La principal preocupación de los inversores es evitar las estafas en Bali a la hora de comprar una propiedad. En los últimos meses se ha producido un desarrollo incontrolable de las propiedades en Bali, lo que ha llevado a algunos gobiernos locales y a algunos lugareños a solicitar la prohibición de la construcción. De hecho, este desarrollo ha sido incontrolable, y todo el mundo sabe lo que ha estado sucediendo.
¿Cómo aconsejar a los extranjeros que sigan la normativa cuando, en más de la mitad de las transacciones, el vendedor local pide al extranjero que no declare el impuesto? ¿Cómo aconsejar a los extranjeros que sigan la normativa de construcción en Bali cuando la comunidad local aconseja a los extranjeros que no soliciten el permiso de obra antes de construir?
Bali se enfrenta a estos problemas en dos frentes, lo que dificulta que los extranjeros sepan qué hacer y cómo las estafas de Bali pueden afectar a sus propiedades o negocios.
Arrendamiento a nombre personal
La presión de los terceros
Cuando se trata de comprar un chalet, los agentes inmobiliarios, los vendedores o algunos contratistas siempre aconsejan a sus clientes que recurran a un arrendamiento a su nombre. Esta solución tiene el siguiente objetivo:
- Agilizar la transacción al no tener que esperar a la creación de una estructura
- Evitar el pago del IVA
- Reducir o evitar el impuesto de arrendamiento
Este mecanismo se ofrece a los extranjeros que llegan a Bali y tienen la impresión de comprar una villa cuando, en realidad, el arrendamiento es un Hak Sewa, es decir, el contrato es un alquiler a largo plazo.
Esta distinción es importante entre la propiedad de un inmueble y su arrendamiento. Esta diferencia influye directamente en cómo clasifica la Agencia Tributaria la inversión en el extranjero y en cómo se devuelve el dinero y se tributa en el país de residencia del inversor.
Repercusiones de la reducción del impuesto de arrendamiento
De hecho, Indonesia tiene una facilidad fiscal de sólo el 10% sobre los arrendamientos basados en la carga del vendedor. Sin embargo, es práctica común hacer que los notarios firmen un acuerdo con un valor inferior al precio real. El local hace esto para pagar menos impuestos. Las consecuencias para el extranjero pueden ser dramáticamente importantes ante la Agencia Tributaria de su país de residencia. De hecho, si el extranjero no es capaz de justificar la cantidad que ha sido transferida con un documento justificativo con un valor correcto.
De hecho, algunos extranjeros han tenido que pagar multas por no poder mostrar un contrato con el valor adecuado porque el contrato real había desaparecido. Estas situaciones suelen formar parte de estafas inmobiliarias dirigidas a compradores desprevenidos.
Implicación a la hora de vender el arrendamiento
Una vez más, para ser claros, la compra de un contrato de arrendamiento no es la compra de una propiedad. Un contrato de arrendamiento en sí no es un contrato de arrendamiento para construir, y el extranjero no tiene su nombre en el título de propiedad. Esto es importante cuando se trata de vender el contrato de arrendamiento. De hecho, algunos extranjeros piensan, por consejo, que la venta de la propiedad sólo les someterá a un impuesto de arrendamiento del 10%. Sin embargo, cuando se trata de traer el dinero de vuelta, la oficina de impuestos en el país de origen puede recalificar la cantidad como un ingreso imponible en el impuesto sobre la renta de las personas físicas, ya que esta cantidad no está relacionada con una compra de propiedad o un contrato de arrendamiento para construir, ya que es simplemente un ingreso de un contrato.
Implicación a la hora de alquilar la vivienda
Para ser claros, un extranjero no puede alquilar una propiedad en Indonesia bajo su nombre personal. Tener un contrato de arrendamiento bajo un nombre personal no permite al extranjero alquilar su propiedad en Airbnb en Bali o Lombok. Es posible tener algún mecanismo de inversión, pero el nombre personal no forma parte de la legalidad. Entender estas implicaciones puede ayudar a evitar ser víctima de estafas inmobiliarias en bali y asegurar una experiencia de inversión más suave.
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Las estafas de la construcción en Bali
Arrendamiento y derecho a construir
Para las personas que desean construir una villa o un apartamento, el arrendamiento no permite a los extranjeros construir una villa ni ningún apartamento. Para los extranjeros, la única posibilidad de construir es tener un derecho a construir encima del arrendamiento o comprar una propiedad de pleno dominio y convertirla en un HGB.
Licencia de obras PBG y SLF
La mayoría de los actuales en Bali son ilegales y no tienen derecho a construir. Por ley, la normativa exige al promotor que solicite un permiso de obras antes de la construcción. El solicitante debe ser titular del permiso de construcción, pero los extranjeros no pueden hacerlo a su nombre personal. Sin embargo, los extranjeros pueden obtener este derecho a construir constituyendo una empresa llamada PT PMA.
Como persona física, si el extranjero no tiene empresa, no podrá solicitar en su nombre el permiso de obras y dependerá siempre de la persona local.
El permiso de obras es necesario para solicitar licencias como hoteles o chalés para alquilar propiedades. Comprueba siempre el permiso de construcción antes de cualquier transacción, especialmente en el caso de proyectos sobre plano, para asegurarte de que tienen autorización para construir.
Las consecuencias pueden ser importantes, por ejemplo:
- Una multa importante
- Destrucción de la propiedad
- Imposibilidad de tener la licencia adecuada para alquilar la propiedad o dirigir el negocio.
Error común
Pago a cuenta
Hemos visto a muchos extranjeros perder su fianza por falta de un contrato sólido o por haber pagado a un notario sin haber hecho un contrato adecuado antes de pagar la fianza. Pagas una fianza en determinadas condiciones, pero un contrato sólido te garantiza que te la devuelvan.
Candidato local en Bali
Los clientes suelen explicar que ingresaron dinero en la cuenta bancaria de un amigo local que conocieron durante sus vacaciones y que prometió ayudarles. Nadie ayuda gratis. Utilizar un apoderado o comprar un terreno a nombre de una persona local es ilegal y puede tener grandes consecuencias. Ningún contrato puede ayudar al extranjero a recuperar su dinero en caso de problemas.
Hay varios mecanismos que se pueden utilizar para comprar una propiedad, e invitamos a los extranjeros a ponerse en contacto con nosotros para encontrar una manera segura de comprar una villa en Bali y Lombok y evitar estafas.
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