A medida que Indonesia avanza hacia 2026, el Gobierno ha ampliado oficialmente su paquete de medidas de estímulo para el sector inmobiliario. Esta política, formalizada en el Reglamento del Ministro de Finanzas (PMK) n.º 90 de 2025, establece un IVA a cargo del Gobierno (Pajak Pertambahan Nilai Ditanggung Pemerintah o PPN DTP) para ayudar a mantener el impulso del mercado inmobiliario y apoyar el poder adquisitivo de la clase media.
Si bien el incentivo representa una oportunidad significativa para los compradores de propiedades, los requisitos técnicos y de cumplimiento asociados al programa son especialmente importantes para los inversores internacionales que estén considerando adquirir propiedades en Indonesia, incluyendo destinos como Bali, Lombok, Flores y Yakarta.
Es fundamental comprender claramente cómo se aplica el incentivo en la práctica antes de seguir adelante con una transacción.
En ILA Global Consulting, trabajamos habitualmente con clientes internacionales en asuntos fiscales y normativos relacionados con la propiedad inmobiliaria en Indonesia. Con experiencia práctica en la asistencia a compradores e inversores extranjeros, nuestro equipo se centra en garantizar quelas transacciones se estructuren correctamente, cumplan con la normativa y se ajustenal marco de incentivos aplicable.
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Este artículo describe cómo funciona el incentivo inmobiliario del IVA de 2026, quiénes pueden beneficiarse de él y los requisitos para aplicarlo correctamente, especialmente para los compradores extranjeros interesados en propiedades en Indonesia.
¿Cómo funciona el incentivo inmobiliario del IVA de 2026 en Indonesia?
Para el año fiscal 2026, el Gobierno de Indonesia ofrece una bonificación del 100 % del IVA en la compra de inmuebles residenciales que cumplan determinados requisitos, sujetos a parámetros financieros y legales definidos.
El incentivo se aplica en las siguientes condiciones:
- Cobertura del 100 % del IVA
El gobierno cubre íntegramente el IVA sobre los primeros 2000 millones de IDR del precio de venta de la propiedad.
de precio máximo Para poder optar a ello, el precio total de la propiedad no debe superar los 5000 millones de IDR.- Tipos de propiedades elegibles
El incentivo solo se aplica a viviendas unifamiliares o apartamentos nuevos, listos para ocupar (readystock). - Periodo de entrega
La entrega de la propiedad debe documentarse mediante un Berita Acara Serah Terima (BAST) y realizarse entre el 1 de enero de 2026 y el 31 de diciembre de 2026.
Ejemplo:
Si compra una villa por 3000 millones de IDR, el gobierno cubre el IVA de los primeros 2000 millones de IDR. Solo pagaría el tipo de IVA vigente sobre los 1000 millones de IDR restantes.
En la práctica, los incentivos fiscales como el régimen del IVA sobre bienes inmuebles de 2026 requieren prestar especial atención al tratamiento del IVA, las obligaciones de información y los requisitos de cumplimiento.
| Plazo | Definición |
|---|---|
| PPN DTP (Impuesto sobre el valor añadido a cargo del Gobierno) |
Un incentivo del IVA por el que el Gobierno de Indonesia se hace cargo del IVA pagadero por las transacciones que cumplan los requisitos, con sujeción a las condiciones específicas establecidas en la normativa del Ministerio de Hacienda. |
| IVA (Impuesto sobre el valor añadido) |
Impuesto sobre el consumo que grava la entrega de bienes y servicios sujetos a impuestos en Indonesia, incluidas determinadas transacciones inmobiliarias, de conformidad con la legislación fiscal vigente. |
| BAST (Acta de entrega y recepción) |
Documento oficial de traspaso que confirma la entrega física y legal de la propiedad por parte del vendedor o promotor al comprador, necesario a efectos administrativos y fiscales. |
Gestión del IVA y cumplimiento tributario en Indonesia
Ocuparse de las finanzas, los impuestos y la contabilidad puede resultar abrumador, especialmente para un extranjero en Indonesia. En ILA Global Consulting, ayudamos a nuestros clientes con cuestiones fiscales y contables, incluyendo la evaluación del IVA, la declaración de impuestos y la planificación del cumplimiento normativo, lo que contribuye a garantizar que los incentivos se apliquen correctamente y que los riesgos se gestionen de forma adecuada.
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¿Se aplica el incentivo del IVA de 2026 a los contratos de arrendamiento?
Un punto crítico que debemos aclarar a nuestros clientes en Bali y en toda Indonesia se refiere a la naturaleza jurídica del título de propiedad.
El incentivo PPN DTP está destinado exclusivamente a la entrega (penyerahan) de transacciones inmobiliarias que impliquen una transferencia de propiedad o derechos inmobiliarios de alto nivel. Por lo general, aquellos relacionados con Hak Milik (propiedad absoluta) o Hak Guna Bangunan (HGB, derecho a construir).
- Arrendamiento (Sewa Menyewa): Los contratos de arrendamiento a largo plazo estándar, comúnmente utilizados por extranjeros por períodos de 25 a 30 años, generalmente no reúnen los requisitos para acogerse al incentivo PPN DTP. Según la normativa fiscal indonesia, el IVA sobre los contratos de arrendamiento se considera un impuesto sobre los servicios o alquileres, y no una «entrega» de bienes inmuebles en el marco de este plan de estímulo específico.
- Propiedad absoluta/HGB: El incentivo está destinado principalmente a transacciones en las que la propiedad se registra mediante una escritura de compraventa (Akta Jual Beli, o AJB) formalizada ante notario/PPAT, que refleja una transferencia formal de la titularidad o de los derechos de propiedad que dan derecho al incentivo.
| Plazo | Definición |
|---|---|
| Derecho de propiedad | La forma más sólida de derecho de propiedad de la tierra según la legislación indonesia, que otorga la plena propiedad de la tierra y, por lo general, está restringida a los ciudadanos indonesios. |
| Derecho real de uso y disfrute de un inmueble (HGB) | Derecho a construir y poseer edificios en terrenos que no son propiedad del titular, concedido por un período determinado y prorrogable de conformidad con la normativa indonesiana en materia de terrenos. |
| Arrendamiento (Sewa Menyewa) |
Derecho contractual a utilizar una propiedad durante un período determinado en virtud de un contrato de arrendamiento. Los contratos de arrendamiento no constituyen derechos de propiedad según la legislación indonesiana sobre la propiedad inmobiliaria. |
| Contrato de compraventa (AJB) (Escritura de compraventa) |
Escritura pública otorgada ante notario o PPAT que registra formalmente la transferencia de derechos sobre terrenos o propiedades del vendedor al comprador, de conformidad con la legislación indonesia. |
¿Pueden las personas físicas y las sociedades privadas de capital fijo (PMA) solicitar la bonificación del IVA de 2026?
La elegibilidad según la normativa de 2026 depende de la situación jurídica del comprador.
Compradores individuales
El incentivo está disponible tanto para ciudadanos indonesios (WNI) como para ciudadanos extranjeros (WNA). Sin embargo, se aplican las siguientes condiciones:
- Cada persona solo puede solicitar la bonificación por la compra de una vivienda.
- Los compradores extranjeros deben tener un permiso de residencia válido (KITAS o KITAP).
- La propiedad debe cumplir con las normas de propiedad inmobiliaria, como Hak Pakai o Hak Sarusun.
Compradores corporativos (PT PMA)
Según la normativa vigente, el PPN DTP está diseñado como un incentivo dirigido al consumidor.
¿Puede utilizarlo una PT PMA?
Por lo general, no. El incentivo está destinado a particulares (orang pribadi) para fomentar la adquisición de viviendas. Si una PT PMA (empresa de inversión extranjera) adquiere una propiedad como activo corporativo con fines comerciales o para alojar a su personal, la transacción suele quedar fuera del ámbito de aplicación del incentivo para la adquisición de viviendas residenciales.
Consejo para inversores:
Si usted es un inversor que tiene previsto utilizar una PT PMA, sus principales ventajas fiscales suelen provenir de las deducciones del impuesto sobre sociedades y de la deducción del IVA soportado, más que del incentivo PPN DTP.
| Plazo | Definición |
|---|---|
| KITAS (Permiso de estancia limitada) |
Permiso de residencia temporal que permite a los extranjeros permanecer legalmente en Indonesia durante un período específico, sujeto a las normas de inmigración. |
| KITAP (Permiso de residencia permanente) |
Permiso de residencia permanente concedido a los extranjeros que cumplan los requisitos, que permite la estancia prolongada en Indonesia bajo determinadas condiciones. |
| Hak Pakai | Derecho a utilizar terrenos o propiedades según la legislación indonesia, que se aplica habitualmente a los extranjeros que adquieren propiedades residenciales. |
| Hak Sarusun | Derecho de propiedad horizontal aplicable a los apartamentos. Otorga la propiedad de una unidad individual junto con derechos compartidos sobre las zonas comunes. |
¿Cuáles son los requisitos de cumplimiento para obtener el incentivo del IVA?
Para garantizar que la autoridad fiscal indonesia (DJP) no revoque la deducción del IVA, los compradores deben cumplir varios requisitos administrativos:
- Factura con IVA (Faktur Pajak)
El promotor debe emitir una factura con IVA utilizando el código de transacción correcto (07). - Registro BAST
El informe de entrega de la propiedad debe registrarse a través del Ministerio de Obras Públicas y Vivienda (PUPR) o del sistema BP Tapera. - Requisito de no reventa
La propiedad no puede venderse ni transferirse a otra parte en el plazo de un año desde su compra.
Para los compradores particulares que deseen beneficiarse del incentivo del IVA de 2026, así como para los inversores corporativos que estén estructurando una adquisición inmobiliaria en Indonesia, es fundamental prestar especial atención a los requisitos de elegibilidad y cumplimiento.
Si desea confirmar si la compra de la propiedad que tiene prevista cumple los requisitos del programa PPN DTP, podemos ayudarle a revisar la estructura y los requisitos antes de continuar con el proceso.
