L'achat d'une propriété à Bali ou en Indonésie est une expérience magique qui peut se transformer en arnaque ou en cauchemar si rien n'est fait en suivant quelques étapes de diligence raisonnable. Les médias sociaux regorgent d'histoires heureuses qui se terminent bien, avec des taux de retour sur investissement élevés.

Cependant, certaines histoires peuvent se terminer de manière dramatique. Qui que vous soyez, un acheteur à la recherche d'une maison pour votre retraite, un acheteur de villa ou un promoteur, il est essentiel de suivre certaines étapes et de s'assurer que vos contrats couvrent tous les points et de faire preuve de diligence raisonnable à l'égard de la propriété que vous souhaitez acheter.

Contrats immobilier à Bali et dans le reste de l'Indonésie

Contrat de propriété à Bali

Protocole d'accord ou lettre d'intention

Lorsque le bien que vous avez trouvé est celui que vous souhaitez louer ou acheter, la première étape consiste à envoyer une offre formelle avant de signer un contrat de location ou d'achat. L'offre formelle est un protocole d'accord ou une lettre d'intention. Ce document est crucial car il définira les prochaines étapes de votre achat. Ce document doit couvrir un certain nombre de points.

  • Nom des signataires
  • Prix et conditions du bail et d'achat
  • Qui sera chargé de la procédure de diligence raisonnable ?
  • Où l'argent sera-t-il transféré et comment sera-t-il remis au vendeur ?
  • Vous allez acheter la propriété dans le cadre d'une société que vous allez créer, et l'accord final sera conclu une fois qu'il aura été établi si vous envisagez d'avoir une entreprise.
  • Qui sera le notaire désigné en cas d'achat (le notaire n'est pas obligatoire pour le contrat de location) ?

Pour protéger vos intérêts, veillez à signer officiellement votre contrat. Nous vous recommandons d'éviter le paiement direct de l'acompte au vendeur afin d'éviter tout litige ultérieur. La procédure de récupération des arrhes peut être longue et frustrante.

Contrat de bail et contrat d'achat

Une fois que l'équipe juridique a terminé l'audit préalable en Indonésie, la deuxième étape consiste à rédiger le contrat de bail ou le contrat de vente et d'achat. 

Ces contrats constituent la preuve de la transaction. La réglementation ne définit pas vraiment les termes et conditions d'un contrat de location, puisqu'il s'agit d'un contrat privé entre deux parties. Toutefois, certaines recommandations minimales doivent être suivies. Historiquement, Bali a toujours eu recours à des accords notariés. Notre expérience montre que le recours au tribunal ne change pas grand-chose à la résolution des litiges, en particulier avec un notaire désigné de manière biaisée. Certains notaires ont toujours minimisé les accords, ce qui a entraîné des problèmes fiscaux. Nous déconseillons cette pratique car il est difficile de récupérer l'intégralité des paiements en cas de litige.

A la différence du contrat de Ventes et achats (Akta Jual Beli), le contrat de location (Hak Sewa) doit être solide. Il définit les obligations de chaque partie et la manière dont l'acheteur peut utiliser le bien et prolonger le bail.

Par ailleurs, le vendeur ne peut être contraint de renouveler le bail. Ces dernières années, quelques accords ont mentionné des conditions de renouvellement du bail, laissant penser à certains étrangers qu'ils pourront renouveler le bail avec un droit de priorité. Le fait d'avoir une priorité ne signifie pas que le vendeur doive accepter le renouvellement. La première extension aura lieu dans quelques années et nous verrons comment le marché réagira.

En revanche, le contrat de vente et d'achat (AJB) est un contrat standard. L'acheteur devient propriétaire et le propriétaire perd son droit sur le terrain. Il est important de bien vérifier les détails de la partie et du bien.

Lire aussi : Guide complet pour l'achat d'une propriété à Bali en tant qu'étranger [2024]

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Ce qu'il faut vérifier avant d'acheter un bien immobilier en Indonésie

Diligence raisonnable Indonésie

Due Diligence immobilière en Indonésie

Propriété

L'une des étapes les plus importantes est le contrôle préalable de la propriété lorsque vous achetez un bien immobilier à Bali, à Lombok et dans le reste de l'Indonésie. 

Il est important de vérifier la propriété et le droit de la personne à louer le terrain à l'acheteur, en particulier lors de l'audit préalable d'un bien immobilier en Indonésie.

À Bali, il n'est pas rare de voir des terrains appartenant à plusieurs propriétaires ou transférés à une personne pour une certaine période sans autorisation de louer ou de vendre la propriété. Il est en effet rare qu'un contrat de vente et d'achat pose problème, mais il est arrivé à quelques reprises que le propriétaire ou le bailleur ne soit pas autorisé à sous-louer le bien. L'audit préalable doit également permettre de déterminer si, par exemple, le bien immobilier est grevé d'une hypothèque. L'hypothèque peut avoir des conséquences : une banque peut prendre le bien et pousser le locataire à quitter le terrain en rachetant le bail. Cela ne devrait pas poser de problème si la valeur du bail a été clairement déclarée et si la valeur de la villa fait partie du bail.

Zonage

Après la propriété, il convient de vérifier l'ITR (zonage du terrain). Le zonage classifie ce qu'il est possible de faire avec le terrain. Par exemple, certaines zones résidentielles autorisent ou non la location à la journée et la demande d'une licence VIlla ou d'une licence hôtelière.

Les zones comme Uluwatu sont des zones sèches avec un accès à l'eau plus faible que dans le sud de Lombok. Lombok a eu beaucoup de terrains à vendre ces dernières années sans avoir accès à un système général d'électricité ou d'eau. Nous vous recommandons d'inclure ces points dans votre due diligence et dans votre contrat pour couvrir ces points.

Certaines terres, comme à Tabanan, ont été déclassées en tant que zone verte afin de permettre davantage de constructions. Cependant, ces sols sont utilisés pour l'agriculture depuis des siècles. Ces types de sols peuvent ne pas convenir à tous les types de construction et un test peut aider à vérifier ce qui peut être construit de manière durable.

Accès au bien

En outre, certaines histoires démontrent également l'importance de vérifier l'accès au bien. Malheureusement, certaines propriétés peuvent être situées et encerclées par d'autres propriétés appartenant au même propriétaire ou à des propriétaires différents. Il est essentiel de trouver un accord pour ne pas avoir à payer de frais supplémentaires ou même se voir refuser l'accès à sa propriété.

Lire aussi : Bali Property Market trends 2023 to 2024 (en anglais)

Aspects commerciaux de la diligence raisonnable et des contrats de propriété à Bali (Indonésie)

Les agents immobiliers et les promoteurs font souvent la promotion de taux d'occupation attractifs, ce qui peut être difficile à vérifier dans le cadre de transactions immobilières. Nous recommandons toutefois de faire appel à un tiers pour contrôler les chiffres. Les promoteurs récents de Bali ou de Lombok n'ont aucun contrôle sur les statistiques. Celles-ci peuvent être facilement manipulées, comme un hôtel récent expliquant que 30 millions de visiteurs ont séjourné dans la région.

Bali a attiré un peu plus de 500 000 visiteurs en avril 2024, ce qui représente une moyenne de 6 millions de visiteurs maximum par an. Bali, Lombok et d'autres endroits continuent d'attirer des visiteurs et des promoteurs. Le taux d'occupation est mathématiquement stable tant que les deux variables augmentent au même rythme.

Parfois, les investisseurs réalisent des investissements immobiliers à des fins professionnelles, et le taux d'occupation peut varier considérablement d'un endroit à l'autre, même à quelques centaines de kilomètres près. Nous voyons des clients avec un taux d'occupation de 92% et d'autres avec un taux d'occupation de 55% seulement.

En outre, les revenus doivent également augmenter plus que le coût de l'entretien. Le taux d'occupation est un facteur ainsi que le revenu moyen dépensé afin de s'assurer de la viabilité. Tous les calculs peuvent également être demandés dans le contrat et ajoutés à une due diligence commerciale pour s'assurer que votre investissement est sécurisé et financièrement réalisable.

Contactez-nous si vous avez besoin d'aide dans le cadre de votre due diligence, pour réviser ou rédiger le contrat et y inclure les aspects commerciaux.

FAQ : Contrats immobiliers et diligence raisonnable à Bali et en Indonésie

1. Pourquoi est-il important de suivre des étapes spécifiques lors de l'achat d'une propriété à Bali ou en Indonésie ?

L'achat d'un bien immobilier dans ces régions peut être un enchantement, mais aussi un risque. Si l'on ne prend pas les mesures adéquates, cela peut conduire à des escroqueries ou à des cauchemars.

2. Que doit contenir le protocole d'accord ou la lettre d'intention ?

Le document doit mentionner les noms des parties concernées, le prix et les conditions du bail, les responsabilités en matière de diligence raisonnable, les procédures de paiement et les modalités de rendez-vous chez le notaire.

3. Pourquoi est-il conseillé de ne pas verser l'acompte directement au vendeur ?

Les paiements directs peuvent donner lieu à des litiges. Le recouvrement des dépôts en cas de litige peut être long et frustrant.

4. Quels sont les éléments clés d'un contrat de location et d'un contrat de vente et d'achat ?

Les contrats de bail définissent l'utilisation du bien et les conditions de prolongation, tandis que les contrats de vente transfèrent la propriété. Ces deux types de contrats doivent être rédigés et révisés avec soin.