В 2026 году на рынке краткосрочной аренды в Индонезии произойдут значительные изменения в сфере регулирования. После многих лет неравномерного применения законодательства правительство теперь более строго соблюдает действующие нормы в сфере туризма, зонирования и лицензирования, особенно в отношении вилл, размещенных на таких платформах, как Airbnb и Booking.com.
Само по себе законодательство не изменилось, однако власти ужесточили меры по его исполнению. Владельцы вилл должны привести свои объекты в соответствие с требованиями до 31 марта 2026 года. Платформы OTA могут автоматически удалять объявления, не соответствующие требованиям лицензирования.
Для инвесторов в недвижимость на Бали, Ломбоке и в других регионах, ориентированных на туризм, понимание порядка получения лицензий в настоящее время имеет решающее значение для сохранения доходов от аренды и предотвращения сбоев в работе.
Почему правительство вводит эти правила в 2026 году?
В течение многих лет виллы строились и продавались без надлежащих разрешений на строительство (PBG), сертификатов пригодности (SLF) или соответствующих разрешений на зонирование. Многие из них также были зарегистрированы на OTA без прохождения необходимой регистрации OSS.
В настоящее время правительство приводит Индонезию в соответствие с глобальными нормативными стандартами, переходя от неформальной аренды на «сером рынке» к системе, ориентированной на прозрачность, налогообложение и юридическую ответственность.
Ключевые цели и механизмы обеспечения соблюдения в 2026 году включают:
- Улучшение управления и сбора доходов
Обеспечение справедливой конкуренции между поставщиками услуг по размещению и сбор ранее не задекларированных налоговых доходов. - Обязательная проверка OTA
Министерство туризма поручило таким платформам, как Airbnb и Booking.com, проверять лицензии всех объектов размещения. Это следует из успешных моделей регулирования, наблюдаемых в Европе, где платформы несут ответственность за размещение нелицензированных объектов. - Единая цифровая платформа
Центральное правительство предоставляет инфраструктуру для цифрового лицензирования через систему OSS (Online Single Submission). Местные агентства, такие как Департамент туризма Бали и Налоговая служба, занимаются контролем за соблюдением и выполнением требований. - Стандартизированная маркировка туристических предприятий
Согласно рекомендациям «Коучинг-клиники» Министерства туризма, все туристические предприятия должны соблюдать определенные требования к регистрационным формам и публичной маркировке, чтобы доказать свою легитимность властям и гостям.
| Срок | Определение |
|---|---|
| Онлайн-агентство путешествий (OTA) | Цифровые платформы бронирования, такие как Airbnb и Booking.com, которые публикуют списки объектов краткосрочной аренды и теперь обязаны проверять лицензии на ведение бизнеса перед размещением объявлений. |
| PBG (Разрешение на строительство) |
Выданное правительством разрешение на строительство, заменяющее прежнюю систему разрешений на строительство, необходимое перед началом коммерческой эксплуатации недвижимости. |
| SLF (Сертификат пригодности) |
Сертификат, подтверждающий, что здание является конструктивно и функционально пригодным для использования в соответствии с утвержденными планами. |
| Система OSS (онлайн-подача документов) |
Централизованная цифровая платформа Индонезии, используемая для регистрации предприятий и выдачи разрешений на ведение деятельности. |
Каковы основные требования к лицензированию операторов вилл в 2026 году?
Всеоператоры виллдолжныпройти регистрацию через систему OSS (Online Single Submission), которая основана на двух основных принципах:
- NIB (Nomor Induk Berusaha)
- KBLI (Стандартная классификация видов деятельности в Индонезии)
Частой ошибкой в области соблюдения нормативных требований является использование кода KBLI для недвижимости (68111) при организации краткосрочной аренды. С 2026 года власти будут рассматривать это как нарушение. Если недвижимость сдается в аренду туристам, код KBLI должен относиться к категории «Услуги по размещению» (55xxx).
Неправильная классификация может привести к отказу в лицензировании или исключению из списка платформ.
| Срок | Определение |
|---|---|
| NIB (Nomor Induk Berusaha) |
Идентификационный номер предприятия, выданный через систему OSS, является основным юридическим документом, подтверждающим регистрацию коммерческой деятельности. |
| KBLI (код классификации бизнеса) |
Официальная индонезийская система классификации видов деятельности определяет сферу действия лицензий, уровень риска и нормативные обязательства. |
| KBLI 55xxx | Категория классификации бизнеса в сфере размещения является обязательной для краткосрочной туристической аренды. |
Что такое 7-ступенчатая дорожная карта по обеспечению соответствия?
Чтобы уложиться в срок 31 марта 2026 года, владельцы вилл должны выполнить следующий структурированный процесс:
7-ступенчатая дорожная карта по обеспечению соответствия требованиям
| Шаг | Веха | Ключевые действия и их значение |
|---|---|---|
| 1 | Юридическое лицо (держатель) | Создайте PT PMA (для иностранцев) или местную PT. В уставе вашей компании должны быть четко указаны правильные коды KBLI (например, 55193 для вилл). |
| 2 | Получить NIB (идентификационный номер) |
Зарегистрируйтесь в системе OSS, чтобы получить 13-значный идентификационный номер предприятия. Несмотря на то что изначально он будет иметь статус «Непроверенный», этот номер понадобится вам для подачи заявлений на получение разрешений на строительство и налоговых идентификационных номеров. |
| 3 | Зонирование (KKPR/RDTR) | Система OSS сверяет ваши координаты с цифровым пространственным планом. Вы должны получить KKPR (разрешение на зонирование); если ваш участок находится в «зеленой зоне», процесс на этом заканчивается. |
| 4 | Разрешение на строительство (PBG) |
Подайте заявку через портал SIMBG. Для этого потребуются технические чертежи, подписанные лицензированным индонезийским инженером. Вам необходимо обновить существующие разрешения IMB, если «Функция» не соответствует классификации KBLI. |
| 5 | Экологический (SPPL) |
Подайте самодекларацию о соблюдении экологических норм и стандартов в области охраны труда и техники безопасности. Система OSS часто автоматизирует этот процесс, как только вы выполните технические требования к строительству. |
| 6 | Достоинство (SLF) | Сертификат SLF (Sertifikat Laik Fungsi) выдается государственным инспектором. Он подтверждает безопасность здания и является окончательным «золотым стандартом», требуемым OTA. |
| 7 | Окончательная проверка | Обновите свой профиль OSS с помощью PBG и SLF. Ваш статус NIB изменится на«Проверенный/Действующий»— статус, необходимый для того, чтобы оставаться в списке Airbnb и Booking.com. |
Это линейный процесс. Например, без утверждения зонирования (KKPR) не может быть выдано разрешение на строительство (PBG).
Цель состоит в том, чтобы достичь 7-го этапа — подтвержденного статуса NIB, который требуется платформами OTA для поддержания видимости листинга.
Почему так важно выбрать правильный код KBLI?
Классификация KBLI определяет налоговые обязательства, требования безопасности, право на зонирование и категорию риска.
Ниже приводится окончательная классификация объектов размещения в соответствии с Постановлением Министра туризма № 6 от 2025 года и системой OSS-RBA (подход, основанный на оценке рисков):
Таблица классификации жилья на Бали (2026)
| Код KBLI | Категория бизнеса | Определение и стратегический анализ |
|---|---|---|
| 55110 | Отель Бинтанг | Отели с звездным рейтингом (1–5 звезд). Категория высокого риска с интенсивными проверками безопасности. |
| 55120 | Отель Мелати | Незвездные/бюджетные отели. Часто используется для бутик-отелей с централизованными услугами. |
| 55130 | Пондок Висата | Модель проживания в семье. Ограничено 5 спальнями. Традиционно зарезервировано для отдельных индонезийских владельцев, проживающих на месте. |
| 55191 | Молодежный хостел | Общее жилье типа общежития. Популярно в таких районах, как Чангу и Улувату. |
| 55192 | Кемпинги | Включает глэмпинг. Растущий сегмент в Кинтамани и Убуде, подлежащий специальным разрешениям на землепользование. |
| 55193 | Вилла | Золотой стандарт инвестиций. Частные поместья, сдаваемые в аренду целиком. Классифицируются как средне-высокорисковые, требуют подтвержденного SLF. |
| 55194 | Апарт-отель | Апартаменты с обслуживанием. Все чаще используются для апарт-отелей, где апартаменты продаются по отдельности, но управляются как единое целое. |
| 55199 | Другие краткосрочные | Универсальный вариант для бунгало и коттеджей. Не используйте для элитных вилл, так как это может вызвать проверки на предмет неправильной классификации. |
Для элитных частных вилл, как правило, подходит классификация KBLI 55193 (Вилла). Использование классификации «Прочее краткосрочное» (55199) может увеличить риск аудита или привести к неправильной классификации.
Почему крайний срок 31 марта 2026 года отличается от других?
В отличие от предыдущих рекомендаций, срок 2026 года подкрепляется цифровым механизмом обеспечения соблюдения:
- Интеграция с API
База данных Министерства туризма напрямую подключена к платформам онлайн-агентств по бронированию (OTA). - Автоматическое удаление объявлений
Система может автоматически скрывать объявления, не имеющие статуса «Проверено» (NIB), связанного с правильным налоговым идентификационным номером. - Прозрачность доходов
Налоговый орган (DGT) может сверять данные о доходах OTA со статусом лицензии.
Что должны делать владельцы вилл дальше?
Переход от аренды без лицензии к «проверенной» вилле обычно занимает от трех до шести месяцев, в зависимости от зонирования и документации на здание.
Применяются следующие обязательства:
- Виллы, расположенные в зеленой зоне, могут не подлежать лицензированию.
- Недвижимость в желтой зоне требует немедленной проверки зонирования.
- Владельцы, не имеющие PT PMA или PT PMDN, должны создать юридическое лицо.
Управляющие недвижимостью не могут группировать несколько вилл под одним операционным адресом. Каждый KBLI допускает только один операционный адрес.
| Срок | Определение |
|---|---|
| Зеленая зона | Классификация зонирования, как правило, ограничивающая коммерческую туристическую деятельность, что может привести к лишению лицензии на аренду вилл. |
| Желтая зона | Категория зонирования, требующая проверки для подтверждения права на получение лицензии на коммерческую аренду. |
| PT PMA / PT PMDN | Индонезийские юридические лица, необходимые для ведения лицензированной деятельности в сфере туристического размещения. |
Рамки 2026 года коренным образом изменят работу рынка аренды на Бали. Соблюдение этих рамок теперь является обязательным.
Регулирование вилл в 2026 году будет сосредоточено на обеспечении соблюдения требований посредством цифровой верификации и интеграции платформ, а не на изменении существующих законов.
ILA Global Consulting помогает владельцам вилл и инвесторам в недвижимость в создании PT PMA, структурировании KBLI, регистрации OSS, проверке зонирования (KKPR), обработке PBG и SLF, а также в полной подготовке к соблюдению требований OTA, обеспечивая активность и юридическую защиту вашего объявления.
Свяжитесь с ILA Global Consulting, чтобы провести аудит текущего состояния вашей виллы и обеспечить полное соответствие требованиям до 31 марта 2026 года, когда истекает срок вступления в силу новых правил.
