Lorsqu'il s'agit d'acheter une propriété à Bali ou à Lombok, l'une des premières questions qui se posent est de savoir s'il faut acheter en nom propre ou sous la forme d'une société (PT PMA).
Outre sa légalité, la taxe joue également un rôle important dans le processus de décision. Malgré le coût de la mise en place d'une PT PMA, les avantages sont évidents. Certains promoteurs n'apprécient pas que le client achète dans le cadre d'une PMA en raison de la partie administrative qui ralentit le processus pendant quelques jours et qui oblige également le promoteur à déclarer l'impôt sur les revenus perçus. Cependant, le gain pour l'acheteur est clair et indéniable.
Dans cet article, nous présentons une comparaison détaillée de la propriété immobilière pour les étrangers à Bali et à Lombok. implications fiscales et les structures juridiques de l'achat en tant que particulier par rapport à une société (PT PMA).
Nous soulignons également qu'alors que la propriété individuelle est limitée à la location et qu'elle est soumise à une charge fiscale totale plus élevée sur les revenus locatifs et la revente (jusqu'à 30 % et 20 %, respectivement), une PT PMA offre des avantages fiscaux considérables, notamment en ce qui concerne l'impôt sur le revenu des personnes physiques. PT PMA offre des avantages fiscaux significatifs. Ces avantages comprennent des impôts moins élevés sur les activités de location et un taux d'imposition considérablement réduit sur la revente (10 % pour la location et 2,5 % pour la pleine propriété).
L'article utilise des exemples clairs pour illustrer comment une PT PMA peut conduire à des bénéfices nets plus élevés. Il conclut qu'en dépit des coûts d'installation initiaux, l'exploitation sous la forme d'une société est l'option la plus rentable et la plus solide sur le plan juridique pour les investisseurs étrangers.
C'est ici que ILA Global Consulting excelle. Depuis des années, nous aidons des centaines de clients internationaux, y compris ceux qui investissent dans des biens immobiliers à Bali et à Lombok, à s'y retrouver dans les complexités juridiques, fiscales et d'investissement de l'Indonésie.
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Quelle est l'imposition des propriétés louées par un particulier à Bali ou à Lombok ?
Les particuliers ne peuvent que louer des biens immobiliers en Indonésie et ne sont pas autorisés à acheter un bien en pleine propriété, à moins de créer une société appelée PT PMA. La seule option consiste à signer un contrat de bail, qui équivaut à un bail à long terme pour une période déterminée, dont les termes et conditions sont définis dans le contrat.
Taxe de location
Lors de l'achat du droit de bail, le particulier ne doit pas payer d'impôt. Cependant, les choses se compliquent et une taxation plus importante apparaît pendant la durée de vie du droit de bail.
Le gouvernement indonésien applique une taxe locale de 10 % sur les locations immobilières et impose également une taxe lorsque des fonds sont envoyés à l'étranger à des non-résidents. Cette taxe est logique pour éviter toute évasion fiscale. La taxe sur les non-résidents est équivalente à 20 %, ce qui porte la taxe totale à 30 % sans tenir compte de la taxation de l'acheteur dans son pays d'origine.
Impôt sur les biens vendus en tant que non-résident étranger
La taxe que la plupart des particuliers oublient parfois est celle qui s'applique lors de la vente du bien. Cette taxe est fixée à 20 %. La taxe ne s'applique pas à la plus-value mais à la valeur locative. Par exemple, un investisseur qui vend un bail à 200 000 USD paiera 40 000 USD de taxe.
Termes clés pour la propriété individuelle
| Durée | Définition |
|---|---|
| Contrat de bail | Un contrat légal qui accorde à un individu le droit d'utiliser ou de louer un bien immobilier pour une période longue et déterminée. C'est le seul moyen pour un étranger d'acquérir une propriété en tant que particulier en Indonésie. |
| Propriété libre | Il s'agit de la forme de propriété foncière la plus élevée en Indonésie, qui confère des droits perpétuels. Les étrangers ne sont pas autorisés à acquérir une propriété en pleine propriété à titre individuel. |
| Taxe de location | Taxe locale de 10 % appliquée par le gouvernement indonésien sur les revenus générés par la location de biens immobiliers. |
L'enregistrement d'une société en Indonésie n'a jamais été aussi simple
La création d'une entreprise à l'étranger peut s'avérer difficile, car il faut tenir compte d'un grand nombre de documents, de lois et de réglementations. Heureusement, le processus est simple et nous vous fournirons des conseils d'experts sur la structure et l'organisation de l'entreprise qui répondent le mieux à vos besoins.
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Quelle est l'imposition des propriétés soumises à une PT PMA ?
Les personnes qui établissent une PT PMA en vue d'acheter un bien en pleine propriété ou en location bénéficient d'avantages fiscaux indéniables.
Taxe de location
L'impôt local est similaire à l'impôt sur les personnes physiques et reste fixé à 10 %. Cependant, après avoir été imposé localement, l'argent est conservé dans la PT PMA.
- Option 1 - L'activité de location est l'activité principale et unique : La PT PMA ne sera plus imposée si l'activité principale consiste à louer des biens immobiliers.
- Option 2 - La PMA exerce plusieurs activités : Si la PT PMA exerce une deuxième activité en tant que restaurant ou autre service (voyage à forfait, etc.), la taxe peut être déduite de l'impôt sur les sociétés.
En outre, le propriétaire de la PT PMA peut faire passer certaines dépenses sous la PT PMA (telles que les frais d'hôtel et de voyage) et réduire l'impôt sur les bénéfices de la société. Une fois le bénéfice partagé, la partie du bénéfice envoyée aux actionnaires sera imposable à 10 % (impôt sur les dividendes) pour les actionnaires disposant d'un KITAS.
Impôt sur les biens vendus par un non-résident étranger
L'impôt pour les PMA qui vendent un bien en location est fixé à 10 %, tandis que l'impôt sur le revenu pour les PT PMA qui vendent un bien en pleine propriété (HGB) est fixé à 2,5 %.
L'impôt est basé sur le revenu et non sur la plus-value. Les plus-values seront imposées en prenant en considération le bénéfice réalisé par la société avant de partager le dividende avec les actionnaires.
Termes clés pour les propriétés faisant l'objet d'une PT PMA
| Durée | Définition |
|---|---|
| PT PMA | Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing. Société à responsabilité limitée détenue par des étrangers, nécessaire aux investisseurs étrangers pour acquérir des biens et bénéficier d'avantages fiscaux. Elle permet un investissement étranger à 100 % dans la plupart des secteurs. |
| Taxe sur les dividendes | Taxe de 10 % sur la part du bénéfice d'une société distribuée à ses actionnaires. Cette taxe s'applique aux actionnaires titulaires d'un KITAS (permis de séjour limité). |
| Propriété libre (HGB) | Hak Guna Bangunan (droit de construire). Il s'agit d'un type de certificat foncier qui confère à son détenteur le droit de construire et de posséder un bâtiment sur un terrain pendant une période déterminée. Il s'agit du titre foncier le plus élevé qu'une société étrangère (PT PMA) puisse détenir en Indonésie. |
| Contrat Bail | Il s'agit d'un type de contrat qui accorde le droit d'utiliser et de louer un bien immobilier pour une longue période de temps fixe. La taxe pour une PT PMA qui vend un bien en location est de 10 %. |
Comparaison entre la PMA individuelle et la PMA PT pour les biens immobiliers à Bali et à Lombok
Exemple de bénéfice net en cas d'exploitation dans le cadre d'un PMA ou d'un bail individuel :
| Individus | PMA | |
|---|---|---|
| Location-achat | $200,000 | $200,000 |
| Loyer par mois | $10,000 | $10,000 |
| Taxe sur les loyers | $1,000 | $1,000 |
| Taxe sur l'argent envoyé à l'étranger | $2,000 | NA |
| Entretien par mois | $3,000 | $3,000 |
| Bénéfice net | $4,000 | $6,000 |
| Impôt sur les dividendes | $0 | $600 |
| Bénéfice net après impôt | $4,000 | $5,400 |
| Bénéfice net après 1 an | $48,000 | $64,800 |
Exemple de taxe après la vente du bien après seulement un mois d'exploitation
Après une année de fonctionnement, on constate qu'après toutes les taxes, la PMA génère 37 100 USD de bénéfices, soit plus qu'en tant qu'individu, ce qui équivaut à 40 % de gains en plus. Vous pouvez imaginer l'ampleur de la différence après plusieurs années.
| Individus | PMA | ||
|---|---|---|---|
| Prix de vente du bien | $300,000 | $300,000 | |
| Taxe sur les ventes | $60,000 | $30,000 | |
| Bénéfice net de la PMA avant impôts | NA | $97,000 | |
| Impôt sur le bénéfice | NA | $9,700 | |
| TOTAL DE L'IMPÔT | $60,000 | $39,700 | |
| Bénéfice net après 1 an et revente de la villa | $88,000 | $125,100 | |
| Différence | $37,100 | ||
S'y retrouver dans les complexités de la propriété à Bali ou à Lombok est une première étape cruciale pour tout investisseur étranger. Comme le montre la comparaison, si la voie individuelle peut sembler plus simple au départ, elle vous expose à des impôts nettement plus élevés et à des risques juridiques plus importants.
A PT PMA, malgré les démarches administratives initiales, offre une voie plus sûre et plus rentable, garantissant la protection et l'optimisation de votre investissement à long terme.
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