Invertir en propiedades inmobiliarias en Bali y Lombok genera una alta rentabilidad. Sin embargo, la forma de invertir en propiedades puede afectar a su fiscalidad en función de su residencia fiscal. Los promotores y agentes inmobiliarios suelen recomendar la inversión inmobiliaria en Bali a nombre personal mediante contratos de arrendamiento. Pero, ¿cuál es la realidad? ¿Qué es lo que no le dicen y cómo pueden engañarle?
Ley Agraria de 1967
La legislación indonesia es clara. Las personas físicas no pueden invertir en Indonesia a su nombre si no son residentes. Aquí están la persona o entidad autorizada para invertir en la tierra y la propiedad en Indonesia:
- Residente (Extranjero con KITAS o local)
- Entidad extranjera con oficina de representación en Indonesia
- Empresas como PT PMA
A pesar de la ley agraria, algunos notarios o la práctica común permiten a los extranjeros invertir bajo su nombre y firmar contratos de alquiler (Leasehold agreements).
No vuelva a preocuparse por los impuestos y la contabilidad
Ocuparse de las finanzas, los impuestos y la contabilidad puede resultar abrumador, especialmente para un extranjero en Indonesia. Permítanos guiarle a través de procesos como el cálculo de impuestos, nóminas, impuestos personales o de sociedades, inversiones a corto plazo, análisis de balances y mucho más.
Con ILA a su lado, nada puede salir mal. Programe una consulta gratuita hoy mismo u obtenga más información sobre nuestros servicios fiscales y contables.
¿Qué es un contrato de arrendamiento en Bali y Lombok?
Lombok rara vez ofrece contratos de arrendamiento. Bali tiene su especificidad histórica para ofrecer contratos de arrendamiento a los inversores, mientras que el resto de Indonesia ofrece sobre todo terrenos o villas de dominio absoluto.
El contrato de arrendamiento (Hak Sewa) es un contrato de alquiler por un tiempo determinado. Este acuerdo tiene términos y condiciones entre dos partes. Es importante entender que este tipo de acuerdo no representa una inversión inmobiliaria y la fiscalidad y la plusvalía se tratarán de forma diferente a la de un freehold. En ILA, todavía recibimos solicitudes relativas a hipotecas sobre propiedades en régimen de arrendamiento, esencialmente debido a un malentendido o engaño por parte de promotores o agentes inmobiliarios que anuncian la compra de una propiedad por parte de extranjeros. Para ser claros, cuando un extranjero compra una propiedad de arrendamiento, no compran un terreno o villa. Alquilan un chalet o un terreno. Esto tiene graves implicaciones:
- Imposibilidad de hipotecar
- El propietario siempre puede revender la propiedad
- La fiscalidad es diferente y menos ventajosa
- Sin derecho a construir en el terreno legalmente a nombre del extranjero
Desgraciadamente, en la inversión inmobiliaria en Bali, nos hemos encontrado con casos en los que los propietarios revenden el terreno y el nuevo propietario obliga al arrendatario a abandonarlo pagando el arrendamiento. Para un arrendatario que construye una villa tras haber pagado únicamente el valor de arrendamiento del terreno, esto tiene consecuencias importantes. Significa que el cliente pierde el valor de la construcción, y no hay nada legal que hacer al respecto. Recomendamos contar con un sólido contrato de origen para proteger al comprador.
Propiedad absoluta en Bali y Lombok
Al contrario de lo que ocurre con los bienes en arrendamiento, el título de propiedad del suelo es transferible al PMA o al extranjero si éste adquiere una propiedad en virtud de un PMA o, por ejemplo, un apartamento en virtud de un KITAS.
El título de propiedad tiene una duración limitada de 80 años (30+20+30). Sin embargo, el comprador puede revender la propiedad al precio de una propiedad de pleno dominio durante el periodo de validez.
Leer más : ¿Necesita pagar impuestos como nómada digital en Bali?
Optimización fiscal y jurídica de la inversión inmobiliaria
La fiscalidad es importante, afecta a la rentabilidad de la inversión y puede deparar algunas sorpresas desafortunadas.
¿Por qué los agentes inmobiliarios y promotores recomiendan invertir con nombres personales?
Algunos agentes inmobiliarios y promotores recomiendan invertir con nombres personales. He aquí la mayoría de las razones:
- Quieren cerrar el trato rápidamente y piensan que abrir una empresa ralentizará el proceso, mientras que hay muchas formas de asegurar el trato mientras se crea la empresa
- Si el comprador tiene un PT PMA, el comprador tiene que retener el impuesto para que el vendedor no pueda ocultar el impuesto a la Agencia Tributaria.
- Cuando revenden el inmueble, algunos compradores quieren infravalorarlo y no declaran el impuesto, llegando a dos acuerdos con el notario.
Estas razones no son aceptables y pueden crear importantes dificultades a los compradores que se dedican a la inversión inmobiliaria en Bali a la hora de revender el inmueble o percibir ingresos. En algunos casos, la reventa de un contrato de arrendamiento o los ingresos derivados del mismo se consideran ingresos por alquiler. Por ejemplo, revender un contrato de arrendamiento de 25 años se consideraría como percibir una renta por 25 años de alquiler......La fiscalidad, en algunos casos, puede ser enorme.
¿Cómo se invierte siendo residente fiscal?
Como residente, invertir bajo un nombre personal podría ser interesante, ya que la fiscalidad de un arrendamiento es un impuesto final del 10%. Sin embargo, un residente fiscal como extranjero no puede recibir ingresos de una empresa sin una licencia adecuada. Sigue siendo necesaria una empresa con la licencia adecuada para obtener ingresos legítimos.
¿Cómo invertir como no residente?
Como no residente, la mejor manera de invertir es a través de una PT PMA. Esta PT PMA será propietaria del arrendamiento o de la propiedad en pleno dominio. Como accionistas, los no residentes pueden conseguir un inversor en KITAS. Este inversor, KITAS, permite al no residente tributar al 10% sobre los dividendos (beneficios). A diferencia de los ingresos por alquiler, los dividendos suelen estar incluidos en la no doble imposición en el tratado fiscal.
Los inversores que deseen recibir un impuesto más bajo sobre los dividendos también pueden tener su PT PMA en manos de una empresa extranjera con un mejor tratado fiscal con Indonesia que el de su país de origen con Indonesia.
Por ejemplo, si Francia tiene un buen convenio fiscal con Hong Kong, Francia tiene un mal convenio con Indonesia y Hong Kong tiene un buen convenio fiscal con Indonesia. Podría ser interesante que Hong Kong invirtiera en Indonesia y se llevara los dividendos de Hong Kong para devolverlos a Francia.
Invertir en Indonesia puede ser a veces difícil de dominar, ya que 10 personas pueden darte opiniones diferentes. Recomendamos hablar con un profesional adecuado y un asesor fiscal para comprender el mejor método de inversión. Cada inversor tiene una situación personal y no puede ser similar a otra. Cada país tiene tratados fiscales diferentes y trata los ingresos de forma distinta.
A pesar de lo que puedan afirmar algunas empresas de gestión inmobiliaria, los ingresos por alquileres enviados directamente a inversores extranjeros están sujetos a una retención fiscal del 20%. Algunas empresas de gestión inmobiliaria pueden enfrentarse a graves sanciones con el sistema Coretax (implantado en 2025) si no retienen el impuesto. De repente, los extranjeros pueden ver cómo el rendimiento de su inversión se grava con un 20%, además del 10% del impuesto local, y de tributar también en su país de origen, lo que hace que la inversión inmobiliaria sea menos rentable con este régimen.
