Lombok Tengah y especialmente Kuta Lombok han visto multiplicado por 3 el número de listados en AirBnb desde 2022. Esta tendencia indica una oferta creciente en el mercado, mientras que la tasa de ocupación media se estabiliza o se sitúa ligeramente por debajo de 2023 durante el año. El número de personas que realizan inversiones en Lombok está creciendo junto con el creciente número de visitantes. Sin embargo, con más propiedades en construcción, planificar la inversión sabiamente y elegir la mejor ubicación, como entre Selong Belanak y Kuta Lombok se convierte en crucial.
Constituir una PT PMA es un requisito previo para cualquier persona que desee invertir como extranjero siguiendo la ley agraria, ya que los particulares no pueden poseer tierras en Indonesia. Esta guía está dirigida a inversores y promotores extranjeros que deseen establecer sus inversiones y optimizar adecuadamente sus impuestos.
Por qué un PT PMA es esencial para los inversores extranjeros
Hay varias razones por las que un extranjero debería invertir en una propiedad a través de una PT PMA. Las dos razones principales son la legalidad y la fiscalidad.
Desde el punto de vista jurídico, un extranjero no residente no puede poseer un título de propiedad en Indonesia y, según la legislación agraria, un extranjero ni siquiera puede arrendar una propiedad a pesar de que algún notario lo acepte.
Adquisición del terreno y licencia de obras
El PT PMA es la forma más sencilla de asegurarse un terreno o una propiedad para su inversión en Lombok y otras regiones de Indonesia. Permite la adquisición de títulos de dominio absoluto mediante un acuerdo de compraventa (AKTA JUAL BELI; AJB) y concede un derecho a construir, conocido como HGB (Hak Guna Bangunan).
Este título de propiedad es necesario para obtener un permiso de construcción conocido como PBG bajo el nombre de la empresa y no depender del propietario del terreno o utilizar un nominado en Indonesia.
Alquilar la vivienda
El PT PMA permite al extranjero obtener la licencia para alquilar propiedades bajo ciertas condiciones y obtener una licencia como Hotel o Apartahotel. La licencia se denomina NIB y la PMA puede obtener un Sertifikat Standard.
Pago de impuestos y eficiencia
Aunque un extranjero no puede obtener directamente un número de identificación fiscal, la PT PMA simplifica la inversión en Lombok permitiendo el acceso a un número de identificación fiscal local (NPWPD), un número de identificación fiscal (NPWP) y un número de identificación de presentación electrónica (EFIN).
Esos números de identificación fiscal son necesarios para declarar el impuesto a la agencia tributaria local cuando se alquila la propiedad o cuando la empresa tiene que retener el impuesto sobre los servicios que paga el PT PMA.
Flexibilidad
El PT PMA permite a diferentes inversores entrar en una inversión haciendo diferentes clases de acciones o vendiendo parte del negocio sin tener que revender la propiedad o el negocio.
Registrar una empresa en Indonesia nunca ha sido tan fácil
Crear una empresa en el extranjero puede ser todo un reto, con tantos documentos, leyes y normativas que hay que tener en cuenta. Por suerte, el proceso será coser y cantar, y le asesoraremos sobre la estructura y la configuración empresarial que mejor se adapte a sus necesidades.
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Requisitos clave para establecer un PT PMA
Capital autorizado
El capital autorizado de una PT PMA es igual a 10.000 millones de IDR. Una PT PMA necesita tener al menos 2 accionistas, personas físicas o jurídicas, y 1 comisario con al menos 1 director.
Accionistas y directores
Los accionistas pueden obtener un KITAS de inversor si el valor total de sus acciones asciende al menos a 10.000 millones de IDR. Aunque los accionistas también pueden actuar como directores o comisarios, esto no es obligatorio. Consúltenos o consulte a su asesor fiscal para determinar el porcentaje ideal de acciones y el enfoque de inversión, ya que la inversión personal o corporativa en una PT PMA afecta a la retirada de dividendos y a los tipos impositivos.
Clasificación empresarial
Una empresa en Indonesia necesita seleccionar una o varias clasificaciones empresariales. El código empresarial variará en función de si la empresa opera como promotora o se centra en el alquiler de propiedades con fines comerciales. Le aconsejamos que nos consulte para saber más sobre la constitución.
Sin embargo, es importante señalar que un PT PMA no puede ser 100% bajo inversión extranjera para cualquier consultoría en la construcción o actuar como contratista a pesar de lo que algunos PT PMA se promocionan como proveedor de servicios.
Proceso paso a paso para crear una APM en Lombok
Estos son los pasos para crear una PT PMA en Lombok:
- Identificar el código de empresa y el KBLI relacionados con su actividad
- Definir un nombre de al menos 3 palabras con 3 letras
- Seleccione una dirección comercial en Lombok para registrarse (ILA puede ayudarle)
- Preparación de la escritura (AKTA) conocida como Artículo de Asociación
- Obtención de la aprobación del Ministerio de Derecho y Derechos Humanos (SK o Ministerio)
- Registro de la tarjeta fiscal (NPWP)
- Licencia comercial (NIB) y Norma Sertifiktat
- Apertura de cuenta bancaria
Calendario y costes
La creación de una PT PMA para invertir en Lombok puede completarse en cinco días laborables, lo que garantiza un proceso rápido para establecer su presencia empresarial. El coste varía desde la dirección seleccionada hasta la licencia comercial si es necesario aprobar un certificado estándar, como el de hotel o el de agente de bolsa.
Pasos para comprar una propiedad en Lombok con un PT PMA
Una vez establecido el PT PMA, el proceso de compra de una propiedad es el siguiente:
- Seleccione el terreno y haga una oferta (no pague sin hacer la oferta y no pague directamente al vendedor)
- Llevar a cabo la diligencia debida sobre el terreno y la propiedad
- Compruebe todas las autorizaciones y permisos de construcción (PBG)
- Firmar un contrato de arrendamiento o un PJB y AJB
- Pagar al notario y el impuesto correspondiente
- Proceso con los cambios del certificado de propiedad
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Preguntas frecuentes
¿Puedo ser propietario de un terreno directamente a través de un PT PMA?
Sí, es posible poseer tierras en virtud de un PT PMA. Ellos convertirán el título de propiedad en HGB, con una duración de 30 + 20 + 30 años. A continuación, puede convertir el título de propiedad a SHM en cualquier momento para revenderlo como una propiedad absoluta.
¿Cuánto dura el proceso de instalación?
El proceso dura 5 días
¿Qué impuestos se aplican a las inversiones inmobiliarias del PT PMA?
El impuesto del comprador es del 5% sobre el valor de la propiedad y el del vendedor, del 2,5% sobre el valor de la transacción. Existen algunas retribuciones para convertir el título de propiedad en HGB y transferirlo en virtud del PT PMA.
El impuesto local para un alquiler diario está fijado en el 10% y debe pagarse en virtud de un NPWPD.
