Cuando se trata de comprar una propiedad en Indonesia, en Bali, Lombok o Sumba, encontrar el abogado y el notario adecuados es clave para una transacción protectora y exitosa.
Como extranjero, encontrar un notario puede ser un reto debido a la barrera del idioma y al número de notarios que hay en Indonesia. La mayoría de las veces, los vendedores o compradores ofrecen a la otra parte utilizar su notario para la transacción.
Sin embargo, ¿cómo saber si el notario no tiene conflictos de intereses y protegerá los intereses de las partes? Se supone que un notario es una persona neutral, a diferencia de un abogado, que protegerá los intereses de sus clientes. Mientras que al notario se le paga una vez que la transacción se ha realizado y firmado con éxito, al abogado se le suele pagar antes o durante el acuerdo para que proteja los intereses de sus clientes. A veces los notarios garantizan un servicio mínimo, mientras que el abogado profundizará más en su función.
Si necesita encontrar un notario que sea imparcial, es aconsejable buscar recomendaciones de fuentes de confianza o verificar sus credenciales de forma independiente.
¿Cuál es el papel del notario en Indonesia en las transacciones inmobiliarias?
Los notarios operan bajo Ley nº 2 de 2014 (por la que se modifica la Ley nº 30 de 2004) sobre el cargo de notario (Undang-Undang Jabatan Notaris - UUJN) y son nombrados por el Ministerio de Derecho y Derechos Humanos.
Los notarios gestionan transacciones inmobiliarias en diferentes aspectos y niveles, tanto en propiedades de pleno dominio como de arrendamiento.
El notario/PPAT redacta y legaliza escrituras auténticas relacionadas con la propiedad, como:
- Escritura de compraventa (AJB - Akta Jual Beli)
- Contratos de arrendamiento
- Escritura de donación (Akta Hibah)
- Escritura de hipoteca (Akta Hak Tanggungan)
- Escritura de transferencia de derechos (Akta Pengalihan Hak)
Una vez formalizada la escritura, el notario se ocupará de los impuestos y tramitará los pagos(BPHTB) y PPh (Impuesto sobre la Renta del Vendedor). Una vez pagado el impuesto, el notario registra la transferencia de propiedad y lo presenta a la BPN (Agencia Nacional de Tierras) para actualizar el certificado de la tierra bajo el nombre del comprador.
Contratos de arrendamiento y compra de inmuebles
En Indonesia, un notario prepara los contratos de arrendamiento o de construcción basándose en la información facilitada por ambas partes. Cada parte diseña estos acuerdos para que se ajusten a la legislación indonesia y garanticen la protección mutua. Aunque las partes pueden legalizar o protocolizar los acuerdos, la protocolización es responsabilidad del notario, aunque en la práctica muchos notarios no aplican activamente las condiciones cuando surgen disputas.
En el caso de los contratos de arrendamiento, la intervención de un notario es facultativa, ya que el contrato se considera un acuerdo privado y no se registra en el Registro de la Propiedad (BPN). Sin embargo, el notario es obligatorio para las transacciones de propiedad absoluta, desde la escritura de compraventa (AJB) hasta el pago de impuestos y la transferencia de títulos. Tanto si se trata de un alquiler como de una propiedad, siempre es mejor encontrar un notario que pueda guiarle a través de los trámites legales con profesionalidad y claridad.
En otras palabras, la legalización notarial de un contrato de arrendamiento no es obligatoria, y recomendamos recurrir a la legalización para reducir los gastos de notaría. Sin embargo, en el caso de una propiedad en régimen de propiedad horizontal, la elección de un buen notario es importante para el seguimiento de las transacciones.
Diligencia debida sobre la propiedad
Una de las funciones importantes del notario es llevar a cabo la diligencia debida sobre la propiedad para garantizar la legalidad de la transacción. La diligencia debida sobre la propiedad abarca el ámbito básico como:
- Propiedad
- Hipoteca
- Impuesto sobre bienes inmuebles
- Zonificación de BPN (oficina territorial)
Es raro ver a una persona intentando vender una propiedad con una hipoteca o una propiedad que no le pertenece. La diligencia debida es crucial antes de firmar el acuerdo final y requiere prestar especial atención a aspectos adicionales que los abogados cubrirán de forma diferente.
A algunos notarios les importa más el trato que la diligencia debida. Impulsarán acuerdos aunque una de las partes salga perjudicada por falta de información o cláusulas dudosas. Busque siempre un notario que realmente le proteja a usted, no sólo la transacción. Por ejemplo, a pesar de la ley agraria, que define claramente la incapacidad del no residente para firmar un Hak Sewa, la mayoría de los notarios aceptan el acuerdo para obtener comisión.
Lea también : Optimizar los impuestos sobre la inversión inmobiliaria en Lombok y Bali
Obtener asesoramiento jurídico profesional para Indonesia
El sistema jurídico de Indonesia es complicado, con sus numerosas normativas, licencias y normas especiales para extranjeros. No cometa el error de intentar manejarlo solo, recurra a la ayuda de asesores experimentados.
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¿Cuál es el papel de un abogado en Indonesia en las transacciones inmobiliarias?
Los abogados de Indonesia están regulados por la Ley nº 18 de 2003 (Undang-Undang Nomor 18 Tahun 2003 tentang Advokat) y son miembros de la asociación PERADI.
A diferencia del notario, un abogado es un mercenario y trabaja para sus clientes con el fin de garantizar el mejor trato y protección para sus clientes. En las transacciones inmobiliarias, los abogados empezarán desde el principio a redactar o revisar la oferta y a sugerir cláusulas adicionales que sean más protectoras o favorables para sus clientes.
En las transacciones inmobiliarias en Indonesia, los abogados desempeñan un importante papel de asesoramiento, diligencia debida y documentación, especialmente cuando existen complejidades jurídicas, como:
El papel de los abogados en las transacciones inmobiliarias en Indonesia:
Los notarios hacen comprobaciones legales básicas, pero los abogados profundizan más para proteger a sus clientes. Busque siempre un notario y un buen abogado para su operación. Los abogados como los notarios comprueban a fondo el estado del terreno o la propiedad:
- Validez del título (SHM, SHGB, etc.)
- Zonificación y uso del suelo
- Gravámenes (hipotecas, litigios, embargos)
Los abogados son cruciales en los negocios inmobiliarios, sobre todo para los compradores extranjeros. Asesoran sobre las mejores estructuras de propiedad, como PT PMA o empresas conjuntas, para optimizar los impuestos y la legalidad. También le ayudarán a encontrar un notario de confianza que garantice que todo el papeleo se ajusta a la legislación indonesia.
Además de revisar contratos de compraventa, arrendamiento y acuerdos entre accionistas, los abogados también preparan acuerdos de custodia y negocian en nombre de los clientes. Si el comprador o el vendedor se encuentran en el extranjero, los abogados pueden representarlos hasta el momento de la firma, y a menudo colaboran estrechamente con los clientes para encontrar un notario que pueda legalizar los documentos localmente.
Como parte crucial del acuerdo, el abogado se coordinará con el notario para crear y legalizar la escritura oficial (AJB) o el contrato de arrendamiento.
Notario frente a abogado ¿Cuál utilizar?
| Papel | Notario/PPAT | Abogado |
| Crear escrituras auténticas (AJB, etc.) | SÍ | NO |
| Comprobar la titularidad y los riesgos jurídicos | BÁSICO | EN PROFUNDIDAD |
| Redactar/revisar contratos | BÁSICO | A MEDIDA Y A FAVOR DEL CLIENTE |
| Asesoramiento sobre la estructura jurídica | ❌ | ✅ |
| Representar a los clientes en negociaciones y litigios | ❌ | ✅ |
| Asesoramiento sobre optimización fiscal | ❌ | ✅ |
