La taxe foncière à Lombok est un élément important à prendre en compte pour les investisseurs étrangers qui évaluent le coût total lié à l'acquisition et à la détention d'un bien immobilier.
Différentes taxes s'appliquent lorsque vous achetez, possédez, louez ou vendez un bien immobilier à Lombok. Vos obligations fiscales dépendent du fait que vous déteniez ce bien à titre personnel, dans le cadre d'un bail ou par l'intermédiaire d'une PT PMA.
Ce guide présente les impôts que vous devez payer à chaque étape de la propriété, les erreurs courantes qui coûtent cher aux investisseurs étrangers à Lombok, ainsi que l'impact de votre structure de propriété sur vos obligations fiscales.
Quelles sont les taxes applicables lors de l'achat d'un bien immobilier à Lombok ?
Lorsque vous achetez un bien immobilier, votre obligation fiscale est déterminée par le titre foncier que vous acquérez. Si vous optez pour un Hak Pakai, un HGB ou un SHMSRS, vous acquérez des droits fonciers enregistrés et devez vous acquitter de la BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan).
La BPHTB est une taxe unique que l'acheteur s'acquitte lors du transfert du droit de propriété foncière. Son taux s'élève à 5 % de la valeur de la transaction ou de la NJOP (valeur fixée par l'administration), déduction faite du seuil d'exonération applicable (NPOPTKP).
Une TVA (taxe sur la valeur ajoutée) comprise entre 11 % et 12 % s'applique lors de l'achat d'un bien immobilier neuf ou sur plan directement auprès d'un promoteur immobilier enregistré en tant qu'entrepreneur assujetti à la TVA (PKP). Elle ne s'applique généralement pas aux transactions de bail entre particuliers.
| Fiscalité | Taux/base type | Qui prend généralement en charge les frais ? | Dans quels cas cela s'applique-t-il ? |
| BPHTB | En règle générale, 5 % de la valeur d'acquisition imposable après déduction du NPOPTKP | Acheteur/acquéreur | Acquisition de terrains ou de droits de construction éligibles |
| TVA | Taux légal : 12 % ; les règles spéciales du DPP peuvent se traduire par une charge effective de 11 % pour les transactions éligibles ne relevant pas du secteur du luxe. | Acheteur | Certaines ventes de biens immobiliers imposables réalisées par PKP |
| PBB-P2 | Taux local et assiette imposable fixés conformément à la réglementation régionale ; taux maximal légal : 0,5 % | Contribuable lié au bien imposable | Chaque année |
| PPh Final – loyer | 10 % du loyer brut des terrains et des immeubles | Propriétaire/bailleur ; le mode de retenue dépend du locataire | Revenus locatifs |
| PPh Final – vente | En règle générale, 2,5 % de la valeur brute du transfert pour les transferts ordinaires soumis à l'impôt | Vendeur/cédant | Cession de droits fonciers ou immobiliers éligibles |
| Impôt sur les sociétés | En règle générale, 11 % du revenu imposable ordinaire, sous réserve des avantages applicables | PT PMA | Revenus des entreprises hors régimes d'imposition définitive |
Avant de signer, demandez une confirmation écrite précisant si le prix d'achat indiqué inclut la TVA. Lorsque les promoteurs immobiliers annoncent des prix « tout compris », cela signifie généralement que leurs propres taxes sont incluses. La TVA dont vous êtes redevable est souvent facturée séparément.
Quelles sont les taxes applicables lorsque vous possédez un bien immobilier à Lombok ?
La PBB-P2 (Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan) est une taxe foncière locale annuelle. Cette taxe est calculée à partir de la valeur imposable (NJOP) du bien immobilier, après application de l'abattement NJOPTKP et du pourcentage de l'assiette imposable prévus par la réglementation fiscale régionale en vigueur.
Le taux maximal légal de la PBB-P2 est de 0,5 %, mais le taux effectif et le pourcentage de l'assiette imposable sont fixés par la collectivité locale compétente. Cela signifie que le montant annuel de la PBB peut varier selon la collectivité et le bien immobilier à Lombok.
Avant d'acheter, demandez le dernier avis d'imposition (SPPT) et l'historique des paiements de la PBB du bien immobilier, plutôt que d'estimer le montant de la taxe à partir du prix d'achat ou de la valeur marchande.
Quelles sont les taxes applicables lorsque l'on met un bien immobilier en location à Lombok ?
L'imposition des revenus locatifs à Lombok dépend de votre statut de résidence et de la structure de propriété.
- Les résidents fiscaux indonésiens et les sociétés PT PMA sont soumis à un impôt définitif de 10 % sur les revenus locatifs bruts provenant des terrains et des immeubles.
- Les étrangers non résidents ne disposant pas d'un numéro d'identification fiscale indonésien sont soumis à une retenue à la source de 20 % sur les revenus transférés à l'étranger, que le gestionnaire immobilier prélève avant d'effectuer le virement. Une convention de double imposition entre l'Indonésie et votre pays d'origine peut permettre de réduire ce taux.
- Les sociétés de type PT PMA sont également assujetties à l'impôt sur les sociétés standard sur l'ensemble des bénéfices de l'entreprise (22 %, ou 11 % pour les entreprises dont le chiffre d'affaires annuel est inférieur à 4,8 milliards d'IDR), indépendamment de l'impôt définitif de 10 % sur les revenus locatifs. Les dividendes distribués peuvent être imposés une seconde fois lorsqu'ils sont versés aux actionnaires.
Un étranger détenant un bien immobilier à titre personnel dans le cadre d'un « Hak Pakai » ou d'un bail ne peut généralement pas le proposer à la location sur des plateformes telles qu'Airbnb.
Pour exercer légalement une activité de location de courte durée, vous devez disposer d'un PT PMA assorti de la licence KBLI appropriée, car la réglementation indonésienne considère l'hébergement commercial comme une activité économique et non comme une transaction privée.
| Durée | Définition |
|---|---|
| Retenue à la source | Impôt prélevé en déduisant le montant applicable d'un paiement avant que le revenu ne soit versé au bénéficiaire. La partie effectuant le paiement peut être tenue de retenir cet impôt à la source et de le reverser à l'administration fiscale. |
| Convention fiscale (CF) | Accord conclu entre deux pays qui attribue les droits d'imposition sur les revenus transfrontaliers et prévoit des mécanismes visant à prévenir ou à réduire la double imposition. |
Quelles sont les taxes applicables lors de la vente d'un bien immobilier à Lombok ?
Le PPh Final est un impôt obligatoire sur les plus-values immobilières en Indonésie. Le vendeur doit s'acquitter d'un montant correspondant à 2,5 % du montant le plus élevé entre le prix de vente brut et la valeur fiscale (NJOP). Cet impôt s'applique que la vente génère ou non un bénéfice, quelle que soit la structure de propriété, y compris dans le cas de ventes réalisées par l'intermédiaire d'un prête-nom.
Le notaire ne peut finaliser le transfert de propriété auprès du cadastre tant que l’impôt PPh Final n’a pas été acquitté. Certains promoteurs ou vendeurs peuvent demander aux acheteurs de participer au paiement de cet impôt. Il convient d’aborder cette question avec prudence. Les accords parallèles visant à réduire la valeur déclarée de la transaction par le vendeur sont illégaux et peuvent entraîner de graves problèmes en cas de litige ultérieur. Nous pouvons vous aider à gérer les formalités fiscales et administratives requises avant la finalisation du transfert de propriété.
Si vous envisagez de transférer le produit de la vente vers votre pays d'origine, les banques indonésiennes exigent généralement que vous fournissiez la preuve que vous vous êtes acquitté de toutes vos obligations fiscales locales avant d'autoriser le virement.
Les erreurs fiscales courantes qui coûtent cher aux investisseurs étrangers à Lombok
La plupart des problèmes fiscaux auxquels sont confrontés les acheteurs étrangers à Lombok découlent d'une poignée d'erreurs courantes.
Choisir la base appropriée pour le calcul du BPHTB
La BPHTB est calculée sur la base de la valeur la plus élevée entre la valeur de la transaction et la NJOP, et non pas simplement sur la base de la NJOP, qui est la valeur la plus basse par défaut.
Si vous partez du principe que le NJOP s'applique systématiquement, vous risquez de verser un montant insuffisant et de vous exposer à des pénalités, des intérêts et des retards dans le transfert de votre certificat lorsque l'erreur sera découverte.
Recourir à une structure de prête-nom sans stratégie fiscale
Les montages de prête-nom, dans lesquels un citoyen indonésien détient le titre de propriété au nom d'un étranger, entraînent un risque fiscal, car le propriétaire légal et le bénéficiaire effectif ne sont pas la même personne.
Ce montage complique la déclaration des plus-values, des successions et des reventes. Les autorités fiscales indonésiennes sont de plus en plus vigilantes face aux montages de prête-noms non déclarés.
Le recours à une société PT PMA vous offre une structure de propriété légale et transparente, assortie d'obligations claires en matière de déclaration. Cela permet d'éviter les risques et les complications liés aux accords informels de prête-nom.
Pour plus d'informations sur la création d'une société d'investissement étrangère, consultez le guide PT PMA d'ILA Global Consulting.
En partant du principe que les obligations fiscales sont réinitialisées à chaque vente
Les impôts fonciers (PBB) ou autres dettes fiscales non acquittées restent à la charge du bien immobilier, et non de l'ancien propriétaire.
Vérifiez l'historique des paiements d'impôts du bien immobilier dans le cadre de votre diligence raisonnable afin d'éviter d'hériter de la dette fiscale d'un tiers.
Omission d'enregistrer un bien dans la comptabilité de votre PT PMA
Si votre PT PMA possède un bien immobilier, vous devez déclarer cet actif dans vos déclarations fiscales annuelles et vos rapports LKPM.
Tout écart entre les informations du cadastre et les actifs déclarés par votre entreprise peut donner lieu à un contrôle fiscal.
Pour plus d'informations sur les exigences en matière de rapports LKPM, consultez le guide de ILA Global Consulting consacré aux rapports LKPM.
| Durée | Définition |
|---|---|
| Propriétaire effectif | La personne qui, en dernier ressort, détient, contrôle ou tire profit d'un actif ou d'un montage, même lorsque le titre légal ou la propriété formelle est détenu par une autre personne ou entité. |
| Contrôle fiscal | Contrôle officiel mené par l'administration fiscale portant sur les registres, les opérations et le respect des obligations fiscales d'un contribuable, afin de vérifier si ses obligations fiscales ont été correctement déclarées et acquittées. |
| Diligence raisonnable | Examen réalisé avant une transaction afin de vérifier les informations pertinentes d'ordre juridique, financier, fiscal, patrimonial et autres, et d'identifier les risques potentiels ou les obligations en suspens. |
Quelle structure de propriété est la plus adaptée à votre investissement ?
Le choix de la structure appropriée dépend de l'usage que vous comptez faire du bien immobilier.
Si vous prévoyez d'habiter dans ce bien immobilier, le fait d'être titulaire d'un « Hak Pakai » à votre nom simplifie vos obligations fiscales. Vous payez la PBB chaque année, la BPHTB lors de l'achat et la PPh Final si vous décidez de vendre.
Si vous envisagez de percevoir des revenus locatifs, le recours à une PT PMA pour détenir des HGB offre un cadre juridique clair pour l'exercice d'activités commerciales. Cette structure vous oblige à respecter les obligations fiscales applicables aux sociétés, à déposer des rapports annuels et à vous conformer à la réglementation de la LKPM.
ILA Global Consulting aide les investisseurs à choisir la structure de propriété la mieux adaptée à leurs objectifs, à vérifier l'historique fiscal d'un bien immobilier dans le cadre d'une vérification préalable et à gérer les obligations fiscales et déclaratives liées à la possession d'un bien immobilier à Lombok, que ce soit à titre personnel ou par l'intermédiaire d'une PT PMA.
Avant de vous engager dans un projet immobilier ou de signer un contrat d'achat, consultez ILA Global Consulting. Nous veillons à ce que votre investissement soit la clé d'une réussite à long terme.
Foire aux questions
En règle générale, non. Les taux applicables au titre du BPHTB, du PBB et du PPh Final sont les mêmes, quelle que soit la nationalité. La principale différence réside dans le statut de résidence : les étrangers non résidents sont soumis à une retenue à la source de 20 % sur les revenus locatifs transférés à l'étranger, contre 10 % pour les résidents fiscaux et les structures de type PT PMA.
Oui. La taxe PBB est due chaque année, que le bien immobilier génère ou non des revenus, et vous devez fournir une preuve de paiement avant de pouvoir vendre ou céder ce bien ultérieurement.
En règle générale, non. L'activité de location commerciale à court terme nécessite qu'une société PT PMA soit titulaire d'une licence KBLI appropriée. Un étranger détenant un bien immobilier à titre personnel dans le cadre d'un « Hak Pakai » ou d'un bail ne dispose pas de la base juridique nécessaire pour exercer une activité de location.
Le BPHTB correspond à 5 % de la valeur de la transaction ou de la NJOP, le montant le plus élevé étant retenu, déduction faite du seuil local du NPOPTKP. Se baser par défaut sur la NJOP, moins élevée, pour effectuer ce calcul est l'une des erreurs les plus courantes et les plus coûteuses commises par les acheteurs étrangers.
Pas nécessairement. Une PT PMA est soumise à l'impôt sur les sociétés au taux standard sur l'ensemble de ses bénéfices (22 %, ou 11 % pour les petites entreprises), tandis que les revenus locatifs sont spécifiquement imposés à un taux définitif de 10 %. La question de savoir si une PT PMA permet de réduire votre charge fiscale globale dépend de votre volume de loyers, de vos projets à long terme et de la manière dont la structure est mise en place.
