Cuando se trata de comprar una propiedad en Bali o Lombok, una de las primeras preguntas es si se debe comprar a nombre personal o de una empresa (PT PMA).
Además de su legalidad, el impuesto también desempeña un papel importante en el proceso de toma de decisiones. A pesar del coste que supone crear un PT PMA, los beneficios son evidentes. A algunos promotores no les gusta que el cliente compre bajo una PMA debido a que la parte administrativa ralentiza el proceso durante unos días, además de obligar al promotor a declarar el impuesto sobre los ingresos percibidos. Sin embargo, el beneficio para el comprador es claro e innegable.
En este artículo, presentamos una comparación detallada de la propiedad inmobiliaria para extranjeros en Bali y Lombok, contrastando las implicaciones fiscales y las estructuras jurídicas de comprar como particular frente a como empresa (PT PMA).
También destacamos que, mientras que la propiedad individual se limita al arrendamiento y se enfrenta a una mayor carga fiscal total tanto sobre los ingresos por alquiler como sobre la reventa (hasta el 30% y el 20%, respectivamente), una PT PMA ofrece importantes ventajas fiscales. Estas ventajas incluyen impuestos más bajos sobre las actividades de alquiler y un tipo impositivo considerablemente reducido sobre la reventa (10% para el arrendamiento y 2,5% para la propiedad absoluta).
El artículo utiliza ejemplos claros para ilustrar cómo un PT PMA puede dar lugar a mayores beneficios netos. Concluye que, a pesar de los costes iniciales de establecimiento, operar bajo una sociedad es la opción más rentable y jurídicamente sólida para los inversores extranjeros.
Aquí es donde ILA Global Consulting destaca. Durante años, hemos ayudado a cientos de clientes internacionales, incluidos aquellos que invierten en propiedades en Bali y Lombok, a navegar con precisión por las complejidades legales, fiscales y de inversión de Indonesia.
La combinación de profundos conocimientos locales y mejores prácticas internacionales de nuestro equipo garantiza soluciones estratégicas y conformes a la normativa, lo que nos convierte en un asesor de confianza para cualquiera que desee establecer una presencia sostenible en Indonesia.
¿Cómo tributan las propiedades en régimen de arrendamiento individual en Bali o Lombok?
Los particulares sólo pueden alquilar propiedades en Indonesia y no se les permite comprar una propiedad en pleno dominio a menos que abran una empresa llamada PT PMA. La única opción es firmar un contrato de arrendamiento, que equivale a un contrato de arrendamiento a largo plazo por un periodo determinado con unas condiciones definidas en el contrato.
Impuesto de alquiler
Cuando se adquieren los derechos de arrendamiento, el particular no tiene que pagar ningún impuesto. Sin embargo, las cosas se complican y aparecen más impuestos durante la vida del arrendamiento.
El gobierno indonesio aplica un impuesto local del 10% sobre el alquiler de propiedades y también impone un impuesto cuando se envían fondos al extranjero a no residentes. Este impuesto es lógico para evitar cualquier evasión fiscal. El impuesto a los no residentes equivale al 20%, lo que hace un impuesto total del 30% sin tener en cuenta la fiscalidad del comprador en su país de origen.
Impuesto sobre bienes inmuebles vendidos como extranjero no residente
El impuesto que la mayoría de los particulares pasan por alto a veces es el que se aplica cuando se vende la propiedad. Este impuesto es del 20%. El impuesto no se aplica a la plusvalía, sino al valor del arrendamiento. Por ejemplo, un inversor que venda un arrendamiento por 200.000 USD pagará 40.000 USD de impuestos.
Términos clave de la propiedad individual
| Plazo | Definición |
|---|---|
| Contrato de arrendamiento | Contrato legal que concede a un individuo el derecho a utilizar o alquilar una propiedad durante un periodo de tiempo largo y fijo. Es la única forma en que un extranjero puede adquirir una propiedad como particular en Indonesia. |
| Propiedad en pleno dominio | La forma más elevada de propiedad de la tierra en Indonesia, que otorga derechos perpetuos. Los extranjeros no pueden adquirir propiedades a título individual. |
| Impuesto de alquiler | Impuesto local del 10% aplicado por el gobierno indonesio sobre los ingresos generados por el alquiler de propiedades. |
Registrar una empresa en Indonesia nunca ha sido tan fácil
Crear una empresa en el extranjero puede ser todo un reto, ya que hay que tener en cuenta numerosos documentos, leyes y normativas. Por suerte, el proceso será muy sencillo y le ofreceremos asesoramiento experto sobre qué estructura y configuración empresarial se ajustan mejor a sus necesidades.
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¿Cómo se gravan las propiedades bajo un PT PMA?
Las personas físicas que constituyan un PT PMA para adquirir una propiedad en pleno dominio o en arrendamiento obtienen algunas ventajas fiscales innegables.
Impuesto de alquiler
El impuesto local es similar al impuesto como particular y sigue siendo del 10%. Sin embargo, después de tributar localmente, el dinero se guarda en la PT PMA.
- Opción 1 - La actividad de alquiler es la principal y única actividad: El PT PMA dejará de tributar si la actividad principal es el alquiler de inmuebles.
- Opción 2 - El PMA tiene varias actividades: Si el PT PMA tiene una segunda actividad como restaurante, u otro servicio (paquete de viajes, etc), entonces el impuesto puede ser compensado del impuesto de sociedades.
Además, el propietario de la PT PMA puede repercutir algunos gastos de la PT PMA (como los de hotel y viajes) y reducir el impuesto sobre los beneficios de la empresa. Una vez repartido el beneficio, la parte del mismo que se envíe a los accionistas tributará al 10% (impuesto sobre dividendos) para los accionistas que tengan KITAS.
Impuesto sobre bienes inmuebles vendidos por un extranjero no residente
El impuesto para el PMA que vende una propiedad en arrendamiento está fijado en el 10%, mientras que el impuesto sobre la renta para el PT PMA que vende una propiedad en pleno dominio (HGB) está fijado en el 2,5%.
El impuesto se basa en los ingresos y no en las plusvalías. Las plusvalías se gravarán teniendo en cuenta el beneficio obtenido por la empresa antes de repartir el dividendo entre los accionistas.
Términos clave para las propiedades bajo un PT PMA
| Plazo | Definición |
|---|---|
| PT PMA | Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing. Sociedad de responsabilidad limitada de propiedad extranjera necesaria para que los inversores extranjeros adquieran propiedades y reciban ventajas fiscales. Permite el 100% de inversión extranjera en la mayoría de los sectores. |
| Impuesto sobre dividendos | Impuesto del 10% sobre la parte de los beneficios de una empresa que se distribuye a sus accionistas. Este impuesto se aplica a los accionistas titulares de un KITAS (permiso de estancia limitada). |
| Se vende (HGB) | Hak Guna Bangunan (Derecho a Construir). Se trata de un tipo de certificado de propiedad que otorga a su titular el derecho a construir y poseer un edificio en una parcela durante un periodo de tiempo determinado. Es el título de propiedad más alto que una empresa extranjera (PT PMA) puede tener en Indonesia. |
| Se traspasa | Tipo de contrato que concede el derecho a utilizar y alquilar una propiedad durante un periodo largo y fijo. El impuesto para un PT PMA que vende una propiedad en arrendamiento es del 10%. |
Comparación entre PMA individual y PT para propiedades en Bali y Lombok
Ejemplo de beneficio neto operando bajo un PMA o como arrendatario individual:
| Particulares | PMA | |
|---|---|---|
| Arrendamiento | $200,000 | $200,000 |
| Alquiler mensual | $10,000 | $10,000 |
| Impuesto sobre el alquiler | $1,000 | $1,000 |
| Impuesto sobre el dinero enviado al extranjero | $2,000 | NA |
| Mantenimiento al mes | $3,000 | $3,000 |
| Beneficio neto | $4,000 | $6,000 |
| Impuesto sobre dividendos | $0 | $600 |
| Beneficio neto después de impuestos | $4,000 | $5,400 |
| Beneficio neto al cabo de 1 año | $48,000 | $64,800 |
Ejemplo de impuesto tras vender el inmueble después de sólo un mes de funcionamiento
Tras un año de funcionamiento, podemos ver que, una vez incluidos todos los impuestos, la PMA genera 37.100 USD de beneficios, más que como particulares, lo que equivale a un 40% más de ganancias. Puedes imaginar lo grande que puede ser la diferencia después de varios años.
| Particulares | PMA | ||
|---|---|---|---|
| Precio de venta | $300,000 | $300,000 | |
| Impuesto sobre las ventas | $60,000 | $30,000 | |
| Beneficio neto del PMA antes de impuestos | NA | $97,000 | |
| Impuesto sobre los beneficios | NA | $9,700 | |
| TOTAL IMPUESTO | $60,000 | $39,700 | |
| Ganancia neta al cabo de 1 año y reventa de la villa | $88,000 | $125,100 | |
| Diferencia | $37,100 | ||
Navegar por las complejidades de la propiedad inmobiliaria en Bali o Lombok es un primer paso fundamental para cualquier inversor extranjero. Como muestra la comparación, aunque la vía individual pueda parecer más sencilla en un principio, te expone a impuestos significativamente más altos y a mayores riesgos legales.
A PT PMA, a pesar de los trámites administrativos iniciales, ofrece un camino más seguro y rentable, garantizando que su inversión esté protegida y optimizada a largo plazo.
No deje que las posibles cargas fiscales o las ambigüedades legales socaven su inversión. Póngase en contacto con ILA Global Consulting hoy mismo para asegurarse de que elige la estructura adecuada y construye un futuro seguro y rentable en Bali o Lombok.
