Сдача недвижимости в аренду на Бали и Ломбоке остается одной из самых привлекательных инвестиционных стратегий для иностранных инвесторов. Однако для ведения бизнеса по краткосрочной аренде в Индонезии необходимо соблюдать правила зонирования, требования к лицензированию туристической деятельности и корпоративные структуры, которые определяют, может ли недвижимость быть легально размещена на таких платформах, как Airbnb и Booking.com.
В 2026 году правительство Индонезии начало более строго применять существующие правила, в частности, в рамках сотрудничества с онлайн-агентствами по продаже туристических услуг (OTA). С 31 марта 2026 года объявления, не соответствующие требованиям по лицензированию и проверке , могут быть удалены с этих платформ.
На протяжении многих лет некоторые сегменты рынка практически не подвергались надзору. Застройщики порой возводили виллы без надлежащих разрешений или размещали их объявления на сайтах по краткосрочной аренде, не имея необходимых лицензий на ведение деятельности и налоговой регистрации.
Новые меры по обеспечению соблюдения законодательства положат конец периоду неопределенности. Теперь владельцы недвижимости и инвесторы должны убедиться, что их зонирование, структура компании, классификация KBLI и налоговая регистрация соответствуют индонезийским нормам, чтобы продолжать сдавать свою недвижимость в аренду на законных основаниях.
В этой статье будет объяснено, как будут действовать правила в 2026 году, и описаны две основные ситуации, с которыми могут столкнуться владельцы вилл в зависимости от статуса зонирования их недвижимости.
Вариант 1: Вилла расположена в розовой зоне (туристической зоне)
Для владельцев вилл, чья недвижимость расположена в «розовой зоне» (туристической зоне), краткосрочная аренда, как правило, разрешена.
Владельцы могут сдавать свою недвижимость в аренду на Airbnb и других платформах, создав PT PMA с классификацией KBLI, относящейся к краткосрочному проживанию.
PT PMA с классификацией KBLI 55110 (отель) или апарт-отель может загрузить свой NIB (идентификационный номер предприятия) на платформы OTA для получения одобрения на размещение объявлений.
Если PT PMA еще не имеет правильного KBLI, компания может внести изменения в свою регистрацию NIB и добавить адрес эксплуатации виллы или комплекса вилл в соответствующей категории KBLI.
Ранее эти коды KBLI ограничивались проектами площадью более 4000 квадратных метров, но теперь нормативные изменения позволяют компаниям PT PMA работать с этими классификациями в более широких сценариях строительства.
Владельцы вилл также должны получить или обновить свой NPWPD (местный идентификационный номер налогоплательщика), чтобы декларировать и уплачивать местные налоги на проживание.
| Срок | Определение |
|---|---|
| Розовая зона (Туристическая зона) | Классификация зонирования, при которой деятельность по размещению туристов, такая как аренда вилл, в целом разрешена в соответствии с индонезийскими правилами территориального планирования. |
| KBLI (код классификации бизнеса) | Официальная система классификации Индонезии определяет категории предпринимательской деятельности и устанавливает обязательства по лицензированию и регулированию. |
| KBLI 55110 | Классификация гостиничного бизнеса, охватывающая деятельность гостиниц и апарт-отелей, обычно используемая для лицензированных предприятий, предоставляющих услуги краткосрочного проживания. |
| NIB (идентификационный номер предприятия) | Основной регистрационный номер предприятия, выданный через систему OSS, подтверждает законный статус деятельности компании. |
| NPWPD (локальный идентификационный номер налогоплательщика) | Региональная налоговая регистрация, необходимая для предприятий, взимающих и отчитывающихся по местным налогам на проживание или туризм. |
Вариант 2: Вилла расположена в желтой или смешанной зоне
Недвижимость, расположенная в желтых зонах (жилые или смешанные зоны), подвергается более сложным нормативным ограничениям.
В «желтых зонах» ограничено использование кодов KBLI, которые обычно применяют компании с иностранным капиталом (PT PMA) для размещения жилья на таких платформах, как Airbnb или Booking.com. В этих районах, как правило, разрешена классификация «Pondok Wisata».
Для владельцев вилл, расположенных в желтых зонах, существует три возможных сценария:
- Переход на модели долгосрочной аренды (месячной или годовой): в каких жилых районах это разрешено
- Переоформление права собственности на имя местного землевладельца, что большинство экспертов считают менее безопасным для иностранных инвесторов
- Создание PT PMDN (местной компании) для осуществления деятельности по краткосрочной аренде
Иностранные инвесторы часто отдают предпочтение третьему варианту, поскольку он позволяет им сохранить контроль над операционной деятельностью и при этом соблюдать требования зонирования.
| Срок | Определение |
|---|---|
| Желтая зона (жилая или смешанная зона) | Классификация зонирования, предназначенная в первую очередь для жилого использования, где деятельность по краткосрочному размещению более ограничена. |
| Пондок Висата | Категория жилья, признанная правительством и обычно используемая для небольших гостевых домов или проживания в семьях в жилых районах. |
| Долгосрочная аренда | Договор аренды, заключаемый на основе ежемесячных или ежегодных контрактов, как правило, разрешенный в зонах жилой застройки. |
Как работает структура PT PMDN для аренды в желтой зоне?
Чтобы перевести средства из PMDN без выплаты дивидендов акционерам, PMA может выставить местной компании счет за маркетинговые и консультационные услуги.
Эта структура необходима для застройки в желтой зоне, если владелец виллы желает продолжать сдавать ее в аренду и сохранить контроль над недвижимостью.
Налоговая карточка NPWPD будет зарегистрирована на имя компании, а владелец сохранит полное право собственности на недвижимость. Эта модель обеспечивает соблюдение требований NIB и надлежащую уплату налогов, а также позволяет иностранному владельцу получать законный доход от аренды через PMA и местную компанию.
Что такое PT PMDN (местная компания)?
PT PMDN структурно похожа на PT PMA, за исключением того, что все акционеры должны быть гражданами Индонезии.
Иностранцы не могут владеть акциями PT PMDN. Однако они могут занимать должность директора или комиссара компании.
Для создания компании типа PT PMDN, как правило, требуется минимальный оплаченный капитал в размере от 51 млн индонезийских рупий, который может увеличиться примерно до 1 млрд индонезийских рупий в случае назначения иностранного директора.
Одним из преимуществ структуры PT PMDN является то, что она позволяет осуществлять более широкий спектр коммерческой деятельности без некоторых ограничений, налагаемых на компании с иностранным капиталом.
Инвесторы часто прибегают к услугам местных компаний не только для ведения деятельности, связанной с недвижимостью, но и для таких видов бизнеса, как тату-салоны, парикмахерские, небольшие рестораны и другие сферы, доступ к которым ограничен для иностранных акционеров.
| Срок | Определение |
|---|---|
| Требование о наличии местного акционера | Законодательное требование, согласно которому все акционеры PT PMDN должны быть гражданами Индонезии. |
| Назначение иностранного директора | Структура управления, позволяющая иностранным гражданам занимать должности директоров или членов комиссии без владения акциями. |
| Требование к оплаченному капиталу | Минимальный вклад в капитал, необходимый для создания PT PMDN, обычно начинается от 51 млн индонезийских рупий и может быть выше в зависимости от операционной структуры. |
Как иностранные инвесторы могут защитить свои интересы в PT PMDN?
Иностранные инвесторы часто используют защитные структуры при работе с PT PMDN. К ним могут относиться:
- Акционерные соглашения с местными партнерами
- Назначение иностранного инвестора директором
- Установление соглашений о роялти или сервисных сборах
- Выставление счетов компании PT PMA за маркетинговые, арендные или консультационные услуги.
Эти механизмыпозволяютиностранному инвестору сохранять оперативный контроль и получать доход от бизнеса, при этом соблюдаятребования индонезийского корпоративного законодательства.
Рамки правоприменения в отношении краткосрочной аренды, вступающие в силу в 2026 году, знаменуют собой серьезные изменения для владельцев недвижимости на Бали и Ломбоке. Теперь для соблюдения требований необходимо обеспечить правильное зонирование, соответствующую классификацию KBLI, действительные разрешения на строительство и надлежащую структуру юридических лиц.
ILA Global Consulting помогает инвесторам в недвижимость с структурированием PT PMA и PT PMDN, регистрацией KBLI, лицензированием OSS, налоговой регистрацией NPWPD и соблюдением требований OTA, обеспечивая возможность легальной аренды вилл на Airbnb, Booking.com и других платформах.
Свяжитесь с ILA Global Consulting, чтобы проанализировать структуру вашей недвижимости и убедиться, что ваша вилла будет полностью соответствовать требованиям для краткосрочной аренды в Индонезии в 2026 году.
