Как найти хорошего нотариуса или адвоката в Индонезии

Когда речь идет о покупке недвижимости в Индонезии, на Бали, о. Ломбок или Сумбе, поиск правильного адвоката и нотариуса является ключевым фактором для защиты и успешной сделки.

Иностранцу найти нотариуса может быть непросто из-за языкового барьера и количества нотариусов в Индонезии. Чаще всего продавцы или покупатели предлагают другой стороне воспользоваться услугами своего нотариуса для заключения сделки.

Однако как узнать, что у нотариуса нет конфликта интересов и он будет беспристрастно защищать интересы обеих сторон? Нотариус должен быть нейтральным лицом, в отличие от адвоката, который защищает интересы только своего клиента. Если нотариусу платят после того, как сделка успешно завершена и подписана, то адвокату обычно платят до или во время сделки, чтобы он защищал интересы своих клиентов. Зачастую нотариус предоставляет минимальный набор услуг, в то время как адвокат внимательно изучает детали каждого дела.

Если вам нужно найти беспристрастного нотариуса, рекомендуется обратиться к проверенным партнерам или провести независимый отбор кандидатов самостоятельно.

Какова роль нотариуса в Индонезии при сделках с недвижимостью

Нотариусы действуют на основании Законa № 2 от 2014 года (вносящий изменения в Закон № 30 от 2004 года) о должности нотариуса (Undang-Undang Jabatan Notaris - UUJN) и назначаются Министерством юстиции и прав человека.

Нотариусы занимаются сделками с недвижимостью различных уровней, как Freehold или Leasehold.

Нотариус/ПАТ составляет и заверяет оригиналы таких документов на имущество, как:

• Договор купли-продажи (AJB - Akta Jual Beli)
• Договор аренды
• Договор дарения (Akta Hibah)
• Закладную (Akta Hak Tanggungan)
• Документы о передаче права (Akta Pengalihan Hak)

После того как документ будет оформлен, нотариус займется налогами и организует платежи (BPHTB) и PPh (подоходный налог продавца). После уплаты налогов нотариус регистрирует передачу права собственности и направляет ее в BPN (Национальное управление по земельным ресурсам) для оформления сертификата на землю на имя покупателя.

Договоры аренды и покупка недвижимости

В Индонезии нотариус готовит договор аренды или строительства на основе информации, предоставленной обеими сторонами. Каждая сторона принимает участие в составлении документов и внимательно относится к тому, чтобы все договора соответствовали индонезийскому законодательству и обеспечивали взаимную защиту. Даже при условии, что нотариальное заверение входит в обязанности нотариуса и стороны могут легализовать или нотариально заверить соглашения, но на практике многие нотариусы не обеспечивают соблюдение условий договора при возникновении споров. Поэтому очень важно найти надежного, опытного и инициативного нотариуса, который обеспечит интересы обеих сторон.

Для оформления договора аренды нотариус необязателен, поскольку договор считается частной сделкой и не регистрируется в Национальном земельном управлении (BPN). Однако при сделках с недвижимостью, находящейся в свободной собственности (freehold), нотариус обязателен и сопровождает сделку от акта купли-продажи (AJB) до уплаты налогов и передачи прав собственности. Будь то аренда или собственность, всегда лучше найти нотариуса, который профессионально и без ошибок проведет вас через все этапы сделки.

Другими словами, нотариальное заверение договора аренды не является обязательным, и мы рекомендуем сэкономить на нотариусе. Однако, для юридических лиц PT PMA, в случае с недвижимостью, находящейся в свободной собственности (freehold) , выбор хорошего нотариуса крайне важен для оформления сделок.

Аудит недвижимости

Одной из основных функций нотариуса является проведение аудита недвижимости для обеспечения законности сделки. Аудит недвижимости включает:

• Проверку собственника
• Прверку на наличие ипотеки и залогов по недвижимости
  
• Проверку оплаченных налогов на землю и здания
• Зонирование от BPN (Национального земельного управления)

В нашей практике очень редко происходят случаи, когда кто-то пытается продать ипотечную недвижимость или недвижимость, которая ему не принадлежит. Тем не менее аудит недвижимости играет решающую роль перед подписанием финального соглашения и требует особого внимания к дополнительным аспектам, которые юристы освещают по-разному. 

Некоторые нотариусы сосредоточены на исполнении сделки, даже при условии, что результаты аудита могут быть неудовлетворительными. Они будут добиваться заключения соглашения, даже если одна из сторон окажется в проигрыше из-за сомнительных результатов аудита и отсутствия информации. Всегда ищите нотариуса, который действительно заинтересован в проведении аудита, а не только нацелен на сделку. Например, несмотря на аграрный закон, четко определяющий невозможность нерезидента подписывать Hak Sewa, большинство нотариусов заверяют соглашение, чтобы получить комиссионные.

Читайте также Оптимизируйте налог на инвестиции в недвижимость на о. Ломбок и Бали

Профессиональная юридическая консультация в Индонезии

Правовая система Индонезии сложна и охватывает много нормативных актов, требований, лицензий и специальных правил для иностранных граждан. Не совершайте ошибку, пытаясь сориентироваться в ней самостоятельно, проконсультируйтесь с опытными специалистами. 

В ILA мы можем помочь вам с интеллектуальной собственностью, корпоративным правом, составлением, проверкой и заверением юридических документов, сопровождением коммерческих сделок и многим другим.

Мы с вами! Свяжитесь с нами сегодня, чтобыназначить бесплатную консультацию или узнать больше о наших юридических услугах.

Какова роль адвоката в Индонезии при сделках с недвижимостью

Адвокаты в Индонезии действуют на основании Закона № 18 от 2003 года (Undang-Undang Nomor 18 Tahun 2003 tentang Advokat) и являются членами ассоциации PERADI.

В отличие от нотариуса, адвокат наемный специалист и работает исключительно в интересах своих клиентов, тщательно проверяя все документы и внося необходимые правки, начиная от стартового предложения, стремясь к наиболее выгодному исполнению сделки для клиента.

В Индонезии при сделках с недвижимостью адвокаты играют важную роль в мире консалтинга, аудита и контрактования, особенно когда возникают юридические сложности, такие как:

Роль адвоката в Индонезии при сделках с недвижимостью:

Нотариус проверяет базовые пункты сделки, в то время как адвокат тщательно проверяет и оформляет все документы, исключительно в интересах своего клиента. Хороший нотариус и адвокат очень важны для любой сделки. Адвокаты и нотариусы тщательно проверяют статус земли и имущества:

• Право на землю (SHM, SHGB и т.д.)
• Зонирование и тип использования 
• Обременения (ипотека, споры, залоги)

Юристы играют решающую роль в сделках с недвижимостью, особенно для иностранных покупателей, определяя наиболее выгодную структуру предприятия, для оптимизации налогов. Они также помогут вам найти надежного нотариуса, который оформит все документы в соответствии с индонезийским законодательством.

Помимо проверки договоров купли-продажи, аренды, соглашений между акционерами, юрист также отвечает за Депонирование и ведет переговоры от имени клиента. Если покупатель или продавец находится за границей, юрист может представлять их интересы вплоть до момента подписания и  найти нотариуса, который заверит документы.

В качестве важной части сделки юрист согласует с нотариусом составление и заверение акта (AJB) или договора аренды.

Нотариус или адвокат - что выбрать