В связи с приближением 2026 года правительство Индонезии официально продлило действие пакета мер стимулирования сектора недвижимости. Эта политика, закрепленная в Положении министра финансов (PMK) № 90 от 2025 года, предусматривает введение НДС, оплачиваемого государством (Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah или PPN DTP), с целью поддержания динамики рынка жилья и покупательной способности среднего класса.
Хотя эта льгота представляет собой значимую возможность для покупателей недвижимости, технические требования и требования по соблюдению нормативных требований, связанные с этой программой, особенно важны для международных инвесторов, рассматривающих возможность покупки недвижимости в Индонезии, в том числе в таких местах, как Бали, Ломбок, Флорес и Джакарта.
Прежде чем приступать к сделке, необходимо четко понимать, как стимул применяется на практике.
В ILA Global Consulting мы регулярно работаем с международными клиентами по вопросам налогообложения и регулирования в сфере недвижимости в Индонезии. Обладая практическим опытом в оказании помощи иностранным покупателям и инвесторам, наша команда уделяет особое внимание тому, чтобысделки были структурированы правильно, соответствовали нормативным требованиям и были согласованыс применимыми стимулирующими механизмами.
Благодаря проверенной репутации, четкой коммуникации и клиентоориентированному подходу, ILA Global Consulting стала надежным консультантом для частных лиц и компаний, стремящихся занять прочное и устойчивое положение в Индонезии.
В этой статье описывается, как работает льгота по НДС на недвижимость 2026 года, кто может ею воспользоваться и какие требования необходимо выполнить для ее правильного применения, особенно для иностранных покупателей, заинтересованных в недвижимости в Индонезии.
Как работает система налоговых льгот по НДС на недвижимость в Индонезии в 2026 году?
На 2026 финансовый год правительство Индонезии предлагает 100% скидку на НДС при покупке соответствующей критериям жилой недвижимости, при условии соблюдения определенных финансовых и юридических параметров.
Стимул применяется при соблюдении следующих условий:
- 100% покрытие НДС
НДС полностью покрывается государством на первые 2 миллиарда индонезийских рупий от продажной цены недвижимости.
с ограничением по цене Чтобы соответствовать требованиям, общая стоимость недвижимости не должна превышать 5 миллиардов индонезийских рупий.- Типы недвижимости, на которые распространяется льгота
Льгота распространяется только на новые, готовые к заселению (ready-stock) дома или квартиры. - Период передачи
Передача собственности должна быть задокументирована в форме Berita Acara Serah Terima (BAST) и произойти в период с 1 января 2026 года по 31 декабря 2026 года.
Пример:
Если вы покупаете виллу за 3 миллиарда индонезийских рупий, правительство покрывает НДС на первые 2 миллиарда индонезийских рупий. Вы будете платить только действующую ставку НДС на оставшиеся 1 миллиард индонезийских рупий.
На практике налоговые льготы, такие как схема НДС на недвижимость 2026 года, требуют тщательного внимания к вопросам НДС, обязательствам по отчетности и требованиям по соблюдению нормативных требований.
| Срок | Определение |
|---|---|
| PPN DTP (Налог на добавленную стоимость, покрываемый государством) |
Льгота по НДС, при которой индонезийское правительство берет на себя уплату НДС по соответствующим сделкам, при условии соблюдения определенных условий, установленных в положениях Министерства финансов. |
| НДС (налог на добавленную стоимость) |
Податок на потребление, взимаемый с поставки налогооблагаемых товаров и услуг в Индонезии, включая определенные сделки с недвижимостью, в соответствии с действующим налоговым законодательством. |
| BAST (Протокол передачи-приемки) |
Официальный документ о передаче, подтверждающий физическую и юридическую передачу имущества от продавца или застройщика покупателю, необходимый для административных и налоговых целей. |
Управление НДС и соблюдение налогового законодательства в Индонезии
Работа с финансами, налогами и бухгалтерским учетом может показаться сложной задачей, особенно для иностранцев, проживающих в Индонезии. В ILA Global Consulting мы помогаем клиентам в решении вопросов, связанных с налогами и бухгалтерским учетом, включая оценку НДС, налоговую отчетность и планирование соблюдения нормативных требований, помогая обеспечить правильное применение льгот и надлежащее управление рисками.
С ILA на вашей стороне ничто не может пойти не так. Запланируйте бесплатную консультацию сегодня или узнайте больше о наших налоговых и бухгалтерских услугах.
Применяется ли льгота по НДС 2026 года к договорам аренды?
Важным моментом, требующим разъяснения для наших клиентов на Бали и по всей Индонезии, является юридический статус права собственности на недвижимость.
Стимул PPN DTP предназначен исключительно для осуществления (penyerahan) сделок с недвижимостью, связанных с передачей права собственности или прав высокого уровня на недвижимость. Как правило, это сделки, связанные с Hak Milik (право собственности) или Hak Guna Bangunan (HGB – право на строительство).
- Аренда (Sewa Menyewa): Стандартные долгосрочные договоры аренды, которые обычно используются иностранцами на срок 25–30 лет, как правило, не подпадают под действие льготы PPN DTP. В соответствии с налоговым законодательством Индонезии НДС по договорам аренды рассматривается как налог на услуги или аренду, а не как «поставка» недвижимости в рамках этой конкретной программы стимулирования.
- Свободное владение/HGB: Льгота в первую очередь предназначена для сделок, в которых недвижимость регистрируется посредством договора купли-продажи (Akta Jual Beli, или AJB), оформленного у нотариуса/PPAT, отражающего официальную передачу права собственности или соответствующих прав на недвижимость.
| Срок | Определение |
|---|---|
| Hak Milik | Наиболее сильная форма права собственности на землю в соответствии с индонезийским законодательством, предоставляющая полное право собственности на землю и, как правило, ограниченная гражданами Индонезии. |
| Hak Guna Bangunan (HGB) | Право на строительство и владение зданиями на земельном участке, не принадлежащем владельцу, предоставляемое на фиксированный срок и продлеваемое в соответствии с индонезийским земельным законодательством. |
| Аренда (Sewa Menyewa) |
Договорное право на использование имущества в течение определенного периода на основании договора аренды. Соглашения об аренде не являются правом собственности в соответствии с земельным законодательством Индонезии. |
| Акта купли-продажи (AJB) (Договор купли-продажи) |
Официальный документ, оформленный в присутствии нотариуса или PPAT, который официально фиксирует передачу прав на землю или имущество от продавца к покупателю в соответствии с законодательством Индонезии. |
Могут ли физические лица и частные медицинские учреждения претендовать на льготу по НДС в 2026 году?
Право на участие в соответствии с регламентом 2026 года зависит от правового статуса покупателя.
Индивидуальные покупатели
Льгота доступна как для граждан Индонезии (WNI), так и для иностранных граждан (WNA). Однако действуют следующие условия:
- Каждый человек может претендовать на получение льготы только при покупке одного объекта недвижимости.
- Иностранные покупатели должны иметь действующий вид на жительство (KITAS или KITAP).
- Право собственности должно соответствовать правилам владения недвижимостью, таким как Hak Pakai или Hak Sarusun.
Корпоративные покупатели (PT PMA)
В соответствии с действующими правилами, PPN DTP разработан как стимул для потребителей.
Может ли PT PMA воспользоваться этой программой?
Как правило, нет. Эта программа предназначена для физических лиц (orang pribadi) с целью поощрения приобретения жилья в собственность. Если PT PMA (иностранная инвестиционная компания) приобретает недвижимость в качестве корпоративного актива для коммерческих целей или для размещения персонала, такая сделка, как правило, не подпадает под действие программы стимулирования приобретения жилья в собственность.
Совет инвесторам:
Если вы являетесь инвестором, планирующим использовать PT PMA, ваши основные налоговые льготы обычно связаны с вычетами из корпоративного налога на прибыль и зачетом НДС по входящим и исходящим операциям, а не с льготами по PPN DTP.
| Срок | Определение |
|---|---|
| KITAS (разрешение на ограниченное пребывание) |
Временный вид на жительство, позволяющий иностранным гражданам легально пребывать в Индонезии в течение определенного периода времени в соответствии с иммиграционными правилами. |
| KITAP (разрешение на постоянное проживание) |
Постоянный вид на жительство, предоставляемый иностранным гражданам, имеющим на это право, и позволяющий им на определенных условиях находиться в Индонезии в течение длительного времени. |
| Хак Пакай | Право на использование земли или имущества в соответствии с индонезийским законодательством, обычно применяемое к иностранным гражданам, приобретающим жилую недвижимость. |
| Хак Сарусун | Право собственности на квартиру, применимое к квартирам. Предоставление права собственности на отдельную квартиру вместе с общими правами на общие помещения. |
Каковы требования к соблюдению нормативных требований для получения льготы по НДС?
Чтобы индонезийские налоговые органы (DJP) не отменили скидку по НДС, покупатели должны соблюдать ряд административных требований:
- Счет-фактура с НДС (Faktur Pajak)
Разработчик должен выставить счет-фактуру с НДС , используя правильный код транзакции (07). - Регистрация BAST
Отчет о передаче собственности должен быть зарегистрирован через Министерство общественных работ и жилищного строительства (PUPR) или систему BP Tapera. - Требование о запрете перепродажи
Недвижимость не может быть продана или передана другой стороне в течение одного года с момента покупки.
Индивидуальным покупателям, желающим воспользоваться льготой по НДС в 2026 году, а также корпоративным инвесторам, планирующим приобрести недвижимость в Индонезии, необходимо уделить особое внимание требованиям, касающимся права на льготу и соблюдения нормативных требований.
Если вы хотите подтвердить, что ваша запланированная покупка недвижимости соответствует требованиям программы PPN DTP, мы можем помочь вам проанализировать структуру и требования, прежде чем вы приступите к сделке.
