En Bali y Lombok, los extranjeros invierten en propiedades para alquilar una villa a los turistas. La alta rentabilidad promovida por los promotores atrae a varios miles de inversores que quieren encontrar la villa de sus sueños para su inversión en Bali o Lombok.
Legalidades para alquilar una propiedad en Airbnb en Lombok y Bali
No es posible alquilar una propiedad en Airbnb en Indonesia como persona física extranjera. La legislación autoriza a los indonesios a alquilar una propiedad tras solicitar una licencia o a los particulares extranjeros bajo ciertas condiciones si crean una sociedad (PT PMA).
Indonesia autoriza el alquiler diario a turistas si la propiedad respeta ciertas condiciones:
- Se encuentra en una zonificación adecuada, como la zona rosa y determinadas zonas amarillas
- La propiedad cuenta con un SLF (Sertifikat Laik Fungsi) que describe la función del edificio y garantiza que cumple los requisitos necesarios para su uso comercial o como vivienda. Hay varios tipos de SLF y la propiedad debe tener un SLF acorde con la finalidad del edificio (chalet, hotel, etc.).
- La propiedad se ha construido legalmente y el propietario ha solicitado un PBG o IMB.
A pesar de esas condiciones, muchas propiedades de Bali y Lombok no cumplen los requisitos mínimos. Algunas propiedades se alquilan sin cumplir la legislación. Una vez que la propiedad cumple esos requisitos, el propietario o explotador debe solicitar la licencia comercial.
Licencia comercial para operar el alquiler diario en Bali y Lombok
Existen varios tipos de licencias comerciales para explotar una propiedad en el mercado de alquiler por días. La licencia de negocio para operar como una empresa indonesia o extranjera son:
- Hotel: La licencia hotelera no está disponible para una empresa extranjera si el edificio tiene menos de 4000 metros cuadrados
- Apartahotel: Similar a un hotel, esta licencia no se puede aplicar si el edificio tiene menos de 4000 metros cuadrados
- Pondok Wisata y Casa de Huéspedes: Esta licencia de actividad sólo puede ser solicitada por personas físicas indonesias o empresas indonesias con un 100% de propiedad indonesia.
- Vila: Desde 2021, un PT PMA no puede solicitar esta licencia
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Declaración fiscal sobre el alquiler diario en Bali y Lombok
Como operador hotelero, empresa de gestión inmobiliaria u operador comercial, la legislación indonesia exige un impuesto del 10% sobre el precio por noche. Este impuesto lo recauda el contribuyente y lo debe pagar el operador o el particular que solicitó la licencia descrita anteriormente. El contribuyente debe solicitar una NPWPD y pagar el impuesto el mes siguiente al cobro de los ingresos.
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Cómo gestionar un negocio de alquiler por días en Airbnb en Bali o Lombok
Dado que la licencia arriba mencionada restringe la capacidad de alquilar legalmente una villa, ¿cómo hacen algunos inversores para alquilar legalmente propiedades en Bali? Efectivamente, algunos utilizan una persona interpuesta o simplemente no declaran nada y no solicitan ninguna licencia. Es un alto riesgo y se hacen más controles, Airbnb también está recogiendo y exigiendo documentación legal hoy en día.
Una forma es contratar a una empresa de gestión de la propiedad que solicite la licencia bajo el nombre de un miembro del personal o de ellos mismos si se trata de una empresa de gestión local. Algunas empresas de gestión también piden al propietario que solicite la licencia y pague el impuesto a su nombre. Una vez recibido el dinero, la empresa de gestión inmobiliaria lo envía al inversor. Sin embargo, como el inversor no está legalmente autorizado a recibir el dinero directamente, la empresa de gestión de la propiedad o el propietario de la licencia deben enviar el beneficio al inversor. Como inversor, constituir una PT PMA es la mejor manera de evitar impuestos. Esta PT PMA llegará a un acuerdo con el propietario y la empresa de gestión, facturando a la empresa para recibir ingresos legítimos. La factura puede cubrir servicios como la gestión de reservas y la comercialización.
Cómo gestionar un negocio de alquiler mensual o a largo plazo en Airbnb en Bali o Lombok
Indonesia autoriza a PT PMA a arrendar o alquilar directamente una propiedad a largo plazo. La legislación otorga a un extranjero el derecho, a través de PT PMA, a alquilar una villa en Bali por un mes o más y pagar el impuesto directamente con el número de identificación fiscal de la empresa.
Lo que hay que saber antes de comprar una villa en Bali y Lombok
Comprobar todas las licencias
Para garantizar una inversión sin problemas, se recomienda primero asegurarse de que la propiedad tiene todos los documentos relacionados o de que el promotor ha solicitado un PBG. A pesar de la información que puedan comunicar algunos promotores, en Indonesia es ilegal iniciar una construcción sin un permiso de construcción denominado PBG.
Invertir con la estructura adecuada
Para garantizar una estructura legal para su inversión, la mejor manera de alquilar una propiedad en Bali es crear una PT PMA y centrarse en la optimización fiscal. Invertir en Bali bajo un nombre personal expone al inversor a una elevada fiscalidad en su país de residencia. Es importante consultar con ILA o un profesional para entender cómo optimizar sus impuestos de manera efectiva.
Muchos extranjeros o desarrolladores recomendarán bajo nombre personal, pero:
- Uno, esto es ilegal
- Dos, se expone a una elevada fiscalidad.
Además, a pesar de algunas recomendaciones de pagar primero y firmar bajo un nombre personal. Esta acción puede conducir a un doble pago y algunas dificultades para transferir la tierra o la propiedad bajo el nombre de la empresa.
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