Comprar una propiedad en Bali o Indonesia es una experiencia mágica que puede convertirse en una estafa o en una pesadilla si no se siguen algunos pasos de diligencia debida. Las redes sociales están llenas de historias felices que muestran finales felices con altas tasas de retorno de la inversión.
Sin embargo, algunas historias pueden acabar en drama. Seas quien seas, un comprador que busca un lugar de retiro, un comprador de una villa o un promotor, es crucial seguir algunos pasos y asegurarse de que tus contratos cubren todos los puntos y realizar la diligencia debida sobre la propiedad que quieres comprar.
Contratos inmobiliarios en Bali y el resto de Indonesia
Memorándum de acuerdo o carta de intenciones
Una vez que el inmueble que ha encontrado es el que desea alquilar o comprar, el primer paso es enviar una oferta formal antes de firmar un contrato de alquiler o de compra. La oferta formal es un Memorando de Entendimiento o Carta de Intenciones. Este documento es crucial, ya que definirá los siguientes pasos de la compra. Este documento debe cubrir algunos puntos.
- Nombre del partido
- Precio y condiciones del arrendamiento
- Quién se encargará del proceso de diligencia debida
- Dónde se transferirá el dinero y cómo se entregará al vendedor
- Usted va a comprar la propiedad en virtud de una empresa que va a crear, y el acuerdo final se hará una vez que se establece si usted planea tener un negocio.
- Quién será el notario designado en caso de compra (el notario no es obligatorio para el contrato de arrendamiento)
Para proteger sus intereses, asegúrese de firmar formalmente el contrato. Recomendamos evitar el pago directo de la señal al vendedor para evitar futuras disputas. El proceso de recuperación de la señal puede ser largo y frustrante.
Contrato de arrendamiento y contrato de compraventa
Una vez que el equipo jurídico completa la diligencia debida en Indonesia, el segundo paso es redactar el contrato de arrendamiento o el contrato de compraventa.
Esos acuerdos son la prueba de la transacción. La normativa no define realmente los términos y condiciones de un contrato de arrendamiento, ya que se trata de un contrato privado entre dos partes. Sin embargo, hay que seguir unas recomendaciones mínimas. Históricamente, en Bali se ha recurrido a acuerdos notariales. Nuestra experiencia demuestra que acudir a los tribunales no cambia mucho la resolución de disputas, especialmente con un notario designado de forma sesgada. Algunos notarios históricamente minimizaban los acuerdos, causando problemas fiscales. Desaconsejamos esta práctica debido a la dificultad de recuperar la totalidad de los pagos durante los litigios.
En la diferencia con el Ventas y Compras (Akta Jual Beli)el contrato de alquiler (Hak Sewa) debe ser sólido. Define las obligaciones de cada parte y cómo el arrendatario puede utilizar la propiedad y cómo puede prorrogar el contrato.
Por otra parte, no se puede obligar al vendedor a renovar el contrato de arrendamiento. En los últimos años, algunos acuerdos mencionaban condiciones para renovar el contrato de arrendamiento, lo que hacía pensar a algunos extranjeros que podrían renovar el contrato con derecho preferente. Tener prioridad no significa que el vendedor tenga que aceptar la renovación. La primera prórroga se producirá dentro de unos años y veremos cómo reacciona el mercado.
Por otro lado, el contrato de compraventa (AJB) es un contrato estándar. El comprador se convierte en propietario y el propietario pierde su derecho sobre el contrato. Es importante comprobar efectivamente los datos de la parte y de la propiedad.
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Qué comprobar antes de comprar una propiedad en Indonesia
Due Diligence inmobiliaria en Indonesia
Propiedad
Uno de los pasos más importantes es la diligencia debida al comprar una propiedad en Bali, Lombok y el resto de Indonesia.
Comprobar la titularidad y el derecho de la persona a arrendar el terreno al comprador es importante, especialmente cuando se realiza la diligencia debida sobre una propiedad en Indonesia.
En Bali, no es raro ver terrenos que pertenecen a varios propietarios o que se transfieren a una persona por un determinado periodo de tiempo sin autorización para arrendar o vender la propiedad. En efecto, es raro que se plantee un problema en el caso de un contrato de compraventa, pero sí ha ocurrido algunas veces que el propietario o arrendador no esté autorizado a subarrendar la propiedad. La diligencia debida también tiene que identificar si, por ejemplo, la propiedad tiene alguna hipoteca. La hipoteca puede tener consecuencias: que un banco se haga con la propiedad y expulse al arrendatario del terreno mediante la recompra del arrendamiento. Esto podría no ser un problema si el valor del arrendamiento se ha declarado claramente y el valor de la villa forma parte del arrendamiento.
Zonificación
El otro aspecto después de la propiedad es comprobar el ITR (zonificación del terreno). La zonificación clasifica lo que se puede hacer con el terreno. Por ejemplo, algunas zonas residenciales autorizan o no el alquiler por días y la solicitud de una licencia de VIlla u Hotel.
Zonas como Uluwatu son zonas secas con un menor acceso al agua como en el sur de Lombok. Lombok ha tenido muchos terrenos para vender en los últimos años sin tener acceso a un sistema general de electricidad o agua. Recomendamos incluir esos puntos en su diligencia debida y en su contrato para cubrir esos puntos.
Algunos terrenos, como en Tabanan, han sido desclasificados como zona verde para permitir más construcción. Sin embargo, esos suelos se han utilizado para la agricultura durante siglos. Esos tipos de suelo pueden no ser aptos para todo tipo de construcciones, y hacer una prueba puede ayudar a comprobar qué se puede construir de forma duradera.
Acceso por carretera
Además, algunas historias también demuestran la importancia de comprobar el acceso por carretera. Por desgracia, algunas propiedades pueden estar situadas y rodeadas por otras pertenecientes al mismo propietario o a propietarios diferentes. Asegurarse un acuerdo es crucial para no tener que pagar tasas adicionales o incluso para que le denieguen el acceso a su propiedad.
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Aspectos comerciales de la diligencia debida y los contratos inmobiliarios en Bali (Indonesia)
Los agentes inmobiliarios y los promotores suelen promocionar tasas de ocupación atractivas, que pueden ser difíciles de comprobar en las transacciones inmobiliarias. No obstante, recomendamos contar con un tercero que controle las cifras. Los promotores recientes de Bali o Lombok no controlan las estadísticas. Pueden manipularse fácilmente, como un hotel reciente que explica que hay 30 millones de visitantes en la zona.
Bali atrajo a algo más de 500.000 visitantes en abril de 2024, lo que supone una media máxima de 6 millones al año. Bali, Lombok y otros lugares siguen atrayendo visitantes, así como promotores. La tasa de ocupación es matemáticamente estable mientras ambas variables aumenten al mismo ritmo.
A veces, los inversores realizan inversiones inmobiliarias con fines empresariales, y la tasa de ocupación puede variar significativamente de un lugar a otro, incluso en un radio de unos cientos de kilómetros. Vemos clientes con una tasa de ocupación del 92% y otros con solo el 55%.
Además, los ingresos también tienen que aumentar más que el coste de mantenimiento. La tasa de ocupación es un factor, con los ingresos medios gastados. Todos los cálculos pueden solicitarse también en el contrato y añadirse a una diligencia debida del negocio para asegurarse de que su inversión está asegurada y es financieramente factible.
Póngase en contacto con nosotros si necesita ayuda con su diligencia debida, para revisar o redactar el contrato e incluir también los aspectos empresariales.
FAQ: Contratos inmobiliarios y diligencia debida en Bali e Indonesia
1. ¿Por qué es importante seguir unos pasos concretos a la hora de comprar una propiedad en Bali o Indonesia?
Adquirir una propiedad en estas zonas puede ser encantador, pero también arriesgado. Sin los pasos adecuados, puede dar lugar a estafas o pesadillas.
2. ¿Qué debe incluir el Memorándum de Acuerdo o la Carta de Intenciones?
El documento debe incluir los nombres de las partes implicadas, el precio y las condiciones de arrendamiento, las responsabilidades de diligencia debida, los procedimientos de pago y los detalles de la cita con el notario.
3. ¿Por qué es aconsejable no pagar las arras directamente al vendedor?
Los pagos directos pueden dar lugar a litigios. Recuperar depósitos en litigios puede ser largo y frustrante.
4. ¿Cuáles son los elementos clave de un contrato de arrendamiento y de un contrato de compraventa?
Los contratos de arrendamiento definen el uso de la propiedad y las condiciones de prórroga, mientras que los contratos de compraventa transfieren la propiedad. Ambos deben redactarse y revisarse meticulosamente.
