción NPOPTKP. | Comprador/adquirente | Adquisición de terrenos o derechos de construcción que cumplan los requisitos |
| IVA | Tipo legal: 12 %; las normas especiales del DPP pueden dar lugar a una carga efectiva del 11 % para las transacciones que cumplan los requisitos y no sean de lujo. | Comprador | Determinadas ventas de bienes inmuebles sujetas a impuestos realizadas por PKP |
| PBB-P2 | El tipo impositivo local y la base imponible se determinan con arreglo a la normativa regional; el tipo máximo legal es del 0,5 %. | Contribuyente vinculado al bien sujeto a tributación | Anualmente |
| PPh Final – alquiler | El 10 % del alquiler bruto del terreno o del inmueble | Propietario/arrendador; el mecanismo de retención depende del inquilino | Ingresos por alquiler |
| PPh Final – venta | Por lo general, el 2,5 % del valor bruto de la transmisión en el caso de las transmisiones ordinarias sujetas a impuestos. | Vendedor/cedente | Cesión de derechos sobre terrenos o edificios que cumplan los requisitos |
| Impuesto sobre la renta de las sociedades | Por lo general, el 11 % de la base imponible ordinaria, sin perjuicio de las facilidades aplicables. | PT PMA | Beneficios empresariales fuera de los regímenes de tributación definitiva |
Antes de firmar, solicita una confirmación por escrito de si el precio de compra indicado incluye el IVA. Cuando los promotores anuncian precios «todo incluido», normalmente se refieren a que sus propios impuestos están incluidos. Tu obligación de pagar el IVA suele ser independiente.
¿Qué impuestos hay que pagar mientras se es propietario de un inmueble en Lombok?
El PBB-P2 (Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan) es un impuesto municipal anual sobre bienes inmuebles. El impuesto se calcula a partir del NJOP del inmueble, tras aplicar el NJOPTKP y el porcentaje de la base imponible según la normativa fiscal regional vigente.
El tipo máximo legal del PBB-P2 es del 0,5 %, pero el tipo real y el porcentaje de la base imponible los determina la administración local correspondiente. Esto significa que el importe anual del PBB puede variar según la jurisdicción y la propiedad en Lombok.
Antes de realizar la compra, solicita el último SPPT (carta de notificación de impuestos a pagar) del inmueble, el PBB y el historial de pagos, en lugar de calcular el impuesto a partir del precio de compra o del valor de mercado.
¿Qué impuestos hay que pagar si se alquila una vivienda en Lombok?
El impuesto sobre los ingresos por alquiler en Lombok depende de tu situación de residencia y de la estructura de la propiedad.
- Los residentes fiscales indonesios y las sociedades PT PMA pagan un impuesto definitivo del 10 % sobre los ingresos brutos por alquiler de terrenos y edificios.
- Los extranjeros no residentes que no dispongan de un número de identificación fiscal indonesio están sujetos a una retención fiscal del 20 % sobre los ingresos que envíen al extranjero, que el administrador de la propiedad deduce antes de transferir los fondos. Un convenio de doble imposición entre Indonesia y tu país de origen podría reducir este tipo impositivo.
- Las sociedades PT PMA también pagan el impuesto sobre sociedades estándar sobre los beneficios totales de la empresa (un 22 %, o un 11 % para las empresas con una facturación anual inferior a 4.800 millones de IDR), independientemente del impuesto definitivo del 10 % sobre los ingresos por alquiler. Los dividendos distribuidos pueden volver a tributar cuando se abonan a los accionistas.
Por lo general, un extranjero que posea una propiedad a título personal en régimen de «Hak Pakai» o de arrendamiento no puede anunciarla con fines comerciales en plataformas como Airbnb.
Para gestionar legalmente un negocio de alquiler a corto plazo, es necesario disponer de una PT PMA con la licencia KBLI correspondiente, ya que la normativa indonesia considera la hostelería comercial como una actividad empresarial y no como una transacción personal.
| Término | Definición |
|---|---|
| Retención en origen | Impuesto que se recauda deduciendo el importe correspondiente de un pago antes de que los ingresos se transfieran al destinatario. La parte que realiza el pago puede ser responsable de retener y abonar el impuesto a la autoridad fiscal. |
| Convenio de doble imposición (CDI) | Un acuerdo entre dos países que establece la atribución de los derechos de tributación sobre los ingresos transfronterizos y establece mecanismos para evitar o reducir la doble imposición. |
¿Qué impuestos hay que pagar al vender una propiedad en Lombok?
El PPh Final es un impuesto sobre la renta obligatorio que grava la venta de inmuebles en Indonesia. El vendedor abona el 2,5 % del importe más elevado entre el precio bruto de venta y el NJOP. Se aplica tanto si la venta genera beneficios como si no, independientemente de la estructura de propiedad, incluidas las ventas realizadas a través de un acuerdo de titularidad ficticia.
El notario no puede formalizar la transferencia de la propiedad en la oficina del catastro hasta que se haya abonado el PPh Final. Es posible que algunos promotores o vendedores pidan a los compradores que contribuyan al pago de este impuesto. Aborde esta cuestión con cautela. Los acuerdos paralelos destinados a reducir el valor de la transacción declarado por el vendedor son ilegales y pueden acarrear graves problemas si surge un conflicto más adelante. Podemos ayudarle a gestionar los trámites fiscales y la documentación necesaria antes de que se formalice la transferencia de la propiedad.
Si tienes previsto enviar los ingresos de la venta a tu país de origen, los bancos indonesios suelen exigir una prueba de que has cumplido con todas tus obligaciones fiscales locales antes de autorizar la transferencia.
Errores fiscales habituales que suponen un coste para los inversores extranjeros en Lombok
La mayoría de los problemas fiscales a los que se enfrentan los compradores extranjeros en Lombok se deben a unos pocos errores habituales.
Elección de la base correcta para el cálculo del BPHTB
El BPHTB se calcula sobre el valor más alto entre el valor de la transacción y el NJOP, y no simplemente sobre el NJOP más bajo por defecto.
Si das por hecho que el NJOP se aplica siempre, corres el riesgo de pagar de menos y podrías enfrentarte a sanciones, intereses y retrasos en la transferencia de tu certificado cuando se detecte el error.
Utilizar una estructura de titularidad fiduciaria sin un plan fiscal
Los acuerdos de titularidad nominal, en los que un ciudadano indonesio ostenta la titularidad legal en nombre de un extranjero, suponen un riesgo fiscal, ya que el titular legal y el beneficiario efectivo son personas diferentes.
Esta situación complica la declaración de las plusvalías, las herencias y las reventas. Las autoridades fiscales indonesias están cada vez más atentas a las estructuras de personas interpuestas no declaradas.
El uso de una PT PMA te ofrece una estructura de propiedad legal y transparente, con requisitos de información bien definidos. De este modo, se evitan los riesgos y las complicaciones que conllevan los acuerdos informales con personas designadas.
Para obtener más información sobre cómo constituir una empresa de inversión extranjera, consulta la guía sobre PT PMA de ILA Global Consulting.
Suponiendo que las obligaciones fiscales se reinician con cada venta
Las deudas pendientes por el impuesto sobre la propiedad (PBB) u otras obligaciones fiscales recaen sobre el inmueble, y no sobre el anterior propietario.
Comprueba el historial de pago de impuestos de la propiedad como parte de tu proceso de diligencia debida para evitar heredar la deuda tributaria de otra persona.
No registrar un bien en las cuentas de tu PT PMA
Si tu PT PMA es propietaria de un inmueble, debes incluir dicho activo en tus declaraciones fiscales anuales y en los informes LKPM.
Cualquier discrepancia entre los registros del Registro de la Propiedad y los activos declarados por tu empresa puede dar lugar a una inspección fiscal.
Consulte la guía sobre informes LKPM de ILA Global Consulting para obtener más información sobre los requisitos de presentación de informes LKPM.
| Término | Definición |
|---|---|
| Titular real | La persona que, en última instancia, es propietaria de un activo o de un acuerdo, lo controla o se beneficia de él, incluso cuando la titularidad jurídica o la propiedad formal recaiga en otra persona o entidad. |
| Inspección fiscal | Una inspección formal realizada por la autoridad fiscal de los registros, las operaciones y el cumplimiento tributario de un contribuyente, con el fin de determinar si las obligaciones fiscales se han declarado y abonado correctamente. |
| Diligencia debida | Una revisión que se lleva a cabo antes de una operación con el fin de verificar la información pertinente en materia jurídica, financiera, fiscal, de titularidad y de otro tipo, así como de identificar posibles riesgos u obligaciones pendientes. |
¿Qué estructura de propiedad es más adecuada para tu inversión?
La estructura adecuada depende de lo que pretendas hacer con la propiedad.
Si tienes pensado vivir en la vivienda, tener el «Hak Pakai» a tu nombre te permite simplificar tus obligaciones fiscales. Pagarás el PBB cada año, el BPHTB al comprar y el PPh Final si decides venderla.
Si tiene intención de obtener ingresos por alquiler, utilizar una PT PMA para gestionar HGB le ofrece una vía jurídica clara para llevar a cabo operaciones comerciales. Esta estructura le obliga a cumplir con los requisitos del impuesto de sociedades, presentar informes anuales y cumplir con la normativa de la LKPM.
ILA Global Consulting ayuda a los inversores a elegir la estructura de propiedad más adecuada para sus objetivos, a verificar el historial fiscal de un inmueble durante el proceso de diligencia debida y a gestionar las obligaciones fiscales y de presentación de informes derivadas de la propiedad de un inmueble en Lombok, ya sea a título personal o a través de una PT PMA.
Antes de comprometerte con una estructura o firmar un contrato de compraventa, consulta con ILA Global Consulting. Nos aseguramos de que tu inversión esté preparada para el éxito a largo plazo.
Preguntas frecuentes
En general, no. El BPHTB, el PBB y el PPh Final se aplican con los mismos tipos impositivos, independientemente de la nacionalidad. La principal diferencia radica en la condición de residente: los extranjeros no residentes están sujetos a una retención en origen del 20 % sobre los ingresos por alquileres remitidos al extranjero, frente al 10 % aplicable a los residentes fiscales y a las estructuras de PT PMA.
Sí. El PBB debe abonarse anualmente, independientemente de si el inmueble genera ingresos, y es necesario presentar un justificante de pago antes de poder venderlo o transmitirlo posteriormente.
Por lo general, no. La actividad de alquiler comercial a corto plazo requiere que una PT PMA cuente con la licencia KBLI correspondiente. Un extranjero que posea una propiedad a título personal en régimen de «Hak Pakai» o de arrendamiento carece de la base jurídica necesaria para llevar a cabo una actividad de alquiler.
El BPHTB equivale al 5 % del valor de la transacción o del NJOP, el que sea mayor, menos el umbral local del NPOPTKP. Basar el cálculo en el NJOP más bajo por defecto es uno de los errores más comunes y costosos que cometen los compradores extranjeros.
No automáticamente. Una PT PMA paga el impuesto de sociedades estándar sobre los beneficios totales (un 22 %, o un 11 % para las empresas más pequeñas), mientras que los ingresos por alquileres se gravan específicamente a un tipo definitivo del 10 %. Que una PT PMA reduzca tu carga fiscal total depende de tu volumen de alquileres, de tus planes a largo plazo y de cómo se haya configurado la estructura.
