¿Te interesa invertir en el sector inmobiliario en Bali? Cualquiera que haya estado en Bali y en Indonesia se ha planteado alguna vez cómo invertir en una propiedad en Bali.
¿Cómo invertir en el mercado inmobiliario de Bali e Indonesia?
Hay varias formas de acceder al mercado de la inversión inmobiliaria en Bali (guía completa para inversores antes de invertir en inmuebles, especialmente en Bali). El mercado ofrece diferentes posibilidades en cuanto a proyectos sobre plano, apartamentos, villas y habitaciones de hotel. El tipo de producto depende del perfil y del presupuesto del inversor. Mientras que un inversor novel preferirá invertir en una villa sobre plano, otros inversores optarán por comprar un terreno y construir su propia villa para obtener una mayor rentabilidad de la inversión.
Los proyectos sobre plano ofrecen facilidades de pago y permiten acceder al mercado a quienes disponen de presupuestos más reducidos. No obstante, recomendamos prestar atención a la ubicación del proyecto y formalizar un contrato sólido con el promotor, comprobando su licencia. Recientemente, algunos promotores no han podido terminar sus proyectos.
Independientemente del tipo de proyecto, la inversión inmobiliaria en Bali debe abordarse con cautela:
- Determina cuál es la mejor estructura jurídica antes de realizar tu inversión inmobiliaria en Bali, Lombok o el resto de Indonesia
- Elige la ubicación adecuada
- Llevar a cabo un análisis de diligencia debida sobre los terrenos, las licencias de obra, los contratistas y los promotores inmobiliarios
- Nunca pagues un anticipo a un vendedor sin un contrato revisado por un abogado.
- Elige un abogado o un notario independiente
- Optimiza tu estructura fiscal
- Solicitar una licencia
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Un mercado estable con inversiones de alta rentabilidad
No es raro obtener una rentabilidad de la inversión del 15 % anual con los alquileres a corto plazo, mientras que otros mercados suelen ofrecer entre un 5 % y un 10 %. Obviamente, estas cifras dependen de la ubicación y de tu situación fiscal.
La estabilidad de Bali permite alcanzar una excelente tasa de ocupación superior al 50 %, llegando incluso al 80 % en lugares tan conocidos como Canggu y Seminyak. Otras zonas, como Nusa Dua o Amed, tienen más dificultades para alcanzar este umbral.
A menudo puedes recuperar la totalidad de tu inversión en 6 años. Esto significa que puedes esperar adquirir propiedades adicionales rápidamente, y los niveles de ingresos pasivos pueden ser astronómicos si inviertes a largo plazo. Los nómadas digitales, en particular, suelen renunciar a una residencia permanente para dedicarse a poseer o comprar propiedades de inversión en lugares como Bali.
El coste de entrada en el mercado es menor que en un mercado maduro
El mercado inmobiliario de Bali y de Indonesia aún no ha alcanzado su madurez y sigue ofreciendo precios de entrada más bajos que los de comprar una propiedad en Australia o Europa. La diferencia con respecto a Occidente, Singapur, China o Tokio sigue siendo considerable. Es posible entrar en el mercado con 150 000 USD o menos y disponer de una propiedad para alquilar en Airbnb o booking.com. Actualmente, algunas empresas ofrecen inversiones fraccionadas, en las que los inversores pueden incluso comprar una parte de la propiedad con tan solo 25 000 USD.
Además de los alojamientos turísticos, como villas u hoteles, el sector del ocio también se está sumando a esta tendencia. Los restaurantes, los clubes de playa y las discotecas también se están desarrollando y atrayendo a inversores diversos y a largo plazo.
Lee también: Tendencias del mercado inmobiliario de Bali para 2023-2024
¿Cuáles son los límites o en qué aspectos hay que tener cuidado antes de invertir en el sector inmobiliario?
1. Normativa inmobiliaria
La promoción inmobiliaria no siempre se ha llevado a cabo de acuerdo con la normativa. Lamentablemente, algunos agentes o vendedores han contribuido a que se pongan a la venta algunas propiedades en zonas que, por ejemplo, no pueden obtener una licencia de obras válida y, en consecuencia, una autorización para operar legalmente en Airbnb u otras plataformas. Los compradores se exponen a sanciones el día en que el Gobierno decida hacer cumplir la ley. De hecho, durante este periodo, el inversor puede obtener el rendimiento de su inversión, pero es posible que esto ocurra antes.
2. Obligación fiscal
Es cierto que el Gobierno es responsable de no hacer cumplir la ley, pero los promotores inmobiliarios tampoco informan a los clientes sobre la normativa. Los impuestos son el ejemplo perfecto de esta omisión. La fiscalidad es un factor importante que puede afectar a la inversión. Contar con una planificación fiscal en este ámbito es fundamental.
3. Propiedad inmobiliaria para extranjeros
Los extranjeros pueden ser propietarios de inmuebles en Bali y en Indonesia a través de una sociedad. Esto les permite adquirir el inmueble y registrarlo a nombre de la sociedad. La ventaja es que el vendedor deja de tener cualquier derecho sobre el inmueble tras la transacción. Otra ventaja es que los ingresos se consideran legales. También supone una ventaja desde el punto de vista fiscal.
Desde hace años, lo más habitual es arrendar terrenos durante un periodo de tiempo determinado. Esta forma de inversión puede reducir el capital necesario para entrar en el mercado. Un contrato de arrendamiento de 150 000 USD a 20 años puede permitirte obtener una rentabilidad de tu inversión.
4. Financiación e hipotecas
Como extranjeros, puede resultar difícil conseguir unpréstamo en Indonesia. En la mayoría de los casos, la compra de inmuebles requiere un pago inicial. Es posible que algunos bancos estén dispuestos a estudiar cómo financiar la inversión en una segunda vivienda si ya eres propietario de la primera.
A modo de recordatorio, tener un contrato de arrendamiento no equivale a la propiedad. Se trata de un alquiler a largo plazo y, por ello, el banco no concederá un préstamo al comprador ni podrá constituir una hipoteca sobre el inmueble.
Probablemente se recomiende a quienes compran por primera vez que se incorporen al mercado intentando obtener un préstamo en su país de origen o adquiriendo una vivienda en régimen de propiedad absoluta.
5. Licencia de obras y proyecto
Los edificios en Indonesia requieren una licencia de obras (residencial, comercial) que se divide en dos documentos denominados PBG y SLF. Indonesia no reconoce a los arquitectos que no dispongan de una licencia para solicitar una licencia de obras en el país. Es posible contratar a un arquitecto, pero este deberá colaborar con un arquitecto local.
Además, en algunas zonas existen restricciones y, en ocasiones, resulta difícil construir más de tres o cuatro plantas. Se requieren algunas autorizaciones especiales, por lo que te recomendamos que consultes con un profesional sobre este tema antes de poner en marcha tu proyecto.
5. Comprender la clasificación urbanística de la propiedad
Bali e Indonesia han clasificado los terrenos en diferentes zonas mediante códigos de colores. En algunas zonas no hay restricciones para determinadas actividades, mientras que en otras está prohibida la construcción. En ocasiones, existen algunas excepciones. Es importante realizar un análisis exhaustivo del terreno para comprender qué se puede hacer con la propiedad. Por lo general, Indonesia clasifica sus zonas en:
- Zona verde: Agricultura
- Zona amarilla: Residencial
- Zona rosa: Turista
- Zona roja: Zona comercial
6. Apartamento frente a chalet
En los últimos años, se han puesto en marcha varios proyectos de apartamentos en distintos puntos de la isla de Bali. Estos proyectos ofrecen a algunos inversores la posibilidad de adquirir una propiedad sin tener que constituir una sociedad. De hecho, la normativa permite a los extranjeros comprar apartamentos en régimen de «Hak Pakai». Podría ser una solución para una primera inversión inmobiliaria en Bali.
7. Ser propietario legal de un inmueble y realizar actividades comerciales con un inmueble.
Puedes ser propietario de un inmueble y no tener necesariamente permiso para obtener ingresos de él, y viceversa. Ser propietario de un coche no significa que puedas convertirte en una empresa de alquiler de coches ni que puedas simplemente ceder tu coche a una empresa de alquiler para que se lo alquile a un cliente. Los agentes inmobiliarios hacen bien su trabajo y saben cómo encontrar el inmueble adecuado. Las empresas de gestión inmobiliaria, como Bukit Vista, saben cómo gestionar tu inmueble. Los asesores y los expertos jurídicos saben cómo proteger tu inversión y garantizar la legalidad de tu negocio.
8. Alquilar una vivienda en Airbnb en Bali
En Bali o Lombok, el número de anuncios ha aumentado considerablemente en los últimos años. Sin embargo, en Indonesia no está permitido que los extranjeros alquilen una vivienda en Airbnb a título personal. Entonces, ¿cómo se puede hacer de forma legal?
En la mayoría de los casos, la empresa gestora de la villa tramita la licencia comercial a su nombre y recibe los ingresos en su cuenta, quedándose con un porcentaje en concepto de comisión. Sin embargo, esta operación no es 100 % legal, ya que consiste en utilizar a un prestanombres, y tampoco resulta eficiente desde el punto de vista fiscal, ya que el tipo impositivo para los no residentes es del 20 %. El mismo principio se aplica si el arrendatario utiliza el nombre del propietario, a pesar de que este haya tramitado un «Pondok Wisata».
La otra opción legal es constituir una sociedad y solicitar una licencia hotelera si el edificio tiene más de 4.000 m² o solicitar una licencia denominada «Vila». Esta licencia está disponible para las empresas PT PMA y permite a los extranjeros gestionar la villa siempre que sean los propietarios de la misma. Es fundamental comprobar los aspectos legales antes de realizar cualquier inversión inmobiliaria en Bali.
¿Dónde invertir en una propiedad en Bali?
Los mejores lugares para invertir
Esta es la pregunta clave. El dinámico mercado inmobiliario de Bali es un tapiz tejido con una variada oferta que satisface los sueños de todo tipo de inversores. Exploremos las opciones más interesantes y te guiemos hacia tu opción perfecta:
- Seminyak: Seminyak, la reina indiscutible, rebosa lujo y ofrece tiendas, restaurantes y ocio de primera categoría. Mientras Canggu acapara toda la atención, Seminyak conserva su encanto atemporal.
- Canggu y Pererenan: Tras un auge meteórico, Canggu está en pleno desarrollo y atrae a turistas, nómadas y expatriados. Prepárate para una energía vibrante, pero ten en cuenta que el tráfico va en aumento.
- Seseh y Cemagi: Seseh y Cemagi destacan por sus precios asequibles y su proximidad a su bulliciosa localidad vecina. Allí están surgiendo nuevas promociones inmobiliarias. La zona sigue rodeada de arrozales.
- Nyanyi: Nyanyi, otra urbanización de Canggu, ofrece otra atractiva oportunidad de inversión gracias a su encanto único.
- Uluwatu y Bingin: Este paraíso para los surfistas presume de una belleza impresionante y de una creciente demanda de villas. Si buscas una inversión a largo plazo con un gran potencial, Uluwatu te espera. Al igual que ocurrió en el pasado con Uluwatu, Bingin ofrece una inversión en fase inicial con potencial para obtener importantes rendimientos, lo que resulta ideal para el inversor aventurero.
- Melasti, Pandawa, Ungasan: estas zonas están clasificadas como zona turística. El Gobierno ha realizado importantes inversiones en ellas. En los últimos años han surgido nuevos clubes de playa.
- Ubud: Aléjate del ajetreo de la costa y déjate seducir por el encanto sereno de Ubud. Las frondosas selvas tropicales, los arrozales y las temperaturas más frescas atraen a un flujo constante de inversores que buscan una inversión segura.
- Sidemen: Con una belleza y un entorno similares a los de Ubud, Sidemen es un tesoro por descubrir situado en el este de Bali. Sé testigo del auge de esta joya oculta e invierte en propiedades de alquiler con todas las papeletas para triunfar.
Lee también: Tendencias en la inversión inmobiliaria en Ubud
Recordatorio
Ten en cuenta tus objetivos de inversión, tu tolerancia al riesgo y el estilo de vida que deseas. Este mercado tan variado ofrece opciones para todos los gustos, así que elige con acierto y haz realidad tu sueño de tener una propiedad en Bali.
Consejos adicionales
- Infórmate bien antes de invertir.
- Consulta con un experto inmobiliario de la zona.
- Comprender el marco jurídico y la normativa.
- Ten en cuenta los gastos recurrentes, como el mantenimiento y los impuestos.
Si sigues estas pautas y descubres las características únicas de cada zona, estarás en el buen camino para conseguir tu inversión ideal en el dinámico mercado inmobiliario de Bali.
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