Comprar una propiedad en Bali puede ser confuso entre todos los diferentes artículos que se pueden leer. Este artículo arroja luz sobre cómo comprar una propiedad en Bali e Indonesia y cómo proceder.
Principales conclusiones
- Los extranjeros pueden invertir con seguridad en bienes inmuebles en Bali mediante títulos de arrendamiento, Hak Pakai y HGB, y cada opción ofrece ventajas únicas.
- Los inversores deben navegar por los aspectos legales con diligencia, como la creación de una empresa PT PMA para el estatus de entidad legal, la realización de la diligencia debida, la comprensión de los impuestos y tasas, y la colaboración con profesionales inmobiliarios para garantizar una compra segura y rentable.
Opciones de propiedad en Bali
Puede ser difícil entender cómo funciona la propiedad en Bali cuando se compra una propiedad en Bali, pero ser consciente de las opciones establecidas para usted como inversor es crucial. El arrendamiento, el Hak Pakai (derecho de uso) o el HGB (derecho de construcción) son opciones disponibles para los compradores extranjeros en función de su precio y nivel de ingresos, así como de sus necesidades. Sólo los ciudadanos indonesios pueden poseer terrenos en régimen de Hak Milik al comprar propiedades en Bali. Este conocimiento también ayuda a los inversores a tomar decisiones inteligentes sobre la compra de propiedades en Bali.
1. Arrendamiento de inmuebles para extranjeros
Las propiedades en arrendamiento ofrecen a los extranjeros una opción fiable y estable para invertir. Particulares, extranjeros o empresas pueden arrendar un inmueble. La parte que vende el arrendamiento se llama arrendador, mientras que el comprador se llama arrendatario.
- El arrendamiento no tiene una duración máxima, ya que un tribunal de Yakarta ha reconocido un arrendamiento por 100 años. Históricamente, los compradores han buscado un arrendamiento por un periodo de 25 a 30 años, aunque algunos pueden solicitar una duración más corta o más larga.
- Un contrato de arrendamiento puede firmarse ante notario o entre dos partes sin notario.
- El arrendamiento es un contrato privado entre dos partes. Las cláusulas deben respetar la normativa indonesia.
- El contrato de arrendamiento debe ser revisado por un abogado para asegurarse de que todas las cláusulas protegen sus derechos.
En un arrendamiento, el comprador no se convierte en propietario. El propietario sigue siendo responsable del impuesto sobre bienes inmuebles y construcciones. El comprador tiene que asegurarse de que cada cláusula del contrato no pueda utilizarse para cancelar el acuerdo.
2. Hak Pakai: Derecho de uso para extranjeros
El Hak Pakai es una estructura de propiedad que permite a los extranjeros titulares de un KITAS o KITAP adquirir una propiedad en Bali, pero sólo con la condición de que la propiedad ya tenga una edificación. Este certificado no permite comprar terrenos desnudos, y la propiedad debe alcanzar un valor mínimo que varía de una provincia a otra. La primera tiene un plazo de 30 años, con 80...
3. Título HGB para uso comercial
Las empresas de propiedad extranjera (PT PMA) están autorizadas a poseer el Hak Guna Bangunan (HGB), que es el título de propiedad más elevado para ellas. El HGB se diferencia de un contrato de arrendamiento en que otorga el derecho de desarrollo, incluido el derecho a revender, transferir o hipotecar la propiedad. Tiene una duración de 30 años, prorrogables hasta 80, lo que lo hace ideal para quienes compran propiedades comerciales o un apartamento como parte de un visado de segunda residencia.
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Aspectos legales de la compra de una propiedad en Bali
Navegar a través de los entresijos legales de la adquisición de una propiedad en Bali requiere la adhesión a procedimientos cruciales para las personas que buscan asegurar la compra de su propiedad en Bali.
- Asegúrese una oferta adecuada con un contrato adecuado
- Diligencia debida
- Establecer una empresa PT PMA si desea hacer negocios con su propiedad y solicitar una licencia Vila para listar su propiedad en Airbnb.
- Firme un contrato de arrendamiento o de compraventa y revíselo con un tercero para asegurarse de que el contrato no favorece a una de las partes. Es un paso crucial, sobre todo si se trata de un arrendamiento.
Asegure su contrato
La mayoría de los problemas se deben a un contrato equivocado o a un malentendido. La oferta inicial es la base de la relación y del resto del proceso. Revisar un contrato de arrendamiento es crucial. La barrera del idioma, incluso con un notario, puede dar lugar a situaciones desagradables.
Optimice su exposición fiscal
Crear una PT PMA (Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing) le ayuda a adquirir un contrato de arrendamiento o HGB, pero también le ayuda a optimizar su exposición fiscal y a que su negocio e inversión sean legales.
- La inclusión de no menos de dos accionistas
- Una desgravación para las empresas de propiedad totalmente extranjera en el ámbito inmobiliario
- Un director y un comisario
Establecer una empresa PT PMA le ayuda a optimizar su fiscalidad y a obtener un mayor rendimiento de la inversión (ROI) y a asegurar su propiedad.
Diligencia debida y verificación de la propiedad
Llevar a cabo la diligencia debida y confirmar la validez de la propiedad son componentes esenciales en la adquisición de bienes inmuebles. Esto incluye:
- Verificación de que el vendedor está legalmente autorizado a vender la propiedad
- Verificación de embargos o gravámenes sobre el título de propiedad del terreno
- Confirmación de que no existen litigios activos en relación con el terreno
- Verificado que la propiedad es clara y legal
- Comprobación de que el tamaño del terreno se corresponde con el que figura en el título de propiedad
- Se está haciendo un análisis del suelo para asegurarse de que se puede construir
- Obtener un acuerdo adecuado de acceso a la carretera
- Prevenir futuros conflictos sobre los límites o la propiedad de la tierra
Indonesia clasifica la tierra y las propiedades en diferentes zonificaciones. Comprobación de la zonificación puede influir en cómo se puede construir y licencias que puede obtener, especialmente si usted está dispuesto a tener una licencia para Airbnb o un restaurante, Hotel etc..
Impuestos y tasas
Se vende
De acuerdo con la normativa de propiedad de licencias, en las transacciones de propiedad de dominio absoluto, los vendedores están sujetos al impuesto PPH del 2,5%, mientras que los compradores deben pagar un impuesto BPHTB del 5% según la valoración del gobierno. Los propietarios también pagan un 0,5% anual en concepto de Impuesto sobre Bienes Inmuebles (PBB).
Se traspasa
Los arrendadores no residentes deben pagar un impuesto de arrendamiento del 20%, mientras que los que tienen un KITAS sólo tienen que pagar el 10%. Otros gastos, como los notariales (entre el 0,5% y el 0,75% del valor de la transacción) y los legales para preparar la documentación.
Trabajar con profesionales inmobiliarios
Trabajar con expertos inmobiliarios facilita considerablemente el proceso de compra de una propiedad en el mercado inmobiliario de Bali. Estos profesionales, incluidos agentes y empresas de gestión inmobiliaria, pueden ayudarle a encontrar y asegurar propiedades en Bali, ofrecerle asesoramiento fundamentado y ayudarle a optimizar los resultados de su inversión.
¿Cómo elegir un buen agente inmobiliario?
Cuando se trata de comprar una propiedad en Bali, hay que elegir un agente inmobiliario en el que se pueda confiar. Compruebe que dispone de un certificado de agente inmobiliario y que es miembro de AREBI para verificar sus credenciales, lo que garantiza su profesionalidad y legitimidad.
Agentes con conocimientos y experiencia le guiarán a través del proceso de compra, ayudándole a tomar una decisión informada en cada paso del camino. Compruebe siempre su legitimidad consultando su
Servicios de gestión inmobiliaria
Servicios de gestión inmobiliaria
Para los inversores que no son residentes permanentes en Bali, la gestión profesional de la propiedad es un servicio vital para mantener su propiedad en las mejores condiciones. Una empresa de gestión de la propiedad Bali ofrece servicios integrales como:
- Asistencia 24 horas al día, 7 días a la semana
- Formación, contratación y supervisión del personal
- Gestión de los gastos inmobiliarios
- Servicios como desarrollo web y producción multimedia
Para mantener la transparencia, estas empresas envían mensualmente estados de pérdidas y ganancias a los propietarios de las villas. Una buena gestión mejora la satisfacción de los huéspedes, aumenta la tasa de ocupación e incrementa los ingresos por alquiler, lo que la convierte en una opción inteligente para los propietarios.
Los lugares más atractivos para invertir en Bali (recomendados por expertos inmobiliarios locales)
Seminyak - Legian
Seminyak y Legian siguen siendo lugares muy solicitados en Bali, reconocidos por su gran iluminación y vida nocturna. Su variedad de restaurantes, hoteles y entretenimiento atrae a viajeros de todas las edades. Es una parada habitual para estancias cortas, y su cercanía al aeropuerto mantiene alta la demanda de alquiler y tenencia de propiedades;
Canggu - Pererenan
Un punto caliente para los nómadas digitales, influencers y expatriados, Canggu es el lugar más caliente en Bali. En Seminyak quedan pocos terrenos en venta, por lo que Canggu sigue siendo una zona en la que todavía se pueden ver inversiones con una fuerte ocupación. El desarrollo está empujando hacia el norte, haciendo Pererenan y las zonas circundantes como Seseh y Cemagi cada vez más deseable. Con tráfico o sin él, Canggu sigue siendo el lugar de moda para invertir en propiedades.
Península de Bukit (Uluwatu - Bingin - Balangan)
La península de Bukit está creciendo rápidamente, con Uluwatu, Bingin y Balangan compitiendo por las mejores propiedades inmobiliarias. Las fabulosas playas, el floreciente sector turístico y los altos índices de ocupación hacen de esta zona un lugar privilegiado para invertir. Bingin es una zona tranquila y con poco tráfico, mientras que Balangan es una zona prometedora.
Ubud
(Ubud es el centro cultural y de bienestar de Bali y tiene un flujo constante de turistas, entre ellos recién casados y viajeros de bienestar). La inversión inmobiliaria es estable aquí, pero los compradores deben tener en cuenta las restricciones de las zonas verdes que frenan la construcción. Es probable que Ubud registre una fuerte tasa de ocupación, ya que el turismo indio sigue aumentando por delante de la IED, lo que supone una sólida inversión a largo plazo que aprovechar.
Riesgos y precauciones al comprar una propiedad en Bali
Lea también: Lo que hay que saber antes de invertir en una propiedad en Bali
Evitar los sistemas nominales
La propiedad de bienes inmuebles para inversores extranjeros en Bali puede resultar atractiva cuando se utilizan sistemas nominativos, pero estos acuerdos conllevan importantes riesgos jurídicos. El verdadero propietario legal -el nominado- puede impedir la venta o ejercer control sobre la propiedad, lo que puede llevar al inversor a perder su propiedad y sus ahorros si surgen complicaciones derivadas del acuerdo de nominación.
El acuerdo nominal es ilegal en Indonesia
La implicación de un sistema nominal añade complejidad a las transacciones inmobiliarias debido a la necesaria cancelación de estos acuerdos. Esto introduce más dificultades y gastos. El sistema nominee es totalmente ilegal en Indonesia y puede acarrear sanciones penales y civiles.
Comprar una vivienda de segunda mano frente a comprar sobre plano
En Bali, hay dos opciones para los inversores: comprar de segunda mano o entrar en proyectos nuevos sobre plano. Éstos son más baratos inicialmente y permiten la personalización; además, si se van a terminar en los próximos años, pueden revalorizarse. Por el contrario, las propiedades antiguas pueden producir rendimientos de alquiler más rápidos y representar una inversión más predecible; sin embargo, también pueden ser más difíciles de vender, sobre todo porque a menudo sólo vienen con contratos de arrendamiento restringidos.
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SnC : Consideraciones culturales y medioambientales
Además del aspecto financiero, los inversores deben tener en cuenta las leyes culturales y medioambientales de Bali. Las nuevas construcciones están limitadas cerca de templos o lugares sagrados, y hay que respetar las costumbres locales. Cumplir los códigos de construcción: Un establecimiento en el mercado inmobiliario de Bali.ID: Seguir los códigos de construcción también garantizará que un nuevo establecimiento se ejecute de forma responsable.Retener las inversiones de por vida y, en última instancia, rentables en Bali.ID: Seguir los códigos de construcción garantizará unas inversiones responsables y, en última instancia, rentables en Bali.
Resumen
Invertir en el mercado inmobiliario de Bali ofrece interesantes oportunidades a los inversores extranjeros. Desde comprender las distintas opciones de propiedad y navegar por el vibrante mercado inmobiliario hasta abordar los aspectos legales y trabajar con profesionales inmobiliarios, las decisiones informadas son la clave del éxito. Ser consciente de los aspectos culturales y medioambientales y comprender los riesgos y precauciones puede conducir a una experiencia de inversión armoniosa y sostenible. Con la planificación y la orientación adecuadas, su sueño de poseer un trozo de paraíso puede hacerse realidad.
Preguntas frecuentes
¿Puede un extranjero comprar una propiedad en Bali?
De hecho, los extranjeros deben constituir una empresa de propiedad extranjera conocida como PT PMA con el fin de poseer propiedades en Bali antes de realizar cualquier compra.
Es posible ser propietario de un inmueble mediante arrendamiento o asegurarlo mediante la propiedad absoluta (HGB)
¿Cuánto cuesta comprar una casa en Bali?
Los precios de la vivienda en Bali fluctúan considerablemente, dependiendo del pueblo concreto en el que se desee comprar.
¿Es una buena idea comprar una propiedad en Bali?
De hecho, adquirir una propiedad en Bali puede considerarse una sabia elección debido a su asequibilidad en comparación con otros lugares codiciados. Esto la convierte en un lugar excelente para los inversores que operan con un presupuesto modesto a la hora de comprar una propiedad.
¿Cuáles son las zonas más populares para invertir en propiedades en Bali?
Seminyak, Canggu, Ubud, Sanur, Nusa Penida, Cemagi, Kedungu y Munduk son regiones muy solicitadas para la inversión inmobiliaria en Bali debido a sus prometedoras perspectivas para los inversores.
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