Ces derniers mois, j'ai eu de longues discussions avec des clients, des investisseurs et des professionnels, qui se demandaient tous si le marché immobilier de Bali était au bord d'une bulle explosive. Il est difficile d'évaluer cette appréciation, car chaque marché est difficile à évaluer et chaque partie prenante a son propre point de vue.
- Les investisseurs cherchent à être rassurés sur leurs investissements.
- Des agents immobiliers, promettant un retour sur investissement (ROI) de 25 % pour vendre des biens dont la durée de vie est limitée.
- Agents chargés des visas pour les nouveaux résidents
- Les notaires ont intérêt à ce que la transaction soit réussie.
- Développeurs ayant engagé des investissements importants
Naturellement, la plupart des acteurs adaptent les conseils professionnels à leurs clients et offrent des services dans le meilleur intérêt de ces derniers.
En tant qu'investisseur ayant une formation financière, je considère toujours qu'un marché immobilier est défini par l'offre et la demande, avec diverses variables, comme n'importe quel autre marché.
Lire aussi : Comment acheter une propriété à Bali ?
L'offre sur le marché immobilier de Bali :
D'Uluwatu à Canggu, en passant par Ubud ou l'est de Bali, les offres de biens immobiliers se sont multipliées ces dernières années. De nombreux Balinais ont cherché à vendre ou à louer leurs terres pour se procurer des liquidités pendant et après la pandémie de COVID-19. Il est intéressant de noter que la demande la plus importante durant cette période est venue d'acheteurs javanais, qui ont profité de la crise pour acquérir des terres, tandis que les propriétaires balinais étaient désireux de liquider leurs actifs pour obtenir des liquidités.
Cette tendance a inondé le marché de biens en location ou en pleine propriété, tels que des villas, des terrains et des hôtels. D'autres nationalités se sont jointes à cette tendance, achetant et développant des propriétés pour proposer des villas ou des terrains sur plan.
À l'approche de la fin de l'année 2023, il est temps d'évaluer la situation. Le nombre d'annonces de locations de courte durée à Bali a bondi, atteignant près de 58 500 annonces sur diverses plateformes, ce qui représente une augmentation de 22 %.
Cette tendance s'est poursuivie jusqu'à la fin de cette année, en 2023, et il est maintenant temps d'évaluer la situation.
Si l'on considère le nombre d'annonces de locations à court terme à Bali, aucun mot ne peut décrire plus qu'un graphique.
La demande suit-elle ?
Les investisseurs cherchent généralement à obtenir des rendements par le biais de locations à court terme, de locations à long terme ou de plus-values. En raison de la confiance des investisseurs dans l'occupation des biens immobiliers, les plus-values dépendent de l'augmentation de la demande de terrains. Une bulle se forme lorsque le marché enregistre des plus-values fondées uniquement sur l'espoir. Elle peut éclater si les acheteurs perçoivent un manque de demande réelle ou s'il n'y a pas d'avantages fiscaux pour les acheteurs.
Tendances actuelles de la demande :
Les chiffres d'Airbnb sont révélateurs. Le taux d'occupation pour 2023 est inférieur à celui de 2022, plusieurs facteurs contribuant à ce déclin :
- Les gens sont moins enclins à voyager loin de leur pays d'origine.
- L'épargne doit être reconstituée.
- La réputation de Bali en tant que destination surpeuplée et très fréquentée nuit à son attrait, d'autant plus que d'autres endroits offrent de meilleures infrastructures.
Lire aussi : Bali Property Market Trend 2023 - 2024 (en anglais)
Taux d'occupation des biens immobiliers à Bali
Taux d'occupation des biens immobiliers à Ubud
Taux d'occupation des biens immobiliers dans la région de Canggu
Canggu, en particulier, enregistre une baisse significative de son taux d'occupation, qui passe de plus de 65 % à environ 50 %.
Malgré une tendance à la baisse du marché, les revenus ont mis du temps à suivre en raison de prix de vente plus élevés. Les propriétaires de biens immobiliers avec des baux de courte durée ont cherché à obtenir un retour sur investissement rapide en proposant des prix élevés lorsque la demande était forte. Toutefois, une tendance générale à la baisse des revenus se dessine, s'alignant sur les revenus totaux de 2022.
Cette tendance indique que les revenus persistent, mais qu'ils sont répartis entre un plus grand nombre d'annonces avec des taux d'occupation plus faibles. Dans ce paysage concurrentiel, il est essentiel d'avoir un partenaire solide pour se différencier.
REVENUS DU MARCHÉ IMMOBILIER DE BALI SUR LA LOCATION À COURT TERME
Investir ou non sur le marché immobilier de Bali ?
La réponse est à la fois oui et non. Nous recommandons à nos clients de formuler un plan d'affaires solide et de bien comprendre l'emplacement de leur investissement. L'acquisition d'un bien en pleine propriété (HGB ou Hak Pakai) est cruciale, surtout en période de ralentissement économique, car la location devient une double peine : elle perd de la valeur en raison du marché et la durée du bail est plus courte.
Les principaux éléments à prendre en compte sont les suivants :
- Faites toujours une étude de marché et étudiez les chiffres (pas ceux du vendeur).
- Comprenez toujours le comportement de vos clients et leurs habitudes de voyage. De nombreux promoteurs essaient de mettre des appartements sur le marché. Est-ce que Bali est l'endroit où les gens veulent séjourner dans un appartement ? Les clients vont-ils prendre l'avion depuis New York pour séjourner dans un appartement ?
- Comprendre les changements. L'Inde est en train de devenir l'un des plus grands marchés pour Bali. Les Indiens restent-ils 4 jours ou 2 semaines ? Dépenseront-ils autant que sur d'autres marchés ? Sera-t-il parfait de séjourner dans un hôtel 5 étoiles, un appartement ou une villa ?
- Veillez à ce que votre contrat soit sécurisé et à ce que vous fassiez preuve de la diligence requise.
- La location à long terme est-elle une autre solution ? Puis-je envisager le marché indonésien ?
- Disposer d'une stratégie de marketing et d'une société de gestion immobilière adéquates
Bali sera toujours Bali. L'Indonésie est un marché solide avec un marché local important. Mais l'Indonésie ne se résume pas à Bali et offre de nombreuses possibilités de développer des formes de tourisme durable.
Sumba, Raja Ampat et les îles de la côte est de l'Indonésie montrent que leurs taux d'occupation peuvent rester très élevés. Certains centres de villégiature, comme Misool Eco Resort, affichent complet des années à l'avance. Certains centres de villégiature de Sumba ont également un taux d'occupation élevé et en augmentation.
Comment pouvez-vous m'aider à décider d'investir ou non à Bali ou en Indonésie ?
Nous pouvons vous aider à étudier le marché, en vous fournissant des informations, des données et des recommandations. En tant que conseillers en investissement et en droit, nous offrons des conseils juridiques complets et une assistance tout au long de votre processus d'investissement afin de garantir la protection de vos intérêts.
Les investisseurs devraient adopter une perspective à moyen et long terme. L'Indonésie offre divers sous-marchés qui méritent d'être examinés avec soin. La tendance à Bali a poussé de nombreux investisseurs à développer des propriétés qui ne sont pas encore achevées ou développées, mais l'attrait durable de Bali pour les visiteurs laisse entrevoir un retour potentiel lorsque ces développements seront terminés. Bali est une destination attrayante depuis des années et continuera d'attirer les investisseurs.
