En los últimos meses, he mantenido largas conversaciones con clientes, inversores y profesionales, todos preguntándome si el mercado inmobiliario de Bali está al borde de una burbuja explosiva. Evaluar esta apreciación es todo un reto, ya que cada mercado es difícil de evaluar y cada parte interesada tiene su propia perspectiva.
- Los inversores buscan seguridad en sus inversiones.
- Agentes inmobiliarios, que prometen un retorno de la inversión (ROI) del 25% para vender propiedades con una vida útil limitada.
- Agentes que tramitan visados para nuevos residentes
- Notarios interesados en el éxito de la transacción.
- Promotores con grandes inversiones comprometidas
Naturalmente, la mayoría de los actores adaptan el asesoramiento profesional a sus clientes y ofrecen servicios en el mejor interés de éstos.
Como inversor con formación financiera, considero que el mercado inmobiliario se define por la oferta y la demanda, con diversas variables, como cualquier otro mercado.
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La oferta en el mercado inmobiliario de Bali:
Desde Uluwatu a Canggu, Ubud o Bali Oriental, se ha producido un notable aumento de las ofertas inmobiliarias en los últimos años. Muchos balineses han buscado vender o arrendar sus terrenos para generar liquidez durante y después de la pandemia de COVID-19. Curiosamente, la demanda más importante durante este periodo procedió de compradores javaneses, que aprovecharon la crisis para adquirir tierras, mientras que los terratenientes balineses estaban deseosos de liquidar sus activos para obtener efectivo.
Esta tendencia inundó el mercado de propiedades en arrendamiento o en pleno dominio, como chalés, terrenos y hoteles. Otras nacionalidades se sumaron a la tendencia, comprando y desarrollando propiedades para ofrecer villas o terrenos sobre plano.
A medida que nos acercamos al final de 2023, es hora de evaluar la situación. El número de anuncios de alquileres a corto plazo en Bali se ha disparado, alcanzando casi 58.500 anuncios en varias plataformas, lo que supone un aumento del 22%.
Esta tendencia se ha mantenido hasta finales de este año, en 2023, y ha llegado el momento de evaluar la situación.
Si tomamos el número de anuncios de alquileres a corto plazo en Bali, no hay palabras que puedan describir más que un gráfico.
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¿Se mantiene el ritmo de la demanda?
Los inversores suelen buscar rentabilidad mediante alquileres a corto plazo, alquileres a largo plazo o plusvalías. Debido a la confianza de los inversores en la ocupación de los inmuebles, las plusvalías dependen del aumento de la demanda de suelo. Se produce una burbuja cuando el mercado experimenta plusvalías basadas únicamente en la esperanza. Puede estallar si los compradores perciben una falta de demanda real o si no existen ventajas fiscales para los compradores.
Tendencias actuales de la demanda:
Las cifras de Airbnb cuentan una historia reveladora. La tasa de ocupación para 2023 está cayendo por debajo de la de 2022, con varios factores que contribuyen a este descenso:
- La gente está menos dispuesta a viajar lejos de su país de origen.
- Hay que reponer los ahorros.
- La reputación de Bali como destino masificado y con mucho tráfico está afectando a su atractivo, sobre todo porque otros lugares ofrecen mejores infraestructuras.
Lea también: Tendencia del mercado inmobiliario de Bali 2023 - 2024
Índices de ocupación en Bali
Índice de ocupación en Ubud
Índice de ocupación inmobiliaria en la zona de Canggu
Canggu, en particular, muestra un descenso significativo de más del 65% a alrededor del 50% en el índice de ocupación.
A pesar de la tendencia a la baja del mercado, los ingresos tardaron en hacer lo propio debido al aumento de los precios de venta. Los propietarios con contratos de arrendamiento a corto plazo buscaban un rápido retorno de la inversión poniendo a la venta inmuebles a precios más altos cuando la demanda era alta. Sin embargo, está surgiendo una tendencia general a la baja de los ingresos, en línea con los ingresos totales de 2022.
Esta tendencia indica que los ingresos persisten, pero se distribuyen entre un mayor número de anuncios con índices de ocupación más bajos. En este panorama competitivo, contar con un socio fuerte es crucial para la diferenciación.
INGRESOS DEL MERCADO INMOBILIARIO DE BALI EN ALQUILER A CORTO PLAZO
¿Invertir o no en el mercado inmobiliario de Bali?
La respuesta es sí y no. Recomendamos a los clientes que formulen un plan de negocio sólido y comprendan a fondo la ubicación de su inversión. Adquirir una propiedad de pleno dominio (HGB o Hak Pakai) es crucial, especialmente en una coyuntura desfavorable, ya que el arrendamiento se convierte en una doble penalización, al perder valor debido al mercado y tener una duración de arrendamiento más corta.
Las consideraciones clave incluyen:
- Haz siempre un estudio de mercado y estudia los números (no los del vendedor)
- Comprenda siempre el comportamiento de sus clientes y sus tendencias de viaje. Muchos promotores intentan sacar apartamentos al mercado. ¿Es Bali el lugar donde la gente quiere alojarse en un apartamento? ¿Van a volar los clientes desde Nueva York para alojarse en un apartamento?
- Entender los cambios. India se está convirtiendo en uno de los mayores mercados para Bali. ¿Los indios se quedan 4 días o 2 semanas? ¿Gastarán tanto como en otros mercados? ¿Será perfecto alojarse en un hotel de 5 estrellas, en un apartamento o en una villa?
- Asegúrese de que su contrato está garantizado y de que lleva a cabo la diligencia debida.
- ¿Es el alquiler a largo plazo otra alternativa? ¿Puedo buscar en el mercado indonesio?
- Contar con una estrategia de marketing y una empresa de gestión inmobiliaria adecuadas
Bali siempre será Bali. Indonesia es un mercado fuerte con un importante mercado local. Pero Indonesia es más que Bali y ofrece muchas oportunidades nuevas para desarrollar formas sostenibles de turismo.
Sumba, Raja Ampat y las islas de la costa oriental de Indonesia demuestran que sus índices de ocupación pueden ser muy altos. Algunos complejos, como Misool Eco Resort, están totalmente reservados con años de antelación. Algunos resorts de Sumba también mantienen una fuerte tasa de ocupación que va en aumento.
¿Cómo puede ayudarme a decidir si invertir o no en Bali o Indonesia?
Podemos ayudarle a estudiar el mercado, proporcionándole ideas, datos y recomendaciones. Como asesores jurídicos y de inversión, ofrecemos asesoramiento y asistencia jurídicos completos a lo largo de todo el proceso de inversión para garantizar la protección de sus intereses.
Los inversores deben adoptar una perspectiva a medio y largo plazo. Indonesia ofrece varios submercados que exigen una cuidadosa consideración. La tendencia de Bali ha empujado a muchos inversores a desarrollar propiedades que actualmente no están terminadas o desarrolladas, pero el atractivo duradero de Bali para los visitantes sugiere un potencial de retorno cuando estos desarrollos estén terminados. Bali ha sido un destino atractivo durante años y seguirá atrayendo a los inversores.
