Инвестиции в недвижимость на Бали и Ломбоке приносят высокий доход. Однако способ инвестирования в недвижимость может повлиять на размер налогов в зависимости от вашего налогового резидентства. Застройщики и агенты по недвижимости часто рекомендуют инвестировать в недвижимость на Бали под личными именами через договоры аренды. Но какова реальность? О чем вам не говорят и как вас могут ввести в заблуждение?
Аграрный закон от 1967 года
Индонезийское законодательство в Индонезии однозначно. Физические лица не могут инвестировать в Индонезию под своим именем, если они не являются резидентами. Вот физические или юридические лица, имеющие право инвестировать в землю и недвижимость в Индонезии:
- Резидент (иностранец с KITAS или местный житель)
- Иностранная организация с представительством в Индонезии
- Такие компании, как PT PMA
Несмотря на аграрный закон, некоторые нотариусы или обычная практика позволяют иностранцам инвестировать под своим именем и подписывать договоры аренды (Leasehold agreements).
Никогда больше не беспокойтесь о налогах и бухгалтерском учете
Работа с финансами, налогами и бухгалтерией может оказаться непосильной задачей, особенно для иностранца в Индонезии. Мы поможем вам разобраться с такими процессами, как расчет налогов, начисление заработной платы, личный или корпоративный налог, краткосрочные инвестиции, анализ бухгалтерского баланса и многое другое.
Вместе с ILA ваша деятельность и инвестиции в безопасности. Запланируйте бесплатную консультацию сегодня или узнайте больше о наших налоговых и бухгалтерских услугах.
Что такое договор аренды на Бали и Ломбоке?
На Ломбоке договоры аренды предлагаются крайне редко. На Бали исторически сложилась своя специфика предоставления инвесторам договоров аренды, в то время как остальная часть Индонезии предлагает в основном землю или виллы, находящиеся в свободной собственности.
Договор аренды (Hak Sewa) - это договор аренды на определенное время. В этом договоре оговариваются условия и сроки между двумя сторонами. Важно понимать, что этот тип договора не является инвестицией в недвижимость, и налогообложение и прирост капитала будут рассматриваться иначе, чем в случае с фригольдом. В ILA мы все еще получаем запросы по поводу ипотеки на арендованную недвижимость, в основном из-за недопонимания или введения в заблуждение со стороны застройщиков или агентов по недвижимости, рекламирующих иностранцев, покупающих недвижимость. Для ясности, когда иностранец покупает недвижимость на правах аренды, он не покупает землю или виллу. Они арендуют виллу или землю. Это имеет серьезные последствия:
- Невозможность ипотеки
- Владелец всегда может перепродать недвижимость
- Налогообложение отличается и менее выгодно
- Не имеет права строить на земле, законно принадлежащей иностранцу
К сожалению, при инвестировании в недвижимость на Бали мы сталкиваемся со случаями, когда землевладельцы перепродают землю, а новый владелец вытесняет арендатора, выплачивая ему арендную плату. Для арендатора, построившего виллу, заплатив только стоимость аренды земли, это имеет серьезные последствия. Это означает, что клиент теряет стоимость строительства, и с этим ничего нельзя поделать. Мы рекомендуем заключить надежный договор происхождения, чтобы защитить покупателя.
Свободная недвижимость на Бали и Ломбоке
В отличие от арендной собственности, право собственности на землю может быть передано PMA или иностранцу, если иностранец покупает недвижимость по PMA или, например, квартиру по KITAS.
Срок действия права собственности на землю ограничен 80 годами (30+20+30). Однако в течение этого срока покупатель может перепродать недвижимость по цене фригольда.
Подробнее : Нужно ли платить налоги, будучи цифровым кочевником на Бали
Оптимизация налогообложения и правовое регулирование инвестиций в недвижимость
Налогообложение имеет большое значение, влияет на доходность инвестиций и может принести несколько неудачных сюрпризов.
Почему агенты по недвижимости и застройщики рекомендуют инвестировать под личными именами?
Некоторые агенты по недвижимости и застройщики рекомендуют инвестировать под личными именами. Вот большинство причин:
- Они хотят заключить сделку быстро и думают, что открытие компании замедлит процесс, в то время как существует множество способов обеспечить сделку в процессе создания компании.
- Если у покупателя есть PT PMA, он должен удержать налог, чтобы продавец не смог скрыть его в налоговой инспекции.
- При перепродаже недвижимости некоторые покупатели хотят занизить ее стоимость и не декларируют налог, заключая два соглашения с нотариусом.
Эти причины неприемлемы и могут создать значительные проблемы для покупателей, занимающихся инвестициями в недвижимость на Бали, при перепродаже объекта или получении дохода. В некоторых случаях перепродажа договора аренды или получаемый от него доход рассматривается как доход от аренды. Например, перепродажа договора аренды сроком на 25 лет будет рассматриваться как получение дохода за 25 лет аренды......Налоги, в некоторых случаях, могут быть огромными.
Как инвестировать в качестве налогового резидента?
Для резидента инвестирование под личным именем может быть интересным, так как при сдаче в аренду взимается окончательный налог в размере 10%. Однако налоговый резидент как иностранец не может получать доход от бизнеса без соответствующей лицензии. Для получения законного дохода все же необходимо иметь компанию с соответствующей лицензией.
Как инвестировать в качестве нерезидента?
Для нерезидентов лучшим способом инвестирования является PT PMA. Эта PT PMA будет владеть арендованной или свободной недвижимостью. В качестве акционеров нерезиденты могут получить инвестора KITAS. Этот инвестор, KITAS, позволяет нерезиденту облагать дивиденды (прибыль) налогом в размере 10%. В отличие от дохода от аренды, дивиденды обычно включаются в налоговое соглашение, исключающее двойное налогообложение.
Инвесторы, желающие получить более низкий налог на дивиденды, могут также поручить владение PT PMA зарубежной компании, имеющей более выгодное налоговое соглашение с Индонезией по сравнению с индонезийской компанией в их родной стране.
Например, если у Франции хорошее налоговое соглашение с Гонконгом, у Франции плохое соглашение с Индонезией, а у Гонконга хорошее налоговое соглашение с Индонезией. Было бы интересно, если бы Гонконг инвестировал в Индонезию и забирал дивиденды из Гонконга, чтобы вернуть их во Францию.
Инвестирование в Индонезии иногда может быть сложным для освоения, поскольку 10 человек могут высказать разные мнения. Мы рекомендуем обратиться к профессионалу и налоговому консультанту, чтобы понять, какой способ инвестирования лучше. У каждого инвестора своя личная ситуация, и она не может быть похожа на другую. Каждая страна имеет различные налоговые соглашения и по-разному относится к доходам.
Несмотря на то, что некоторые компании по управлению недвижимостью могут утверждать, доход от аренды, направляемый напрямую зарубежным инвесторам, облагается налогом у источника в размере 20%. Некоторые компании по управлению недвижимостью могут столкнуться с серьезными штрафами в рамках системы Coretax (вводится в 2025 году), если они не будут удерживать этот налог. Иностранцы могут внезапно увидеть, что их доход от инвестиций облагается налогом в размере 20% в дополнение к 10%-ному местному налогу, а также налогом в их родной стране, что делает инвестиции в недвижимость менее выгодными при такой схеме.
