En Lombok Tengah, y especialmente en Kuta Lombok, el número de anuncios en Airbnb se ha triplicado desde 2022. Esta tendencia indica una oferta creciente en el mercado, mientras que la tasa media de ocupación se estabiliza o se sitúa ligeramente por debajo de la de 2023 a lo largo del año. El número de personas que invierten en Lombok está creciendo a la par que aumenta el número de visitantes. Sin embargo, dado que hay más propiedades en construcción, resulta fundamental planificar la inversión con prudencia y elegir la mejor ubicación, como por ejemplo entre Selong Belanak y Kuta Lombok.
La constitución de una PT PMA es un requisito previo para cualquier persona que desee invertir como extranjero con arreglo a la ley agraria, ya que los particulares no pueden ser propietarios de terrenos en Indonesia. Esta guía está dirigida a inversores y promotores extranjeros que deseen poner en marcha sus inversiones y optimizar adecuadamente sus impuestos.
Por qué un PT PMA es imprescindible para los inversores extranjeros
Hay varias razones por las que un extranjero debería invertir en una propiedad a través de una PT PMA. Las dos razones principales son la legalidad y los aspectos fiscales.
Desde el punto de vista jurídico, un extranjero no residente no puede ser titular de un derecho de propiedad sobre un terreno en Indonesia y, según la legislación agraria, un extranjero ni siquiera puede arrendar una propiedad, aunque algunos notarios lo acepten.
Compra de terrenos y licencia de obras
El PT PMA es la forma más sencilla de adquirir terrenos o inmuebles para tu inversión en Lombok y otras regiones de Indonesia. Permite la adquisición de títulos de propiedad plena mediante un contrato de compraventa (AKTA JUAL BELI; AJB) y otorga el derecho a construir, conocido como HGB (Hak Guna Bangunan).
Este título de propiedad es necesario para obtener una licencia de obras, conocida como PBG, a nombre de la empresa, sin depender del propietario del terreno ni recurrir a un prestanombres en Indonesia.
Alquilar la vivienda
El PT PMA permite al extranjero obtener la licencia para alquilar inmuebles bajo determinadas condiciones y conseguir una licencia como la de hotel o apartahotel. La licencia se denomina NIB y el PMA puede obtener un Sertifikat Standard.
Pago de impuestos y eficiencia
Aunque un extranjero no puede obtener directamente un número de identificación fiscal, el PT PMA simplifica la inversión en Lombok al facilitar el acceso a un número fiscal local (NPWPD), un número de identificación fiscal (NPWP) y un número de identificación para la presentación electrónica de declaraciones (EFIN).
Esos datos fiscales son necesarios para declarar el impuesto ante la oficina tributaria local cuando se alquila el inmueble o cuando la empresa tiene que retener el impuesto sobre los servicios que paga la PT PMA.
Flexibilidad
La PT PMA permite que distintos inversores participen en una inversión mediante la emisión de diferentes clases de acciones o la venta de parte de la empresa, sin necesidad de revender el inmueble o el negocio.
Constituir una empresa en Indonesia nunca ha sido tan fácil
Crear una empresa en el extranjero puede resultar complicado, ya que hay que tener en cuenta una gran cantidad de documentos, leyes y normativas. Por suerte, el proceso será muy sencillo y te ofreceremos asesoramiento especializado sobre qué estructura empresarial y cómo constituirla se adaptan mejor a tus necesidades.
Ponte en contacto con el equipo de ILA hoy mismo para concertar una consulta gratuita o obtener más información sobre el proceso de registro de empresas.
Requisitos fundamentales para constituir una PT PMA
Capital autorizado
El capital social de una PT PMA asciende a 10 000 millones de IDR. Una PT PMA debe contar con al menos dos accionistas, ya sean personas físicas o jurídicas, y un consejero, además de al menos un director.
Accionistas y consejeros
Los accionistas pueden obtener un KITAS de inversor si el valor total de sus acciones asciende al menos a 10 000 millones de IDR. Aunque los accionistas también pueden desempeñar cargos de consejeros o miembros del consejo de supervisión, esto no es obligatorio. Consúltenos o consulte a su asesor fiscal para determinar el porcentaje de participación y la estrategia de inversión más adecuados, ya que la inversión a título personal o a través de una sociedad en una PT PMA influye en la percepción de dividendos y en los tipos impositivos.
Clasificación de empresas
Una empresa de Indonesia debe seleccionar una o varias clasificaciones empresariales. El código empresarial variará en función de si la empresa opera como promotora inmobiliaria o se dedica al alquiler de inmuebles con fines comerciales. Te recomendamos que te pongas en contacto con nosotros para obtener más información sobre la constitución de la empresa.
Sin embargo, es importante señalar que una sociedad de responsabilidad limitada con inversión extranjera (PT PMA) no puede estar financiada al 100 % con capital extranjero para prestar servicios de consultoría en el sector de la construcción ni para actuar como contratista, a pesar de que algunas PT PMA se promocionen como proveedores de servicios.
Proceso paso a paso para constituir una PT PMA en Lombok
Estos son los pasos para constituir una PT PMA en Lombok:
- Identificar el código de actividad y el KBLI correspondientes a tu actividad
- Define un nombre de al menos tres palabras con tres letras.
- Elige una dirección comercial en Lombok para registrarte (ILA puede ayudarte)
- Redacción de escrituras (AKTA), también conocidas como «estatutos sociales»
- Obtención de la autorización del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos (SK o autorización ministerial)
- Inscripción en el registro fiscal (NPWP)
- Licencia comercial (NIB) y Certificado Estándar
- Apertura de una cuenta bancaria
Plazos y costes
La constitución de una PT PMA para invertir en Lombok puede completarse en un plazo de cinco días laborables, lo que garantiza un proceso ágil para establecer la presencia de su empresa. El coste varía en función de la dirección elegida y de la licencia comercial, en caso de que sea necesario obtener un certificado específico para la actividad, como en el caso de los hoteles o las agencias de corretaje.
Pasos para comprar una propiedad en Lombok a través de una PT PMA
Una vez establecido el PT PMA, el proceso para adquirir una vivienda en propiedad absoluta es el siguiente:
- Elige el terreno y haz una oferta (no pagues sin haber hecho la oferta y no pagues directamente al vendedor)
- Llevar a cabo un análisis de diligencia debida sobre los terrenos y los inmuebles
- Comprueba todas las autorizaciones y licencias de obra (PBG)
- Firma un contrato de alquiler o un PJB y un AJB
- Abonar los honorarios del notario y los impuestos correspondientes
- Trámite relativo a las modificaciones del certificado catastral
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Preguntas frecuentes
¿Puedo ser propietario de un terreno directamente a través de una PT PMA?
Sí, es posible ser propietario de un terreno en el marco de un PT PMA. Convertirán el título de propiedad en HGB, con una vigencia de 30 + 20 + 30 años. Posteriormente, podrás convertir el título de propiedad a SHM en cualquier momento para revenderlo como propiedad en pleno dominio.
¿Cuánto tiempo dura el proceso de configuración?
El proceso dura 5 días
¿Qué impuestos se aplican a las inversiones inmobiliarias en el marco del PT PMA?
El impuesto del comprador es del 5 % sobre el valor del inmueble y el del vendedor, del 2,5 % sobre el valor de la transacción. Existen algunas tasas para convertir el título de propiedad en HGB y transferirlo en virtud de la PT PMA.
El impuesto local sobre los alquileres diarios se fija en un 10 % y debe abonarse mediante un NPWPD.
