L'achat d'une villa à Bali peut s'avérer déroutant au vu des différents articles que l'on peut lire. Cet article explique comment acheter une maison à Bali et en Indonésie et comment procéder.
Principaux enseignements
- Les étrangers peuvent investir en toute sécurité dans l'immobilier à Bali par le biais d'un bail, d'un Hak Pakai ou d'un titre HGB, chaque option offrant des avantages uniques.
- Les investisseurs doivent gérer les aspects juridiques avec diligence, tels que la création d'une société PT PMA pour obtenir le statut d'entité légale, la réalisation d'un contrôle préalable, la compréhension des taxes et des frais, et la collaboration avec des professionnels de l'immobilier afin de garantir un achat sûr et rentable.
Comprendre les options pour devenir propriétaire à Bali
Comprendre la propriété immobilière à Bali peut sembler déroutant, mais il est essentiel pour ceux qui souhaitent acheter un bien immobilier de bien comprendre les différentes possibilités qui s'offrent à eux.
Les investisseurs étrangers ont accès à plusieurs types de titres de propriété, tels que le bail, le Hak Pakai (droit d'utilisation) et le HGB (droit de construire), chacun présentant des avantages et des contraintes distincts.
En revanche, la propriété d'un terrain sur un Hak Milik est une option à laquelle seuls les citoyens indonésiens ont droit. Il est essentiel que les acheteurs étrangers comprennent ces nuances afin de faire des choix éclairés concernant leurs investissements immobiliers.
1. Bail pour les étrangers
Les biens en location offrent aux étrangers une option d'investissement fiable et stable. Les particuliers, les étrangers ou les entreprises peuvent louer un bien immobilier. La personne qui vend le bail est appelée le Lessor, tandis que l'acheteur est appelé le Lessee.
- Le bail n'a pas de durée maximale, un tribunal de Jakarta ayant reconnu un bail de 100 ans. Historiquement, les acheteurs cherchent à acheter un bail pour une période de 25 à 30 ans, bien que certains puissent demander une durée plus courte ou plus longue.
- Un bail peut être signé devant un notaire ou entre deux parties sans notaire.
- Un bail est un contrat privé entre deux parties. Les clauses doivent respecter la réglementation indonésienne.
- Un contrat de bail doit être examiné par un juriste ou un avocat afin de s'assurer que toutes les clauses protègent vos droits.
Dans le cas d'un bail, l'acheteur ne devient pas propriétaire. Le propriétaire reste redevable de la taxe foncière et de la taxe de construction. L'acheteur doit s'assurer que chaque clause du contrat ne peut être utilisée pour annuler l'accord.
2. Hak Pakai : droit d'utilisation pour les étrangers
Le "droit d'usage" ou titre Hak Pakai permet aux ressortissants étrangers d'accéder à la propriété à Bali. Ceux-ci peuvent devenir propriétaires en vertu de ce cadre juridique s'ils détiennent un KITAS ou un KITAP.
Il est important de noter que pour le Hak Pakai , la propriété doit avoir un bâtiment existant. Les terrains nus ne peuvent pas être vendus aux étrangers utilisant ce titre. La propriété doit avoir une valeur minimale qui dépend de la province.
Il s'agit d'une solution idéale pour les personnes souhaitant acheter un appartement en tant que résidence secondaire dans le cadre d'un visa de résidence secondaire.
Accordé à l'origine pour une durée de 30 ans, le mandat de Hak Pakai peut être prolongé de 20 et 30 ans.
3. Titre HGB à usage commercial
Le HGB est le titre le plus élevé qu'un étranger puisse obtenir. Une société d'investissement étrangère (PT PMA) peut acheter une propriété en pleine propriété sous un titre Hak Guna Bangunan (HGB).
Contrairement au bail, l'entreprise devient propriétaire et a des responsabilités sur le terrain, telles que la taxe foncière et la taxe de construction. L'achat d'une propriété libre est un contrat de vente et d'achat et non un contrat de location. L'entreprise a le droit de revendre la propriété à un autre individu ou à une autre entreprise en tant que propriété libre (en transformant le titre foncier en Hak Milik) et de transférer le titre foncier.
La différence avec le bail est que le bureau foncier change le nom du propriétaire sur le titre foncier et relève le nom de l'ancien propriétaire. L'entreprise peut même demander une hypothèque sur le terrain.
Cette période peut être prolongée par des prorogations successives de 20 ou 30 ans chacune, ce qui permet d'atteindre une durée totale de 80 ans. Ces titres ont l'avantage de pouvoir être transférés par le biais de ventes ou d'héritages.
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Aspects juridiques de l'achat d'un bien immobilier à Bali
Pour s'y retrouver dans les méandres juridiques de l'acquisition d'un bien immobilier à Bali, il faut respecter des procédures cruciales pour les personnes qui souhaitent sécuriser leur achat à Bali.
- Obtenir une offre correcte avec un contrat correct
- Mise en œuvre d'une diligence raisonnable approfondie
- Établir une entreprise PT PMA si vous voulez faire des affaires avec votre propriété et demander une licence Vila pour inscrire votre propriété sur Airbnb.
- Signer un contrat de location ou d'achat et examiner votre contrat avec un tiers pour vous assurer qu'il ne favorise pas l'une des parties. Il s'agit d'une étape cruciale, en particulier dans le cas d'un bail.
Sécuriser votre contrat
La plupart des problèmes proviennent d'un mauvais contrat et d'un malentendu. L'offre initiale est la base de la relation et du reste du processus. L'examen d'un contrat de bail est crucial. La barrière de la langue, même avec un notaire, peut conduire à des situations désagréables.
Optimiser votre exposition fiscale
La création d’un PT PMA (Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing) vous aide à acquérir un bail ou HGB mais vous aide également à optimiser votre exposition fiscale et à légaliser votre entreprise et votre investissement.
- L'inclusion d'au moins deux actionnaires
- Un abattement pour les entreprises entièrement détenues par des étrangers dans le domaine de l'immobilier
- Un directeur et un commissaire
La mise en place d'une société de PT PMA vous permet d'optimiser votre fiscalité, d'obtenir un meilleur retour sur investissement (ROI) et de sécuriser vos biens.
Due Diligence et vérification du bien immobilier
Le contrôle préalable et la confirmation de la validité d'un bien immobilier sont des éléments essentiels de l'acquisition d'un bien. Il s'agit notamment de :
- S'assurer que le vendeur a légalement le droit de vendre
- Déterminer s'il existe des privilèges ou des charges sur le titre de propriété
- Confirmation qu'il n'y a pas de litige en cours concernant des conflits fonciers
- Vérification que le propriétaire possède le bien
- S'assurer que la taille du terrain est conforme au titre foncier.
- Procéder à une analyse du sol pour vous assurer que vous pouvez construire sur le terrain sans problème.
- S'assurer d'avoir un accord d'accès à la route
- S'assurer que vous n'aurez pas de problème à entourer
L'Indonésie a classé les terrains et les propriétés selon différents zonages. La vérification du zonage peut influencer la façon dont vous pouvez construire et les licences que vous pouvez obtenir, en particulier si vous souhaitez obtenir une licence pour Airbnb ou un restaurant, un hôtel, etc.
Impôts et taxes
Pleine propriété
Il est essentiel de comprendre les différents impôts et taxes qui accompagnent l'achat ou la vente d'un bien immobilier pour éviter les dépenses imprévues.
Dans les transactions de biens immobiliers en pleine propriété, les vendeurs sont responsables d'une taxe PPH de 2,5 %, tandis que les acheteurs doivent couvrir une taxe BPHTB de 5 %. Le vendeur paie un impôt sur le revenu perçu, tandis que l'acheteur paie un impôt basé sur l'évaluation du gouvernement.
Chaque année, les propriétaires paient une taxe foncière (PBB) de 0,5 %, basée sur l'évaluation par le gouvernement de leurs propriétés à Bali.
Contrat Bail
Le bailleur doit payer une taxe de location de 20 % s'il est non-résident. Le détenteur de KITAS paie une taxe forfaitaire de 10 %.
Parmi les autres dépenses sporadiques, on peut citer les frais de notaire - qui peuvent être négociés mais se situent généralement entre 0,5 % et 0,75 % de la valeur de la transaction - et les frais juridiques liés à la préparation de la documentation nécessaire, ainsi que les complications potentielles découlant de la déclaration de prix de vente inférieurs aux prix réels lors des transactions.
Travailler avec des professionnels de l'immobilier
Travailler avec des experts immobiliers facilite considérablement le processus d'achat d'une propriété sur le marché immobilier de Bali. Ces professionnels, y compris les agents et les sociétés de gestion immobilière, peuvent vous aider à trouver et à sécuriser des propriétés à Bali, vous donner des conseils avisés et vous aider à optimiser les résultats de votre investissement.
Choisir un agent immobilier fiable
Le choix d'un agent immobilier fiable est un élément essentiel du processus d'achat d'une propriété à Bali. Il est important de s'assurer de la crédibilité des agents à Bali en vérifiant qu'ils possèdent un certificat de courtier immobilier authentique et qu'ils sont membres de l'AREBI, ce qui atteste de leur légitimité et de leur conduite professionnelle.
Pour s'y retrouver dans la complexité du marché immobilier de Bali, il est préférable de travailler avec un agent qui possède une expérience et des connaissances locales avérées. Il peut offrir des conseils précieux tout au long de l'acquisition d'une propriété à Bali.
Il est important de vérifier que les agents sont légitimes et qu'ils ont le droit d'exercer en Indonésie. Vous pouvez leur demander le profil de leur entreprise ou leur licence AREBI s'ils sont des particuliers. L'AREBI assure la formation des agents immobiliers et des courtiers et garantit un meilleur système de protection des acheteurs et des vendeurs.
L'utilisation d'un agent non légitime peut s'avérer problématique en cas de problème.
Services de gestion immobilière
On ne saurait trop insister sur l'importance d'une bonne gestion immobilière pour les investisseurs qui ne résident pas en permanence à Bali, afin de s'assurer que leurs biens sont bien entretenus. Une société de gestion immobilière balinaise propose une gamme complète de services qui couvrent les aspects suivants
- Assistance 24 heures sur 24 pour les invités
- Supervision complète de l'embauche et de la formation des membres du personnel
- Gestion des dépenses financières
- Un éventail d'activités promotionnelles comprenant la création de sites web et la production de médias spécialisés.
Dans un souci de clarté et d'enregistrement méticuleux de chaque transaction, ces sociétés de gestion immobilière fournissent aux propriétaires de villas des relevés mensuels détaillant les profits et les pertes. Le niveau de service supérieur qu'elles fournissent améliore la satisfaction des clients, ce qui se traduit par de meilleurs taux d'occupation, augmentant ainsi les revenus locatifs - un avantage économique direct pour les propriétaires de villas.
Les endroits les plus attrayants pour investir à Bali (recommandés par les experts immobiliers locaux)
Seminyak - Legian
Cette zone est le ticket d'or pour commencer à investir dans une propriété à Bali. Le taux d'occupation était le plus élevé de Bali avant le Covid et continue d'attirer des voyageurs du monde entier. Seminyak attire un large éventail de visiteurs de tous âges et offre un grand choix de restaurants et d'hôtels. Malgré les années, Seminyak est le lieu où la vie nocturne est toujours active, attirant les habitants de Jakarta et les étrangers souhaitant expérimenter la vie nocturne à Bali.
La situation de Seminayak à proximité de l'aéroport en fait un lieu idéal, attirant les gens à y passer une nuit ou plus, au moins pendant leur séjour avant de quitter leur pays.
Canggu - Pererenan
Le lieu branché de Bali ne laisse personne sans opinion. Canggu a attiré les influenceurs et est le point chaud de Bali en termes de développement. Le taux d'occupation est proche de Seminyak et offre encore quelques opportunités foncières alors que Seminyak n'a presque plus de terrains à proposer à la vente. Le taux moyen en 2023 et début 2024 tourne autour de 70% avec quelques villas et d'autres à 90 de plus. Canggu a été sous les feux de la rampe et malgré les critiques attire les voyageurs et les expatriés avec une vie moins sophistiquée que Seminyak. La plupart des meilleurs restaurants et marques ouvrent maintenant dans la région.
Pour ceux qui sont intéressés par l'achat d'une propriété à Bali, Canggu et Pererenan, à seulement deux rues de Canggu, offrent toujours des terrains à construire ou de nouvelles villas avec un fort potentiel et le même taux d'occupation, ce qui pousse les expatriés à se déplacer plus au nord vers ces nouveaux lieux pour développer des villas jusqu'à Seseh, Cemagi, et plus loin encore.
Malgré les critiques ou l'image du raccourci de Canggu, Canggu lui-même a moins de trafic que des zones comme Seminyak, Kerobokan ou Denpasar. Ce n'est pas à Canggu qu'il y a du trafic, mais sur le chemin qui mène à cette bulle à l'intérieur de la bulle de Bali.
Péninsule de Bukit (Uluwatu - Bingin - Balangan)
La nouvelle zone en développement est sans conteste la péninsule de Bukit, dans le sud de Bali. Il ne se passe pas une semaine sans qu'un nouveau restaurant ou une nouvelle construction n'ouvre ses portes. Certains hôtels et villas offrent un taux d'occupation proche de 100% lorsqu'ils sont bien situés. Les meilleures plages se trouvent certainement sur cette péninsule. Il y a quelques années, il n'y avait que des surfeurs qui s'y installaient alors que l'on voit aujourd'hui des familles et des touristes cohabiter sur la plage.
Bingin, avec son charme propre, son absence de circulation et sa plage immaculée, où tout est accessible à pied, est sans aucun doute la zone pour laquelle l'ILA a le plus d'affinités. Balangan, à côté de Bingin, commence également à connaître quelques développements et pourrait probablement devenir dans un avenir proche un point chaud de développement et constituer une opportunité de plus-value et de développement.
Ubud
Le centre de la culture balinaise n'a pas besoin d'être décrit. Ce lieu magique, malgré son développement commercial passant de la culture aux magasins d'usine, continue d'attirer les visiteurs et les couples en lune de miel. L'achat d'une propriété à Bali, en particulier à Ubud, ne peut pas être un mauvais investissement mais doit être géré avec précaution, en particulier en ce qui concerne la légalité. De nombreux terrains sont situés dans des zones vertes, qui ne permettent pas de construire légalement. Le taux d'occupation à Ubud est probablement le plus stable, et avec de plus en plus d'Indiens voyageant à Bali, Ubud et Seminyak auront probablement les taux d'occupation les plus stables.
Risques et précautions lors de l'achat d'une propriété à Bali
Lire aussi : Ce qu'il faut savoir avant d'investir dans une propriété à Bali
Éviter les systèmes de prête-nom
La propriété immobilière pour les investisseurs étrangers à Bali peut être attrayante si l'on utilise des systèmes de prête-nom, mais de tels arrangements comportent des risques juridiques importants. Le véritable propriétaire légal - le prête-nom - peut empêcher les ventes ou exercer un contrôle sur la propriété, ce qui peut conduire l'investisseur à perdre sa propriété et ses économies si des complications surviennent dans le cadre de l'accord de prête-nom.
L'accord de désignation est illégal en Indonésie
Le recours à un système de prête-nom rend les transactions immobilières plus complexes en raison de l'annulation nécessaire de ces accords. Cela introduit des difficultés et des dépenses supplémentaires. Le système du prête-nom est totalement illégal en Indonésie et peut entraîner des sanctions pénales et civiles.
Bien neuf et projets hors plan
En tant qu'investisseur, l'une de vos principales décisions consistera à déterminer si vous souhaitez investir dans des propriétés de seconde main ou dans des projets neufs sur plan. À Bali, opter pour des propriétés sur plan peut présenter l'avantage de prix initiaux plus bas et de possibilités de personnalisation que les maisons d'occasion n'offrent pas forcément. Investir tôt dans ces projets peut également se traduire par une plus-value significative à leur achèvement, influencée par le développement régional et les tendances inflationnistes.
Inversement, les biens locatifs établis offrent l'avantage d'un revenu immédiat sous forme de loyer et d'un environnement d'investissement plus prévisible que leurs équivalents sur plan, qui dépendent des calendriers de construction. Cependant, lorsqu'il s'agit de vendre un bien locatif, la tâche peut s'avérer difficile car les acheteurs hésitent souvent devant les baux à durée limitée.
Lire aussi : Tendance du marché immobilier de Bali 2023 - 2024
Considérations culturelles et environnementales
Investir dans l'immobilier à Bali ne se limite pas aux aspects financiers ; les facteurs culturels et environnementaux revêtent également une grande importance. Par exemple, les normes culturelles locales, telles que l'interdiction de construire à proximité des temples ou sur les chemins de pèlerinage, doivent être prises en compte. Le respect des terres sacrées et l'adhésion aux codes de construction montrent l'importance de la prise en compte de la culture lors de l'investissement dans des biens immobiliers à Bali.
Résumé
Le marché immobilier de Bali offre des opportunités intéressantes aux investisseurs étrangers. Comprendre les différentes options de propriété, naviguer sur un marché immobilier dynamique, gérer les aspects juridiques et travailler avec des professionnels de l'immobilier : les décisions prises en connaissance de cause sont la clé du succès. Le fait d'être attentif aux aspects culturels et environnementaux et de comprendre les risques et les précautions à prendre peut conduire à une expérience d'investissement harmonieuse et durable. Avec une planification et des conseils appropriés, votre rêve de posséder un coin de paradis peut devenir une réalité.
Questions fréquemment posées
Un étranger peut-il acheter une propriété à Bali ?
En effet, les étrangers doivent créer une société à capitaux étrangers, connue sous le nom de PT PMA, dans le but de posséder des biens immobiliers à Bali avant de procéder à un quelconque achat.
Il est possible pour les particuliers de posséder un bien immobilier par le biais d'un bail ou de le sécuriser par le biais d'une propriété libre (HGB).
Combien coûte l'achat d'une maison à Bali ?
Les prix des logements à Bali fluctuent considérablement, le coût dépendant du village où l'on souhaite acheter.
L'achat d'une propriété à Bali est-il une bonne idée ?
En effet, l'acquisition d'une propriété à Bali peut être considérée comme un choix judicieux en raison de son prix abordable par rapport à d'autres lieux recherchés. Il s'agit donc d'un excellent endroit pour les investisseurs disposant d'un budget modeste lorsqu'ils envisagent d'acheter une propriété.
Quelles sont les régions les plus prisées pour l'investissement immobilier à Bali ?
Seminyak, Canggu, Ubud, Sanur, Nusa Penida, Cemagi, Kedungu et Munduk sont des régions recherchées pour les investissements immobiliers à Bali en raison de leurs perspectives prometteuses pour les investisseurs.
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