Investir dans l'immobilier à Bali et à Lombok génère un retour sur investissement élevé. Toutefois, la manière d'investir dans l'immobilier peut avoir une incidence sur votre impôt, en fonction de votre résidence fiscale. Les promoteurs et les agents immobiliers recommandent souvent d'investir dans l'immobilier à Bali sous un nom personnel, par le biais d'un contrat de bail. Mais qu'en est-il en réalité ? Qu'est-ce qu'ils ne vous disent pas et comment pouvez-vous être induit en erreur ?
Loi agraire de 1967
La loi indonésienne est claire. Les particuliers ne peuvent pas investir en Indonésie sous leur nom s'ils ne sont pas résidents. Voici les personnes ou entités autorisées à investir dans la terre et l'immobilier en Indonésie :
- Résident (étranger titulaire d'un KITAS ou local)
- Entité étrangère disposant d'un bureau de représentation en Indonésie
- Des entreprises telles que PT PMA
Malgré la loi agraire, certains notaires ou la pratique courante permettent aux étrangers d'investir sous leur nom et de signer des contrats de location (Leasehold agreements).
Ne vous souciez plus jamais des taxes et de la comptabilité
S'occuper des finances, des impôts et de la comptabilité peut sembler insurmontable, surtout en tant qu'étranger en Indonésie. Laissez-nous vous guider dans des processus tels que le calcul des impôts, les salaires, l'impôt sur les personnes physiques ou morales, les investissements à court terme, l'analyse du bilan et bien d'autres choses encore.
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Qu'est-ce qu'un contrat de bail à Bali et à Lombok ?
Lombok ne propose que très rarement des contrats de bail. Bali a la particularité historique d'offrir des contrats de bail aux investisseurs, alors que le reste de l'Indonésie propose principalement des terrains ou des villas en pleine propriété.
Le contrat de bail (Hak Sewa) est un contrat de location pour une certaine durée. Ce contrat comporte des termes et des conditions entre les deux parties. Il est important de comprendre que ce type de contrat ne représente pas un investissement immobilier et que la fiscalité et la plus-value seront traitées différemment de celles d'un bien en pleine propriété. À l'ILA, nous recevons encore des demandes concernant des hypothèques sur des propriétés en location, essentiellement en raison d'un malentendu ou d'une tromperie de la part de promoteurs ou d'agents immobiliers qui annoncent l'achat d'une propriété par des étrangers. Pour être clair, lorsqu'un étranger achète une propriété à bail, il n'achète pas un terrain ou une villa. Il loue une villa ou un terrain. Cela a de sérieuses implications :
- Impossibilité d'hypothéquer
- Le propriétaire peut toujours revendre le bien
- La fiscalité est différente et moins avantageuse
- Pas de droit de construire sur le terrain légalement au nom de l'étranger
Malheureusement, dans le cadre d'investissements immobiliers à Bali, nous avons rencontré des cas où les propriétaires revendent le terrain et où le nouveau propriétaire force le locataire à partir en remboursant le bail. Pour un locataire qui construit une villa après n'avoir payé que la valeur locative du terrain, cette situation a des conséquences importantes. Cela signifie que le client perd la valeur de la construction, et il n'y a rien de légal à faire à ce sujet. Nous recommandons d'établir un contrat d'origine solide pour protéger l'acheteur.
Propriété en pleine propriété à Bali et Lombok
Contrairement à la propriété locative, le titre foncier est transférable au PMA ou à l'étranger si ce dernier achète un bien immobilier dans le cadre d'un PMA ou, par exemple, un appartement dans le cadre d'un KITAS.
Le titre foncier a une durée limitée de 80 ans (30+20+30). Toutefois, l'acheteur peut revendre le bien au prix d'un bien en pleine propriété pendant la période de validité.
Lire la suite : Faut-il payer des impôts en tant que nomade numérique à Bali ?
Optimisation fiscale et juridique de l'investissement immobilier
La fiscalité est importante, elle affecte le retour sur investissement et peut réserver de mauvaises surprises.
Pourquoi les agents immobiliers et les promoteurs recommandent-ils d'investir sous un nom personnel ?
Certains agents immobiliers et promoteurs recommandent d'investir sous un nom personnel. Voici la plupart des raisons :
- Ils veulent conclure l'affaire rapidement et pensent que l'ouverture d'une société ralentira le processus, alors qu'il existe de nombreux moyens de sécuriser l'affaire pendant la création de la société.
- Si l'acheteur dispose d'une PT PMA, il doit retenir la taxe afin que le vendeur ne puisse pas la dissimuler au bureau des impôts.
- Lorsqu'ils revendent le bien, certains acheteurs veulent le sous-évaluer et ne déclarent pas la taxe, ce qui donne lieu à deux accords avec le notaire.
Ces raisons ne sont pas acceptables et peuvent créer des difficultés importantes pour les acheteurs engagés dans un investissement immobilier à Bali lors de la revente du bien ou de la perception d'un revenu. Dans certains cas, la revente d'un bail ou les revenus qui en découlent sont considérés comme des revenus locatifs. Par exemple, la revente d'un bail de 25 ans serait considérée comme la perception d'un revenu pour 25 ans de loyer......La fiscalité, dans certains cas, peut être énorme.
Comment investir en tant que résident fiscal ?
En tant que résident, il peut être intéressant d'investir sous un nom personnel, car l'impôt sur un bail est un impôt final de 10 %. Toutefois, un résident fiscal étranger ne peut pas percevoir de revenus d'une entreprise sans une licence en bonne et due forme. Une société disposant d'une licence en bonne et due forme est toujours nécessaire pour obtenir des revenus légitimes.
Comment investir en tant que non-résident ?
En tant que non-résident, la meilleure façon d'investir est de passer par une PT PMA. Cette PT PMA sera propriétaire du bail ou de la propriété en pleine propriété. En tant qu'actionnaires, les non-résidents peuvent obtenir un investisseur dans KITAS. Cet investisseur, KITAS, permet au non-résident d'être imposé à 10 % sur les dividendes (bénéfices). Contrairement aux revenus locatifs, les dividendes sont généralement inclus dans la convention fiscale de non-double imposition.
Les investisseurs souhaitant bénéficier d'une imposition réduite sur les dividendes peuvent également faire en sorte que leur PT PMA soit détenue par une société étrangère bénéficiant d'une meilleure convention fiscale avec l'Indonésie que celle de leur pays d'origine.
Par exemple, si la France a une bonne convention fiscale avec Hong Kong, la France a une mauvaise convention avec l'Indonésie et Hong Kong a une bonne convention fiscale avec l'Indonésie. Il pourrait être intéressant que Hong Kong investisse en Indonésie et prélève les dividendes de Hong Kong pour les ramener en France.
Investir en Indonésie peut parfois être difficile à maîtriser, car dix personnes peuvent vous donner des avis différents. Nous vous recommandons de vous adresser à un professionnel et à un conseiller fiscal pour comprendre la meilleure méthode d'investissement. Chaque investisseur a une situation personnelle qui ne peut être similaire à une autre. Chaque pays a des conventions fiscales différentes et traite les revenus de manière différente.
Malgré ce que certaines sociétés de gestion immobilière peuvent affirmer, un revenu locatif envoyé directement à des investisseurs étrangers est soumis à une retenue à la source de 20 %. Certaines sociétés de gestion immobilière risquent de se voir infliger de lourdes sanctions dans le cadre du système Coretax (mis en œuvre en 2025) si elles ne retiennent pas l'impôt à la source. Les étrangers peuvent soudainement voir leur retour sur investissement taxé à 20 % en plus des 10 % de taxe locale et être taxés dans leur pays d'origine également, ce qui rend l'investissement immobilier moins rentable avec ce système.
