Invertir en una villa en Bali, Lombok, Flores o Sumba hace que, inevitablemente, las cuestiones relacionadas con el impuesto sobre bienes inmuebles pasen a primer plano. Dado que estos impuestos afectan directamente a la rentabilidad global de la inversión, es fundamental conocer las distintas obligaciones fiscales que conlleva antes de realizar la compra.
Indonesia aplica diferentes impuestos relacionados con los bienes inmuebles en función del tipo de transacción, la estructura de la inversión, si el inversor es residente o no residente, o si el inmueble se adquiere a través de una PT PMA.
Esta guía explica los principales impuestos sobre la propiedad que debes tener en cuenta a la hora de comprar, poseer, alquilar o vender un inmueble en Indonesia.
¿Qué impuestos sobre la propiedad deben conocer los inversores en Indonesia?
Antes de comprar una propiedad, infórmate sobre cómo se aplican los impuestos en cada fase de tu inversión. El tipo de propiedad y la estructura de titularidad que elijas determinan los impuestos que deberás pagar.
Impuestos sobre la compraventa de inmuebles
Los impuestos varían en función de si se compra o se vende una vivienda en régimen de arrendamiento o en propiedad plena. A continuación se resumen las principales diferencias.
| Derecho de arrendamiento» | Propiedad en pleno dominio | |
| Comprador | 0% | 5% |
| Vendedor | 10 % para residentes; 20 % para no residentes | 2% |
Como puedes ver, los compradores de inmuebles en régimen de arrendamiento vitalicio no suelen tener ninguna obligación fiscal, aunque es posible que algunos promotores o vendedores te pidan que contribuyas a sufragar su deuda tributaria.
También te recomendamos que evites celebrar acuerdos paralelos destinados a reducir la obligación tributaria del vendedor. Aunque en ocasiones esta práctica pueda verse facilitada durante el proceso de la transacción, es ilegal y podría acarrear consecuencias importantes si surgiera un conflicto en relación con el contrato de arrendamiento.
En el caso de los inmuebles en régimen de propiedad absoluta, el cálculo del impuesto varía considerablemente entre el comprador y el vendedor. Por lo general, el vendedor está sujeto al impuesto sobre la renta por la transacción, mientras que el comprador paga el impuesto en función de un valor determinado por la tasación que realiza la Agencia Tributaria del terreno y el edificio. Esta tasación se aplica, por lo general, a las transacciones formalizadas mediante una escritura de compraventa (AJB) ante un notario o un PPAT.
| Término | Definición |
|---|---|
|
AJB (Escritura de compraventa) |
La escritura oficial firmada ante un notario o un PPAT para transferir legalmente la propiedad de un terreno o inmueble en Indonesia. |
|
PPAT (Funcionario del Registro de la Propiedad) |
Funcionario autorizado por el Gobierno, encargado de redactar y dar fe de las escrituras relacionadas con las transmisiones de terrenos y otras transacciones inmobiliarias. |
El IVA en la compra de inmuebles en Indonesia
A partir de enero de 2025, el tipo estándar del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) aplicable a la compra de inmuebles nuevos a promotores inmobiliarios registrados en Indonesia es del 12 %, aunque el tipo efectivo para los inmuebles residenciales no de lujo es del 11 % debido a la fórmula de base imponible establecida por el Gobierno.
Sin embargo, para 2026, el Gobierno de Indonesia ha introducido un incentivo consistente en el IVA a cargo del Estado (PPN DTP) que podría aplicarse a determinadas transacciones inmobiliarias:
- Incentivo: Se ofrece un incentivo del 100 % del IVA sobre los primeros 2.000 millones de IDR del precio de compra de inmuebles nuevos que cumplan los requisitos y estén listos para entrar a vivir, con un valor máximo de 5.000 millones de IDR.
- Requisitos: El incentivo está disponible tanto para ciudadanos indonesios (WNI) como para ciudadanos extranjeros (WNA) titulares de un permiso de residencia válido, siempre que la entrega de la vivienda tenga lugar en 2026.
- Exclusiones: El incentivo no se aplica a:
- Las entidades corporativas, como las PT PMA, están adquiriendo activos comerciales.
- Las operaciones de arrendamiento, en las que el IVA se considera, por lo general, un impuesto sobre los servicios o los alquileres, y no un impuesto sobre la transmisión de bienes inmuebles.
Impuesto sobre bienes inmuebles (PBB)
Si eres propietario de un inmueble en Indonesia, también tendrás que pagar el impuesto sobre terrenos y edificios (Pajak Bumi dan Bangunan o PBB), un impuesto anual que grava la propiedad o el uso de terrenos y edificios. El PBB lo gestiona la administración local, por lo que la normativa aplicable y los tipos impositivos pueden variar en función de la ubicación del inmueble.
¿Cómo se calcula el PBB?
El PBB se calcula en función del valor catastral del inmueble y del tipo impositivo local aplicable, utilizando la siguiente fórmula:
Impuesto = Tipo impositivo × NJKP (Nilai Jual Kena Pajak)
El cálculo se realiza siguiendo estos pasos:
- Calcular el NJOP (Nilai Jual Objek Pajak). Se trata del valor catastral del objeto fiscal. La administración local lo determina basándose en transacciones comparables recientes y en las condiciones del mercado.
- Calcula el NJKP (Nilai Jual Kena Pajak). El NJKP representa el valor imponible del inmueble, y las autoridades lo calculan como un porcentaje del NJOP. Suele ser del 20 % o del 40 %, dependiendo del valor catastral del inmueble.
- Aplicar el tipo impositivo. A continuación, se aplica el tipo impositivo correspondiente al NJKP. El límite máximo nacional suele situarse en el 0,5 %, aunque las administraciones locales pueden aplicar tipos que oscilan entre el 0,1 % y el 0,5 %.
En algunas regiones, es posible que se deduzca primero un umbral de NJOP no imponible antes de calcular el NJKP.
Aspectos clave a tener en cuenta
- El PBB debe abonarse anualmente una vez que la administración regional haya emitido una carta de notificación de la deuda tributaria (SPPT).
- Ciertos inmuebles destinados a fines públicos, como las instalaciones religiosas, educativas, sanitarias, gubernamentales, los cementerios y las representaciones diplomáticas, pueden estar exentos del PBB.
- A menudo se exige un justificante del pago del PBB antes de poder vender o transmitir la propiedad.
Responsabilidad en el pago
Por lo general, la responsabilidad del pago del PBB recae en el comprador una vez que el promotor entrega oficialmente la vivienda.
Tras la entrega, el comprador también debe asegurarse de que el SPPT (notificación de impuestos adeudados) se traspase a su nombre.
| Término | Definición |
|---|---|
|
NJOP (Valor catastral) |
El valor catastral de los terrenos y edificios que sirve de base para el cálculo del impuesto sobre bienes inmuebles. |
|
NJKP (Valor de las ventas sujetas a impuestos) |
La parte imponible del NJOP que se utiliza para calcular el Impuesto sobre Terrenos y Edificios (PBB) anual. |
|
SPPT (Notificación de deuda tributaria) |
La notificación anual de liquidación tributaria emitida por la administración local en la que se indica el importe del impuesto sobre bienes inmuebles (PBB) que debe abonarse por una propiedad. |
Impuesto sobre el alquiler
Los propietarios que alquilan sus inmuebles también pueden estar sujetos al impuesto municipal sobre el alquiler.
Por lo general, la administración local aplica este impuesto a un tipo del 10 % de los ingresos brutos por alquiler, y suele ser el administrador de la propiedad o la PT PMA —que cuenta con la licencia comercial correspondiente— quien lo abona cada mes.
Impuestos para no residentes
Los propietarios no residentes cuya inversión no esté estructurada a través de una PT PMA pueden tener que hacer frente a obligaciones fiscales adicionales.
Además del impuesto municipal sobre el alquiler, las personas físicas no residentes pueden estar sujetas a un impuesto del 20 % sobre los ingresos remitidos al extranjero. Por lo general, este impuesto lo retiene el administrador de la propiedad antes de que los fondos se transfieran al extranjero.
Obligaciones fiscales de una PT PMA
Los inmuebles que sean propiedad de una PT PMA o estén gestionados a través de ella también están sujetos a varias obligaciones fiscales corporativas de carácter continuo.
Entre ellos pueden figurar:
- Impuesto sobre la renta de las sociedades (CIT): El tipo impositivo estándar es del 22 %. Las pequeñas empresas con una facturación anual inferior a 4.800 millones de IDR pueden acogerse a un tipo reducido del 11 %.
- Impuesto sobre la renta definitivo (artículo 4, apartado 2): Determinados tipos de rentas, entre ellas las rentas de alquiler de terrenos y edificios, están sujetas a un impuesto sobre la renta definitivo del 10 %, que también se aplica a las personas físicas.
- Retención en origen (WHT):
- Los pagos por servicios a proveedores indonesios suelen estar sujetos a una retención fiscal del 2 %.
- Los ingresos transferidos al extranjero a personas no residentes suelen estar sujetos a una retención en origen del 20 %, aunque un convenio de doble imposición (CDI) aplicable podría reducir este tipo impositivo.
- Impuesto sobre el valor añadido (IVA): En los casos en que sea aplicable, se aplicarán las obligaciones en materia de IVA tal y como se ha indicado anteriormente.
- Impuestos sobre el trabajo: Las PMA a tiempo parcial deben retener el impuesto sobre la renta de los empleados (artículo 21) y abonar las cotizaciones a la Seguridad Social del BPJS correspondientes.
- Informes anuales: Las PMA con personalidad jurídica deben presentar periódicamente a la BKPM informes LKPM sobre sus actividades empresariales, activos y plantilla.
| Término | Definición |
|---|---|
| Impuesto sobre Sociedades (IS) | Impuesto que grava los beneficios imponibles de una empresa una vez aplicadas las deducciones admisibles y los gastos de explotación. |
| Retención en origen (WHT) | Impuesto retenido por el pagador antes de que los ingresos se transfieran al beneficiario, que suele aplicarse a los pagos por servicios y a los ingresos transfronterizos. |
| Convenio de doble imposición (CDI) | Un acuerdo internacional entre dos países destinado a evitar que los mismos ingresos sean gravados dos veces. |
|
BPJS (Agencia de la Seguridad Social) |
El sistema de seguridad social obligatorio de Indonesia, que cubre la asistencia sanitaria y las prestaciones laborales para los trabajadores que cumplen los requisitos. |
|
LKPM (Informe sobre la actividad inversora) |
Informe de inversión obligatorio que las sociedades de inversión presentan periódicamente a la autoridad de inversión de Indonesia. |
Gestión del impuesto sobre bienes inmuebles en Indonesia
Conocer tus obligaciones fiscales antes de comprar una vivienda puede ayudarte a evitar gastos inesperados y a estructurar tu inversión de forma más eficiente.
Tanto si se trata de comprar una villa en régimen de arrendamiento, adquirir una propiedad en pleno dominio a través de una PT PMA o invertir en un negocio de alquiler, es importante conocer los impuestos aplicables para proteger su inversión y cumplir con la normativa indonesia.
En ILA Global Consulting, ayudamos a los inversores inmobiliarios con la constitución de sociedades PT PMA, la planificación fiscal, la diligencia debida, la contabilidad y el cumplimiento normativo continuo de sus inversiones inmobiliarias en toda Indonesia.
Póngase en contacto con ILA Global Consulting para analizar su inversión inmobiliaria y recibir asesoramiento profesional sobre las obligaciones fiscales que se aplican a su estructura de inversión.
Preguntas frecuentes
No siempre. Los tipos impositivos aplicables a la compra de inmuebles y a los ingresos por alquiler suelen ser los mismos en ambos casos. La diferencia fundamental radica en la condición de residente. Las personas físicas no residentes pueden estar sujetas a un impuesto del 20 % sobre los ingresos remitidos al extranjero, que el administrador de la propiedad retiene antes de que los fondos se transfieran al extranjero. Los residentes y quienes operan a través de una PT PMA suelen estar sujetos a tipos impositivos más bajos, en función de su estructura.
En muchos casos, sí. Una PT PMA está sujeta al tipo impositivo estándar del 22 % del impuesto sobre sociedades. Sin embargo, determinados tipos de ingresos, como los ingresos por alquiler de terrenos y edificios, están sujetos a un impuesto sobre la renta definitivo del 10 %, en lugar del tipo impositivo completo de sociedades. La retención a cuenta sobre las transferencias de ingresos desde el extranjero también puede reducirse en virtud de un convenio de doble imposición aplicable. Para los inversores que deseen generar ingresos por alquiler, es fundamental comprender qué obligaciones fiscales se aplican a una estructura de PT PMA antes de realizar la compra.
El impago del PBB puede acarrear graves problemas a la hora de vender la vivienda. Es necesario presentar un justificante del pago del PBB antes de que una vivienda pueda venderse o transferirse legalmente. Una vez que el promotor entrega oficialmente la vivienda, el comprador pasa a ser responsable del pago del PBB. En ese momento, también debe transferirse a nombre del comprador el SPPT, es decir, la carta de notificación de impuestos pendientes de pago.
Sí. El Gobierno ha introducido un incentivo de IVA a cargo del Estado (PPN DTP) para 2026. Se aplica un incentivo del 100 % del IVA a los primeros 2.000 millones de IDR del precio de compra de inmuebles nuevos y listos para habitar que cumplan los requisitos, con un valor máximo de 5.000 millones de IDR. Tanto los ciudadanos indonesios como los extranjeros con un permiso de residencia válido pueden acogerse a este incentivo. Para que se aplique el incentivo, la entrega de la vivienda debe tener lugar antes de 2026. El incentivo no se aplica a entidades corporativas, como las PT PMA, que adquieran activos comerciales, ni a las transacciones de arrendamiento.
Todos los propietarios que alquilan sus inmuebles están sujetos a un impuesto local sobre el alquiler del 10 % sobre los ingresos brutos por alquiler, que suele abonar mensualmente el administrador de la propiedad o la PT PMA titular de la licencia comercial. Las personas físicas no residentes deben hacer frente a un impuesto adicional del 20 % sobre los ingresos remitidos al extranjero. Este impuesto lo retiene el administrador de la propiedad antes de que los fondos se transfieran al extranjero. Los residentes y quienes operan a través de una PT PMA no están sujetos a esta retención adicional.
Las obligaciones fiscales del vendedor dependen del tipo de inmueble. En el caso de los inmuebles en régimen de propiedad plena, el vendedor paga un impuesto sobre la renta definitivo del 2 % sobre el valor de la transacción. En el caso de los inmuebles en régimen de arrendamiento, el vendedor paga un 10 % si es residente o un 20 % si es no residente. Es posible que algunos promotores o vendedores pidan a los compradores que contribuyan a sufragar su obligación tributaria. Este asunto debe abordarse con cautela. Los acuerdos paralelos destinados a reducir el valor de la transacción declarado por el vendedor son ilegales y pueden acarrear graves consecuencias legales si surge un conflicto posteriormente.
