Comment trouver un bon notaire et un bon avocat en Indonésie ?

Lorsqu'il s'agit d'acheter une propriété en Indonésie, à Bali, Lombok ou Sumba, il est essentiel de trouver le bon avocat et le bon notaire pour assurer la protection et la réussite de la transaction.

En tant qu'étranger, il peut être difficile de trouver un notaire en raison de la barrière de la langue et du nombre de notaires en Indonésie. La plupart du temps, les vendeurs ou les acheteurs proposent à l'autre partie d'utiliser leur notaire pour la transaction.

Cependant, comment savoir si le notaire n'a pas de conflit d'intérêts et s'il protégera les intérêts des parties ? Un notaire est censé être une personne neutre, contrairement à un avocat qui protège les intérêts de ses clients. Alors que le notaire est payé une fois que la transaction a été accomplie et signée avec succès, l'avocat est généralement payé avant ou pendant la transaction pour protéger les intérêts de ses clients. Parfois, les notaires assurent un service minimum alors que l'avocat va plus loin dans son rôle.

Pour trouver un notaire impartial, il est conseillé de se faire recommander par des sources fiables ou de vérifier ses références de manière indépendante.

Quel est le rôle du notaire en Indonésie pour les transactions immobilières ?

Les notaires exercent leurs activités en vertu de Loi n° 2 de 2014 (modifiant la loi n° 30 de 2004) sur la fonction de notaire (Undang-Undang Jabatan Notaris - UUJN) et ils sont nommés par le ministère du droit et des droits de l'homme.

Les notaires s'occupent des transactions immobilières sous différents aspects et à différents niveaux, qu'il s'agisse de biens en pleine propriété ou de biens loués.

Le notaire/PPAT rédige et légalise des actes authentiques relatifs à la propriété, tels que

• Acte de vente et d'achat (AJB - Akta Jual Beli)
• Contrats de location
• Acte de donation (Akta Hibah)
• Acte d'hypothèque (Akta Hak Tanggungan)
• Actes de transfert de droit (Akta Pengalihan Hak)

Une fois l'acte établi, le notaire s'occupe des taxes et organise les paiements(BPHTB) et PPh (impôt sur le revenu du vendeur). Une fois les taxes payées, le notaire enregistre le transfert de propriété et le soumet à la BPN (Agence foncière nationale) pour mettre à jour le certificat foncier au nom de l'acheteur.

Contrats de bail et achat de biens immobiliers

En Indonésie, un notaire prépare les contrats de bail ou de construction sur la base des informations fournies par les deux parties. Chaque partie conçoit ces accords de manière à les aligner sur la loi indonésienne et à assurer une protection mutuelle. Les parties peuvent légaliser ou authentifier les accords, mais l'authentification relève de la responsabilité du notaire. Dans la pratique, de nombreux notaires n'appliquent pas activement les termes des accords en cas de litige. C'est pourquoi il est essentiel de trouver un notaire fiable, expérimenté et proactif pour protéger les intérêts des deux parties.

Pour les contrats de bail, le recours à un notaire est facultatif car le contrat est considéré comme un arrangement privé et n'est pas enregistré au bureau foncier (BPN). En revanche, le recours à un notaire est obligatoire pour les transactions en pleine propriété, depuis l'acte de vente (AJB) jusqu'au paiement des taxes et au transfert de propriété. Qu'il s'agisse d'une location ou d'une propriété, il est toujours préférable de trouver un notaire qui vous guidera avec professionnalisme et clarté à travers les formalités légales.

En d'autres termes, l'authentification d'un contrat de bail n'est pas obligatoire et nous recommandons de recourir à la légalisation pour réduire les frais de notaire. Cependant, pour une propriété libre sous une PT PMA, la sélection d'un bon notaire est importante pour le suivi des transactions.

Diligence raisonnable sur la propriété

L'un des rôles importants du notaire est d'effectuer un contrôle préalable du bien immobilier afin de s'assurer de la légalité de la transaction. Le contrôle préalable du bien immobilier couvre les aspects fondamentaux tels que

• Propriété
• Hypothèque
• Taxe sur les terrains et les bâtiments
• Zonage de BPN (bureau foncier)

Il est rare de voir une personne essayer de vendre un bien immobilier avec une hypothèque ou un bien qui ne lui appartient pas. La diligence raisonnable est cruciale avant la signature de l'accord final et nécessite une attention particulière à des aspects supplémentaires que les avocats couvriront différemment. 

Certains notaires se soucient davantage de la transaction que de la diligence raisonnable. Ils feront passer des accords même si l'une des parties est lésée par des informations manquantes ou des clauses douteuses. Trouvez toujours un notaire qui vous protège réellement, et pas seulement la transaction. Par exemple, malgré la loi agraire, qui définit clairement l'incapacité du non-résident à signer un Hak Sewa, la plupart des notaires acceptent l'accord pour toucher une commission.

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Le système juridique indonésien est complexe, avec ses nombreuses réglementations, licences et règles spéciales pour les étrangers. Ne commettez pas l'erreur d'essayer de vous y retrouver seul, et demandez plutôt l'aide de consultants expérimentés. 

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Quel est le rôle d'un avocat en Indonésie pour les transactions immobilières ?

En Indonésie, les avocats sont régis par la loi n° 18 de 2003 (Undang-Undang Nomor 18 Tahun 2003 tentang Advokat) et sont membres de l'association PERADI.

Contrairement au notaire, l'avocat est un mercenaire qui travaille pour ses clients afin de leur assurer la meilleure transaction et la meilleure protection. Dans les transactions immobilières, les avocats commencent par rédiger ou réviser l'offre et suggèrent des clauses supplémentaires plus protectrices ou favorables à leurs clients.

Dans les transactions immobilières en Indonésie, les avocats jouent un rôle important en matière de conseil, de diligence et de documentation, en particulier en cas de complexité juridique, par exemple :

Rôle des avocats dans les transactions immobilières en Indonésie :

Les notaires effectuent des contrôles juridiques de base, mais les avocats vont plus loin pour protéger leurs clients. Trouvez toujours un notaire et un bon avocat pour votre transaction. Les avocats et les notaires vérifient minutieusement le statut du terrain ou de la propriété :

• Validité du titre (SHM, SHGB, etc.)
• Zonage et utilisation des sols 
• Charges (hypothèques, litiges, privilèges)

Les avocats jouent un rôle essentiel dans les transactions immobilières, en particulier pour les acheteurs étrangers. Ils donnent des conseils sur les meilleures structures de propriété, comme les PT PMA ou les coentreprises, afin d'optimiser les impôts et la légalité. Ils vous aident également à trouver un notaire fiable pour que tous les documents soient conformes à la législation indonésienne.

Outre l'examen des contrats de vente et d'achat, des contrats de location et des pactes d'actionnaires, les avocats préparent également des accords de dépôt fiduciaire et négocient pour le compte de leurs clients. Si l'acheteur ou le vendeur se trouve à l'étranger, les avocats peuvent les représenter jusqu'au moment de la signature et travaillent souvent en étroite collaboration avec les clients pour trouver un notaire qui pourra authentifier ou légaliser les documents localement.

L'avocat coordonnera avec le notaire la création et la légalisation de l'acte officiel (AJB) ou du contrat de bail, qui constitue un élément essentiel de l'opération.

Notaire ou avocat : lequel choisir ?