Una vivienda construida sin un PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) no es solo una cuestión de carecer de un documento. Sin un PBG aprobado, la normativa urbanística de Indonesia impide que el inmueble pase a la fase del SLF (Sertifikat Laik Fungsi). Esto impide su ocupación y funcionamiento legales.
Desde la entrada en vigor del Reglamento del Gobierno n.º 28 de 2025 (PP 28/2025), el procedimiento de concesión de licencias se ha vuelto más estructurado y secuencial. Cada paso, desde la aprobación de la zonificación hasta la licencia de obras y la certificación de idoneidad, debe completarse en el orden establecido.
Esta guía explica cómo funcionan el PBG y el SLF en el marco actual, cómo funciona el nuevo mecanismo de aprobación tácita y en qué se diferencia el proceso entre Bali y Lombok.
¿Qué son el PBG y el SLF?
El PBG (Persetujuan Bangunan Gedung), o autorización de construcción, es la normativa que regula la legalización de la construcción de edificios en Indonesia y ha sustituido al IMB desde 2021. Antes de que comiencen las obras, las autoridades revisan los planos arquitectónicos, estructurales y de instalaciones (MEP) para garantizar que cumplen con las normas técnicas de Indonesia.
Una vez que dispongas de un PBG, este seguirá siendo válido siempre y cuando tu edificio se ajuste a los planos aprobados. Cualquier modificación en la estructura, el diseño o los sistemas requiere una nueva aprobación. Esto te ofrece seguridad a largo plazo si construyes de acuerdo con la normativa.
Una vez finalizada la construcción, debes obtener el SLF (Sertifikat Laik Fungsi), es decir, el Certificado de Idoneidad Funcional. Este certificado acredita que tu edificio cumple con el PBG aprobado y que está listo para su uso y funcionamiento seguros.
En el caso de los inmuebles residenciales, el SLF tiene una validez de 20 años. En el caso de los edificios comerciales, hoteleros e industriales, su validez es de 5 años. Debes renovar el SLF antes de que caduque para evitar interrupciones.
La PBG y la SLF son dos autorizaciones distintas, y es necesario obtenerlas ambas en el orden correcto. Primero hay que obtener la PBG para comenzar la construcción y, a continuación, la SLF para confirmar que el edificio está listo para su uso.
Las solicitudes de PBG y SLF se presentan a través del SIMBG (Sistem Informasi Manajemen Bangunan Gedung), que revisa los planos de tu arquitecto, los cálculos estructurales y los resultados de las inspecciones.
El mero hecho de disponer de un PBG no cumple con todas tus obligaciones en materia de licencias. No puedes obtener un SLF sin un PBG aprobado, ya que las inspecciones se basan en los planos originales.
| Plazo | Definición |
|---|---|
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SIMBG (Sistema de Información para la Gestión de Edificios) |
El sistema digital de gestión de edificios de Indonesia se utiliza para tramitar las solicitudes relacionadas con los edificios, incluidas las de PBG y SLF, y para revisar la documentación técnica de los edificios y los resultados de las evaluaciones. |
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MEP (Instalaciones mecánicas, eléctricas y de fontanería) |
Los sistemas mecánicos, eléctricos y de fontanería instalados en un edificio, que forman parte de los planos técnicos evaluados durante el proceso de concesión de la licencia de obras. |
PBG frente a SLF en Indonesia: diferencias y requisitos
| Aspecto | PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) | SLF (Sertifikat Laik Fungsi) |
| Propósito | Aprueba la construcción de un edificio con arreglo a los planos presentados y a la normativa técnica aplicable | Confirma que el edificio terminado se ajusta a las especificaciones de construcción aprobadas (PBG) y es apto para su uso |
| Cuándo es necesario | Antes de que comience la obra | La obra está completada en un 70-100 % |
| Qué se evalúa | Planos arquitectónicos, estructurales y de instalaciones (MEP), así como requisitos técnicos | El edificio terminado y si se ajusta al PBG aprobado |
| Validez | Por tiempo indefinido, siempre y cuando la estructura, el diseño y los sistemas del edificio sigan siendo conformes a los planos aprobados | 20 años para edificios residenciales; 5 años para edificios comerciales, hoteleros e industriales |
¿En qué consiste el proceso obligatorio de PBG y SLF?
De conformidad con la PP 28/2025, el proceso comienza por confirmar que el proyecto cumple con la normativa urbanística aplicable. Es necesario obtener la autorización medioambiental correspondiente antes de solicitar el PBG. Una vez aprobado el PBG y finalizada la construcción, el edificio puede pasar a la fase SLF.
Antes de iniciar la solicitud, reúne los documentos necesarios para tu proyecto. En el caso de un PBG, estos suelen incluir la documentación sobre los derechos sobre el terreno, las autorizaciones urbanísticas y medioambientales, y los planos técnicos de la obra, incluidos los planos arquitectónicos, estructurales y de instalaciones (MEP).
Para obtener un SLF, tus documentos deben demostrar que el edificio terminado se ajusta al PBG aprobado y que ha superado las evaluaciones exigidas. La documentación específica depende de tu propiedad, del tipo de edificio, de los derechos sobre el terreno y de los detalles del proyecto. Para consultar una lista de comprobación paso a paso y una guía de solicitud, consulta la guía de la ILA sobre cómo solicitar el PBG y el SLF.
Cada fase requiere la documentación de la fase anterior. No es posible modificar el orden del proceso solicitando primero un permiso de una fase posterior.
Cumplimiento de la normativa urbanística a través de KKPR
El KKPR (Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang) es la confirmación oficial de que el uso y la construcción que tiene previstos se ajustan a la normativa urbanística aplicable a su parcela concreta.
Si ya existe un Plan Espacial Detallado (RDTR) digital en el sistema OSS (Presentación Única en Línea), puedes obtener la confirmación automáticamente a través de KKKPR.
Si no existe un RDTR integrado, deberás solicitar a la autoridad local de ordenación del territorio la autorización oficial del PKKPR. Este proceso suele llevar más tiempo.
El KKPR es gratuito, pero constituye una fase obligatoria del proceso. Sin el KKPR, no se puede pasar a la fase del PBG.
Autorización medioambiental
El tipo de autorización medioambiental que necesitas depende de la envergadura de tu proyecto y de en qué consista.
Por ejemplo, si vas a construir una villa privada, normalmente necesitas un SPPL. Si vas a construir varias villas, un hotel boutique o un restaurante con más de 2.000 m² de superficie construida, por lo general necesitas un UKL-UPL.
Los proyectos de más de 5 hectáreas o 10 000 m², o aquellos situados cerca de zonas ecológicas sensibles, requieren un AMDAL completo.
Debes obtener la autorización medioambiental antes de poder solicitar la PBG. Una vez aprobada la PBG y finalizada la construcción, podrás solicitar la SLF.
| Plazo | Definición |
|---|---|
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RDTR (Plan Espacial Detallado) |
Un documento detallado de ordenación del territorio que establece los usos permitidos del suelo y los requisitos de urbanización para zonas concretas. |
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KKKPR (Certificado de conformidad en materia de ordenación del territorio) |
Una confirmación digital de que el uso del suelo propuesto se ajusta al plan de ordenación territorial aplicable, que suele estar disponible cuando el RDTR correspondiente se ha integrado en el sistema OSS. |
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PKKPR (Aprobación de la conformidad en materia de ordenación del territorio) |
Una autorización formal de uso del espacio que se expide cuando la zona en cuestión no cuenta con un RDTR integrado a través del sistema OSS. |
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SPPL (Declaración de gestión y seguimiento medioambiental) |
Una declaración de compromiso para gestionar y supervisar los impactos medioambientales de las actividades que no están sujetas a requisitos de evaluación medioambiental más exhaustivos. |
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UKL-UPL (Iniciativas de gestión y seguimiento medioambiental) |
La gestión y el seguimiento de empresas y/o actividades que no tienen un impacto significativo en el medio ambiente, lo cual es necesario como parte del proceso de toma de decisiones relativo a la puesta en marcha de dichas empresas y/o actividades. |
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AMDAL (Evaluación de impacto ambiental) |
Una evaluación de los impactos significativos que una empresa y/o actividad prevista puede tener sobre el medio ambiente, que se exige como parte del proceso de toma de decisiones relativo a la puesta en marcha de dicha empresa y/o actividad. |
¿Qué ha cambiado con la PP 28/2025?
En junio de 2025, la PP 28/2025 sustituyó al Reglamento del Gobierno n.º 5 de 2021 y reestructuró la forma en que encajan los subsistemas de concesión de licencias de la OSS, incluida la forma en que las autorizaciones de obra se integran en la plataforma general.
Si eres propietario de un inmueble en Bali o Lombok, hay tres cambios importantes que afectarán a la forma en que gestionas las autorizaciones de obra y cumples con la normativa.
Las autorizaciones de obra se integran en el OSS
La PP 28/2025 amplió el OSS de tres subsistemas de concesión de licencias a seis, añadiendo el subsistema de requisitos básicos (Subsistem Persyaratan Dasar). Anteriormente, las empresas tenían que coordinarse por separado con diferentes autoridades para obtener la autorización medioambiental, el KKPR y las licencias de obra.
Los datos generados por SIMBG se vinculan directamente a tu expediente del OSS. Tu estado de PBG y SLF se combinan en un único archivo de licencia unificado.
Puedes gestionar todas estas autorizaciones desde un único lugar. La plataforma OSS agiliza el proceso y te permite realizar un seguimiento del estado de tus licencias de forma más eficiente.
La puesta en marcha se está llevando a cabo a nivel de regencia, por lo que el proceso exacto puede variar según la localidad.
El «Fiktif Positif» se aplica a PBG y SLF
La PP 28/2025 aplica el mecanismo de aprobación tácita (fiktif positif) a las autorizaciones PBG y SLF, así como a las autorizaciones técnicas y medioambientales. Este cambio amplía el alcance de las aprobaciones automáticas para las solicitudes que cumplen los requisitos.
Si presentas una solicitud que cumple con los requisitos y la autoridad no responde dentro del plazo establecido, la autorización se concede automáticamente. A continuación, la OSS deberá facilitarte un certificado de autorización, que tiene la misma validez que una autorización ordinaria.
Este mecanismo te protege de los retrasos administrativos, pero aun así debes asegurarte de que todos tus documentos sean correctos y estén completos.
Los artículos 244 y 245 del Decreto Legislativo 28/2025 permiten al Gobierno realizar auditorías posteriores a la concesión de las licencias expedidas a través de este mecanismo. Si en una auditoría se constata que la solicitud está incompleta o contiene información inexacta, la licencia considerada concedida podrá ser revocada.
Existen normas de tramitación acelerada para las zonas estratégicas
Si tu proyecto se encuentra en una Zona Económica Especial (KEK), en una Zona de Libre Comercio o está clasificado como Proyecto Estratégico Nacional, podrás beneficiarte de una tramitación acelerada.
En el caso de estos proyectos, puedes realizar determinados trámites documentales una vez concedida la licencia, lo que te permitirá avanzar con mayor rapidez.
La mayoría de los proyectos de villas y hoteles boutique en Bali no cumplen los requisitos para acogerse a las normas de tramitación acelerada. Sin embargo, si tu proyecto se encuentra en la Zona Económica Especial de Mandalika, en Lombok, es posible que puedas acogerte a ellas.
¿Cómo ha cambiado la aplicación de la normativa urbanística en Bali?
La ordenación del territorio de Bali se rige por la Ley Provincial de Bali n.º 2 de 2023, que establece el Plan Provincial de Ordenación Territorial (RTRW) para el periodo 2023-2043. A su vez, el Plan de Ordenación Territorial Regional (RDTR) de cada regencia define con exactitud qué usos del suelo y qué proyectos urbanísticos están permitidos en su jurisdicción.
En virtud de la RTRW, el KKPR se expide mediante confirmación, aprobación o recomendación, en función de su proyecto y de si el terreno se encuentra dentro de un RDTR digitalizado.
Antes de adquirir un terreno, comprueba que la normativa urbanística permita el proyecto de desarrollo que tienes previsto. Las solicitudes de KKPR para terrenos situados en una zona verde (área protegida) serán rechazadas y paralizarán tu proyecto. ILA Global Consulting puede ayudarte a confirmar si el uso que tienes previsto está permitido y si la normativa urbanística es la correcta antes de seguir adelante.
La Ley Provincial de Bali n.º 4 de 2026 también aborda la conversión de terrenos agrícolas productivos protegidos (LP2B) en villas o edificios comerciales y prohíbe los acuerdos de propiedad a nombre de terceros, estableciendo sanciones administrativas y penales en caso de incumplimiento.
Si el inmueble que tienes previsto adquirir se encuentra en terrenos agrícolas o protegidos por la normativa LP2B, o en sus inmediaciones, comprueba primero que cumple con la normativa urbanística. Hazlo antes de invertir en planos arquitectónicos o trabajos técnicos para evitar retrasos costosos.
Si tu operación inmobiliaria implica a un propietario local, comprueba las condiciones del terreno y la titularidad antes de seguir adelante. Dadas las restricciones sobre los titulares nominales que establece la Perda 4/2026, tener un terreno a nombre de otra persona conlleva ahora graves riesgos legales.
| Plazo | Definición |
|---|---|
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RTRW (Plan Territorial Regional) |
Un marco de ordenación del territorio a largo plazo que establece la distribución general y los usos permitidos del suelo en una provincia u otra región administrativa. |
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LP2B (Tierras agrícolas para una alimentación sostenible) |
Tierras agrícolas destinadas a la producción sostenible de alimentos y protegidas contra su reconversión a otros usos en virtud de la normativa indonesia vigente. |
| Acuerdo sobre terrenos de los candidatos | Una figura jurídica en la que un terreno se inscribe a nombre de una persona, mientras que otra persona —a menudo un inversor extranjero— es la que, en realidad, detenta el interés económico sobre el inmueble. |
¿En qué se diferencian los procesos del PBG y el SLF entre Bali y Lombok?
Los requisitos nacionales para la concesión de licencias de PBG y SLF se aplican tanto en Bali como en Lombok. No obstante, el proceso puede variar en función del título de propiedad del propietario y del marco local de ordenación del territorio.
En Bali, un extranjero titular de un contrato de arrendamiento (Hak Sewa) no puede solicitar personalmente un PBG o un SLF. El propietario indonesio debe presentar la solicitud a su nombre, acompañada de un contrato de arrendamiento legalmente vinculante que le conceda el derecho a construir.
Otra opción es constituir una sociedad de responsabilidad limitada (PT PMA) para que sea la titular del terreno en régimen de HGB y presentar la solicitud como empresa.
Si aún no has constituido una empresa, ten en cuenta que el sistema OSS de Bali bloquea ahora los nuevos registros de PT PMA para empresas de riesgo bajo y medio-bajo. Deberías planificar este paso con más antelación de lo que lo habrías hecho en el pasado.
¿Qué tiene de especial Lombok?
En Lombok, los extranjeros particulares tienen más opciones. Puedes ser titular de un «Hak Pakai» a tu nombre para una vivienda que cumpla los requisitos.
Un ciudadano extranjero que sea titular de un «Hak Pakai» a su nombre puede solicitar directamente el PBG y el SLF.
Para el desarrollo comercial, un inversor extranjero puede acogerse al régimen HGB a través de una PT PMA, siendo esta última la titular de los derechos sobre el suelo. El SHMSRS también ofrece la opción de la propiedad horizontal para las viviendas en bloque o apartamentos que cumplan los requisitos.
Las normas urbanísticas locales varían según la isla. En Bali, hay que cumplir el RTRW provincial y las medidas de protección establecidas en la Perda 4/2026. En Lombok, se aplican el plan provincial de Nusa Tenggara Occidental y los RDTR locales.
Si estás comparando las condiciones de propiedad inmobiliaria entre ambas islas, la guía inmobiliaria de Lombok de ILA ofrece más detalles sobre las opciones de titularidad de terrenos disponibles para los compradores extranjeros y cómo estas afectan a la propiedad inmobiliaria en Lombok.
¿Quién puede solicitar un PBG o un SLF?
Tu derecho a solicitarlo depende de los derechos sobre el terreno y de la estructura de propiedad. En el caso de los inmuebles situados en Bali, el solicitante puede ser:
- Un ciudadano indonesio titular de un SHM (Hak Milik).
- Un terrateniente indonesio que colabora con un propietario extranjero en el marco de un contrato de arrendamiento.
- Una sociedad de responsabilidad limitada ( PT PMA ) que posee terrenos según el Código General de Contabilidad ( HGB).
- En Lombok, un extranjero titular de un «Hak Pakai» sobre una vivienda que cumple los requisitos.
Solo el titular legal de los derechos sobre el terreno puede presentar la solicitud de licencia de obras. Asegúrate de que la estructura de la propiedad esté clara y debidamente documentada antes de iniciar los trámites ante la PBG y la SLF.
Cómo cumplir con los requisitos de PBG y SLF
Para los propietarios extranjeros, el proceso del PBG y el SLF implica algo más que presentar una solicitud a través del SIMBG. También deben asegurarse primero de que sus derechos sobre el terreno, la clasificación urbanística, la documentación técnica y las autorizaciones estén en regla.
ILA Global Consulting puede ayudarte revisando tu estructura de propiedad, recurriendo a arquitectos e ingenieros colegiados, elaborando la documentación técnica que necesites y gestionando tus solicitudes a través de SIMBG y OSS.
Si eres propietario de un edificio que se construyó sin un PBG, iniciar ahora el proceso de regularización puede ayudarte a proteger tu situación legal y tus ingresos por alquiler. Concierta una consulta con ILA para analizar tu situación antes de contratar a arquitectos, comprar un terreno o fijar una fecha de inicio de las obras.
Preguntas frecuentes
Sí, siempre y cuando tu edificio se haya terminado antes de 2021 y el IMB no haya sufrido modificaciones. Sin embargo, no puedes renovar un IMB caducado. Cualquier reforma, ampliación o cambio de uso requiere ahora un PBG, en lugar de una actualización del IMB anterior.
No en Bali. La solicitud debe presentarla una PT PMA titular de un HGB o un propietario indonesio que colabore con ella. En Lombok, un extranjero titular de un Hak Pakai sobre una propiedad residencial que cumpla los requisitos puede presentar la solicitud directamente, ya que el Hak Pakai es un título de propiedad que permite la titularidad personal a los propietarios extranjeros que cumplan los requisitos.
El plazo de tramitación de SIMBG para una solicitud completa de PBG es de entre 14 y 30 días laborables, aproximadamente. El proceso completo, desde el KKPR hasta los análisis del suelo, la autorización medioambiental, los planos técnicos y la aprobación del PBG, suele durar unos 75 días laborables. Por lo tanto, los propietarios deben prever un plazo de entre tres y cuatro meses para el proceso de principio a fin.
Se considera que tu PBG o SLF ha sido concedido, y la OSS debe expedir un certificado con la misma validez jurídica que una licencia aprobada manualmente. Esto no elimina el riesgo de que se realice una auditoría posterior, por lo que la documentación subyacente debe seguir siendo precisa y completa.
No. El «positivo ficticio» te protege frente a retrasos en la tramitación, pero no frente a solicitudes incompletas o inexactas. Las auditorías posteriores a la aprobación, en virtud de la PP 28/2025, pueden revocar una licencia considerada aprobada si la auditoría determina que la solicitud no cumplía realmente con los requisitos.
