La principale préoccupation des investisseurs est d'éviter les escroqueries à Bali lors de l'achat d'une propriété. Ces derniers mois, les propriétés à Bali ont connu une évolution incontrôlable, ce qui a conduit certains gouvernements locaux et certains habitants à demander l'interdiction de la construction. En effet, cette évolution a été incontrôlable et tout le monde sait ce qui s'est passé.
Comment conseiller aux étrangers de respecter la réglementation lorsque, dans plus de la moitié des transactions, le vendeur local demande à l'étranger de ne pas déclarer la taxe ? Comment conseiller aux étrangers de suivre les règles de construction à Bali lorsque la communauté locale conseille aux étrangers de ne pas demander de permis de construire avant la construction ?
Bali fait face à ces problèmes sur deux fronts, ce qui rend difficile pour les étrangers de comprendre ce qu'il faut faire et comment les escroqueries de Bali peuvent affecter leur propriété ou leur entreprise.
Bail au nom de la personne
La pression des tiers
Lors de l'achat d'une villa, les agents immobiliers, les vendeurs ou certains entrepreneurs conseillent toujours à leurs clients de passer par un bail à leur nom personnel. Cette solution a l'objectif suivant :
- Accélérer la transaction car ils ne doivent pas attendre la création d'une structure
- Éviter de payer la TVA
- Réduire ou éviter le droit de bail
Ce mécanisme est proposé aux étrangers qui arrivent à Bali et ont l'impression d'acheter une villa alors qu'en réalité, le leasehold est un Hak Sewa, c'est-à-dire que le contrat est un loyer à long terme.
Cette distinction est importante entre la possession d'un bien immobilier et la possession d'un droit de bail. En effet, cette différence a des conséquences sur la manière dont le bureau des impôts classera l'investissement à l'étranger et sur la manière dont l'argent sera restitué et imposé dans le pays de résidence.
Conséquences de la réduction de l'impôt sur les baux
En effet, l'Indonésie dispose d'une facilité fiscale de seulement 10 % sur les baux basés sur la charge du vendeur. Cependant, il est courant que les notaires signent un accord avec une valeur inférieure au prix réel. Cette pratique permet à la personne locale de payer moins d'impôts. Les conséquences pour l'étranger peuvent être dramatiquement importantes auprès du bureau des impôts de son pays de résidence. En effet, si l'étranger n'est pas en mesure de justifier le montant qui a été transféré à l'aide d'une pièce justificative d'une valeur correcte.
En fait, certains étrangers ont dû payer des amendes parce qu'ils n'étaient pas en mesure de présenter un contrat avec la bonne valeur, le vrai contrat ayant disparu. Ces scénarios font souvent partie d'escroqueries immobilières qui ciblent des acheteurs peu méfiants.
Implication lors de la vente du droit de bail
Encore une fois, pour être clair, l'achat d'un bail n'est pas l'achat d'une propriété. Le bail n'est pas un bail à construction et l'étranger n'a pas son nom sur le titre foncier. Ce point est important lorsqu'il s'agit de vendre le bail. En effet, certains étrangers pensent que la vente de la propriété ne les soumettra qu'à une taxe de 10% sur le droit de bail. Toutefois, lorsqu'il s'agit de rapporter l'argent, le bureau des impôts du pays d'origine peut requalifier le montant en revenu imposable à l'impôt sur le revenu des personnes physiques, car ce montant n'est pas lié à l'achat d'un bien immobilier ou à un bail à construction, puisqu'il s'agit simplement d'un revenu provenant d'un contrat.
Implication en cas de mise en location du bien
Pour être clair, un étranger ne peut pas louer une propriété en Indonésie sous son nom personnel. Le fait d'avoir un bail sous un nom personnel ne permet pas à l'étranger de louer sa propriété sur Airbnb à Bali ou à Lombok. Il est possible d'avoir un mécanisme d'investissement, mais le nom personnel ne fait pas partie de la légalité. Comprendre ces implications peut aider à éviter d'être victime d'escroqueries immobilières à Bali et à garantir une expérience d'investissement plus harmonieuse.
À lire également: Les étrangers peuvent-ils louer une propriété à Bali ?
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Les arnaques à la construction à Bali
Droit de bail et droit de construire
Pour les personnes souhaitant construire une villa ou un appartement, le droit de bail ne permet pas aux étrangers de construire une villa ou un appartement. Pour les étrangers, la seule possibilité de construire est d'avoir un droit de construire sur le bail ou d'acheter une propriété en pleine propriété et de la convertir en HGB.
Permis de construire PBG et SLF
La plupart des projets en cours à Bali sont illégaux et n'ont pas le droit de construire. La loi exige que le promoteur demande un permis de construire avant la construction. Le permis de construire doit être délivré au nom du demandeur, ce qui est interdit à un étranger sous son nom personnel. Ce droit de construire est accordé aux étrangers s'ils possèdent une société appelée PT PMA.
En tant qu'individu, si l'étranger n'a pas d'entreprise, il ne pourra pas demander le permis de construire sous son nom et sera toujours dépendant de la personne locale.
Le permis de construire est nécessaire pour demander des licences telles que des hôtels ou des villas pour louer des biens immobiliers. Vérifiez toujours le permis de construire avant toute transaction, en particulier pour les projets sur plan, afin de vous assurer qu'ils disposent d'une autorisation de construire.
Les conséquences peuvent être importantes :
- Une amende importante
- Destruction du bien
- Impossibilité d'obtenir la licence nécessaire pour louer le bien ou exploiter l'entreprise
Erreur courante
Versement d'un acompte
Nous avons vu beaucoup d'étrangers perdre leur caution en raison de l'absence d'un contrat non garanti ou d'un paiement versé à un notaire sans avoir établi un contrat en bonne et due forme avant de verser une caution. Une caution doit être versée sous certaines conditions, et la caution peut être remboursée si le contrat est solide.
Candidat local à Bali
Il arrive que des clients expliquent avoir déposé de l'argent sur le compte bancaire d'un ami local qu'ils ont rencontré pendant leurs vacances et qui va les aider. Personne n'aide gratuitement. L'utilisation d'un prête-nom ou l'achat d'un terrain sous l'égide d'une personne locale est illégal et peut avoir de lourdes conséquences. Aucun contrat ne peut aider l'étranger à récupérer son argent en cas de problème.
Il existe plusieurs mécanismes pour acheter une propriété, et nous invitons les étrangers à nous contacter pour trouver un moyen sûr d'acheter une villa à Bali et à Lombok et d'éviter les escroqueries.
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