Главная задача инвесторов - избежать мошенничества при покупке недвижимости на Бали. В последние несколько месяцев на Бали наблюдается неконтролируемое развитие недвижимости, в результате чего некоторые местные власти и местные жители потребовали запретить строительство. Действительно, это развитие было неконтролируемым, и все знают, что происходит.
Как посоветовать иностранцам следовать правилам, когда более чем в половине сделок местный продавец просит иностранца не декларировать налог? Как посоветовать иностранцам следовать строительным нормам на Бали, если местное население советует иностранцам не обращаться за разрешением на строительство до начала строительства?
Бали решает эти проблемы на два фронта, поэтому иностранцам сложно понять, что делать и как балийские мошенники могут повлиять на их собственность или бизнес.
Арендованное имущество на личное имя
Давление третьих сторон
Когда речь идет о покупке виллы, агенты по недвижимости, продавцы или некоторые подрядчики всегда советуют своим клиентам оформить аренду на свое имя. Это решение имеет следующую цель:
- Ускоряют транзакцию, поскольку им не нужно ждать создания структуры
- Избегайте уплаты НДС
- Снизить или избежать налога на аренду
Этот механизм предлагается иностранцам, которые приезжают на Бали и у которых создается впечатление, что они купили виллу, в то время как на самом деле аренда - это Hak Sewa, то есть договор долгосрочной аренды.
Это важное различие между владением недвижимостью и владением арендой. Это различие напрямую влияет на то, как налоговая служба классифицирует зарубежные инвестиции и как деньги возвращаются и облагаются налогом в стране проживания инвестора.
Последствия снижения налога на аренду
Действительно, в Индонезии действует налоговый режим, при котором арендная плата составляет всего 10 % от суммы, взимаемой с продавца. Однако распространена практика, когда нотариусы подписывают договор со стоимостью ниже реальной. Местный житель делает это, чтобы заплатить меньше налогов. Последствия для иностранца могут быть очень серьезными, если он обратится в налоговую службу в стране своего проживания. Например, если иностранец не сможет обосновать сумму, которая была переведена, подтверждающим документом с правильной стоимостью.
Некоторым иностранцам приходилось платить штрафы из-за того, что они не могли предъявить договор с указанной стоимостью, поскольку настоящий договор исчез. Подобные сценарии часто являются частью мошенничества с недвижимостью, которое нацелено на ничего не подозревающих покупателей.
Последствия при продаже арендованного имущества
Еще раз уточним, что покупка лизингхолда - это не покупка недвижимости. Сам по себе лизингхолд не является арендой на строительство, и иностранец не имеет своего имени на титуле собственности на землю. Это важно, когда речь идет о продаже арендованного имущества. Действительно, некоторые иностранцы по некоторым советам думают, что при продаже недвижимости они будут облагаться только 10-процентным налогом на аренду. Однако, когда дело доходит до возврата денег, налоговая служба в родной стране может переквалифицировать эту сумму в доход, облагаемый налогом на доходы физических лиц, поскольку эта сумма не связана с покупкой недвижимости или арендой под строительство, а является просто доходом от контракта.
Последствия при сдаче недвижимости в аренду
Для ясности, иностранец не может сдавать в аренду недвижимость в Индонезии под своим личным именем. Наличие права аренды под личным именем не позволяет иностранцу сдавать свою недвижимость на Airbnb на Бали или Ломбоке. Можно иметь некий инвестиционный механизм, но личное имя не является частью законности. Понимание этих моментов поможет вам не стать жертвой мошенников в сфере недвижимости на Бали и обеспечить более спокойный опыт инвестирования.
Читайте также: Могут ли иностранцы сдавать в аренду недвижимость на Бали?
Сделайте поиск недвижимости в Индонезии простым
Сэкономьте время и деньги, команда специалистов ILA поможет в оформлении недвижимости в Индонезии. Мы поможем провести аудит, офрмить право собственности на землю, предоставим нотариальные услуги, подготовим и проверим договора, получим разрешение на строительство, различные лицензии и многое другое.
Узнайте больше о широком спектре наших услуг в сфере недвижимости или свяжитесь с нами сегодня, чтобы получить бесплатную консультацию.
Мошенничество на строительстве на Бали
Аренда и право на строительство
Для людей, желающих построить виллу или квартиру, аренда не позволяет иностранцам строить виллы или квартиры. Для иностранцев единственная возможность строительства - это получить право на строительство поверх аренды или приобрести недвижимость, находящуюся в свободной собственности, и преобразовать ее в HGB.
Разрешение на строительство PBG и SLF
Большинство нынешних застройщиков на Бали являются нелегалами и не имеют права на строительство. Согласно закону, застройщик обязан подать заявку на получение разрешения на строительство до начала строительства. Заявитель должен иметь разрешение на строительство, но иностранцам не разрешается делать это под своим личным именем. Однако иностранцы могут получить это право на строительство, создав компанию под названием PT PMA.
Как физическое лицо, если у иностранца нет компании, он не сможет подать заявку на получение разрешения на строительство под своим именем и всегда будет зависеть от местного жителя.
Разрешение на строительство необходимо для получения лицензий, например, на сдачу в аренду отелей или вилл. Всегда проверяйте разрешение на строительство перед любыми сделками, особенно если речь идет о проектах вне плана, чтобы убедиться, что они имеют разрешение на строительство.
Последствия могут быть очень важными, например:
- Важный штраф
- Уничтожение имущества
- Невозможность получить соответствующую лицензию на сдачу недвижимости в аренду или ведение бизнеса
Распространенная ошибка
Оплата депозита
Мы сталкивались со многими случаями, когда иностранцы теряли свой депозит из-за отсутствия незакрепленного договора или из-за оплаты, внесенной нотариусу без составления надлежащего договора перед внесением депозита. Вы платите задаток при определенных условиях, но надежный договор гарантирует, что вы сможете вернуть его.
Местный номинант на Бали
Клиенты часто объясняют, что положили деньги на банковский счет местного друга, с которым познакомились во время отпуска и который обещал им помочь. Никто не помогает бесплатно. Использование номинального владельца или покупка земли под местным жителем незаконны и могут иметь большие последствия. Ни один договор не поможет иностранцу вернуть свои деньги в случае возникновения проблем.
Существует несколько механизмов покупки недвижимости, и мы приглашаем иностранцев связаться с нами, чтобы найти безопасный способ приобрести виллу на Бали и Ломбоке и избежать мошенничества.
Читайте также: Как инвестировать в недвижимость на Бали и Ломбоке
