Когда речь заходит о покупке недвижимости на Бали или Ломбоке, один из первых вопросов - покупать ли ее на личное имя или на имя компании (PT PMA)?
Помимо законности, налог также играет важную роль в процессе принятия решения. Несмотря на стоимость создания PT PMA, преимущества очевидны. Некоторым застройщикам не нравится, когда клиент приобретает недвижимость в рамках PMA, поскольку административная часть замедляет процесс на несколько дней, а также обязывает застройщика декларировать налог на полученный доход. Однако выгода для покупателя очевидна и неоспорима.
В этой статье мы приводим подробное сравнение владения недвижимостью для иностранцев на Бали и Ломбоке, противопоставляя налоговые последствия и юридических структур при покупке недвижимости физическим лицом и компанией (PT PMA).
Мы также подчеркиваем, что в то время как индивидуальное владение недвижимостью ограничено арендой и влечет за собой более высокую общую налоговую нагрузку как на доход от аренды, так и на перепродажу (до 30% и 20%, соответственно), а PT PMA предлагает значительные налоговые преимущества. Эти преимущества включают в себя более низкие налоги на арендную деятельность и значительно сниженную ставку налога на перепродажу (10% для аренды и 2,5% для фригольда).
В статье на наглядных примерах показано , как PT PMA может привести к увеличению чистой прибыли. В ней делается вывод о том, что, несмотря на первоначальные затраты на создание, деятельность под управлением компании является более выгодным и юридически обоснованным вариантом для иностранных инвесторов.
Именно здесь ILA Global Consulting превосходит всех. На протяжении многих лет мы помогаем сотням международных клиентов, включая тех, кто инвестирует в недвижимость на Бали и Ломбоке, точно ориентироваться в юридических, налоговых и инвестиционных сложностях Индонезии.
Сочетание глубоких местных знаний и передового международного опыта обеспечивает соответствие стратегическим решениям, что делает нас надежным консультантом для всех, кто строит устойчивое присутствие в Индонезии.
Как облагается налогом недвижимость, находящаяся в индивидуальной аренде на Бали или Ломбоке?
Частные лица могут только арендовать недвижимость в Индонезии, и им не разрешается приобретать недвижимость в собственность, если только они не откроют компанию под названием PT PMA. Единственный вариант - подписать договор аренды, который эквивалентен долгосрочной аренде на определенный срок с условиями, определенными в договоре.
Налог на аренду
При покупке права аренды физическое лицо не должно платить никаких налогов. Однако все становится сложнее, и в течение срока действия договора аренды появляется больше налогов.
Правительство Индонезии взимает местный налог в размере 10 % с арендной платы за недвижимость, а также взимает налог при отправке средств за границу нерезидентам. Этот налог логичен, чтобы избежать уклонения от уплаты налогов. Налог на нерезидентов составляет 20 %, что приводит к общему налогу в 30 % без учета налогообложения покупателя в стране происхождения.
Налог на имущество, проданное иностранным нерезидентом
Налог, который большинство людей иногда упускают из виду, - это налог, применяемый при продаже недвижимости. Этот налог установлен в размере 20 %. Налог начисляется не на прирост капитала, а на стоимость аренды. Например, инвестор, продающий аренду по цене 200 000 долларов США, заплатит налог в размере 40 000 долларов США.
Ключевые термины для индивидуального владения недвижимостью
| Срок | Определение |
|---|---|
| Договор аренды | Юридический договор, предоставляющий право пользования или аренды недвижимости на длительный, фиксированный период времени. Это единственный способ, которым иностранец может приобрести недвижимость как физическое лицо в Индонезии. |
| Свободная недвижимость | Высшая форма собственности на землю в Индонезии, предоставляющая бессрочные права. Иностранцам не разрешается приобретать недвижимость в собственность как физическим лицам. |
| Налог на аренду | Местный налог в размере 10%, применяемый правительством Индонезии к доходам от сдачи недвижимости в аренду. |
Регистрация компании в Индонезии еще никогда не была такой простой
Создание бизнеса за рубежом может быть непростой задачей, поскольку необходимо учитывать множество документов, законов и правил. К счастью, этот процесс не составит труда, и мы предоставим вам квалифицированную консультацию о том, какая структура и порядок ведения бизнеса лучше всего соответствуют вашим потребностям.
Свяжитесь с командой ILA Global Consulting сегодня, чтобы назначить бесплатную консультацию или узнать больше о процессе регистрации компании.
Как облагается налогом недвижимость под PT PMA?
Физические лица, создающие PT PMA для приобретения недвижимости, находящейся в свободной или арендной собственности, получают ряд неоспоримых налоговых преимуществ.
Налог на аренду
Местный налог аналогичен налогу на физическое лицо и по-прежнему составляет 10%. Однако после уплаты местного налога деньги остаются в PT PMA.
- Вариант 1 - Арендная деятельность является основным и единственным видом деятельности: PT PMA больше не будет облагаться налогом, если основным видом деятельности является сдача недвижимости в аренду.
- Вариант 2 - У PMA есть несколько видов деятельности: Если у PT PMA есть второй вид деятельности, как ресторан или другие услуги (туристический пакет и т.д.), то налог может быть зачтен из корпоративного подоходного налога.
Кроме того, владелец PT PMA может отнести некоторые расходы на PT PMA (например, расходы на гостиницу и проезд) и уменьшить налог на прибыль компании. После распределения прибыли часть прибыли, направленная акционерам, будет облагаться налогом в размере 10% (налог на дивиденды) для акционеров, имеющих KITAS.
Налог на имущество, проданное иностранным нерезидентом
Налог для PMA, продающих арендованную недвижимость, установлен в размере 10%, в то время как подоходный налог для PT PMA, продающих свободную недвижимость (HGB), установлен в размере 2,5%.
Налог взимается с дохода, а не с прироста капитала. Прирост капитала облагается налогом, принимая во внимание прибыль, полученную компанией до выплаты дивидендов акционерам.
Ключевые термины для недвижимости, находящейся под управлением PT PMA
| Срок | Определение |
|---|---|
| ПТ ПМА | Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing. Иностранная компания с ограниченной ответственностью, необходимая иностранным инвесторам для приобретения собственности и получения налоговых льгот. Она позволяет осуществлять 100-процентные иностранные инвестиции в большинстве секторов. |
| Налог на дивиденды | 10-процентный налог на часть прибыли компании, которая распределяется между ее акционерами. Этот налог применяется к акционерам, имеющим KITAS (разрешение на ограниченное пребывание). |
| Свободная собственность (HGB) | Hak Guna Bangunan (Право на строительство). Это вид земельного сертификата, который предоставляет владельцу право на строительство и владение зданием на участке земли в течение определенного периода времени. Это самый высокий титул на землю, которым может обладать компания с иностранным капиталом (PT PMA) в Индонезии. |
| Арендованное имущество | Тип договора, предоставляющий право пользования и аренды недвижимости на длительный, фиксированный период времени. Налог для PT PMA, продающего арендованное имущество, составляет 10 %. |
Сравнение между индивидуальным и PT PMA для недвижимости на Бали и Ломбоке
Пример чистой прибыли при работе в рамках PMA или индивидуальной аренды:
| Индивидуалки | PMA | |
|---|---|---|
| Приобретение в лизинг | $200,000 | $200,000 |
| Аренда в месяц | $10,000 | $10,000 |
| Налог на аренду | $1,000 | $1,000 |
| Налог на деньги, пересылаемые за границу | $2,000 | NA |
| Обслуживание в месяц | $3,000 | $3,000 |
| Чистая прибыль | $4,000 | $6,000 |
| Налог на дивиденды | $0 | $600 |
| Чистая прибыль после налогообложения | $4,000 | $5,400 |
| Чистая прибыль через 1 год | $48,000 | $64,800 |
Пример налога после продажи недвижимости после одного месяца работы
После одного года работы мы видим, что с учетом всех налогов PMA приносит 37 100 долларов прибыли, что на 40 % больше, чем у частных лиц. Вы можете представить, насколько большой может быть разница через несколько лет.
| Индивидуалки | PMA | ||
|---|---|---|---|
| Цена недвижимости для продажи | $300,000 | $300,000 | |
| Налог с продаж | $60,000 | $30,000 | |
| Чистая прибыль КБП до налогообложения | NA | $97,000 | |
| Налог на прибыль | NA | $9,700 | |
| ОБЩИЙ НАЛОГ | $60,000 | $39,700 | |
| Чистая прибыль через 1 год и перепродажа виллы | $88,000 | $125,100 | |
| Разница | $37,100 | ||
Разбираться в сложностях владения недвижимостью на Бали или Ломбоке - важный первый шаг для любого иностранного инвестора. Как показывает сравнение, хотя индивидуальный путь может показаться более простым, он подвергает вас значительно более высоким налогам и большим юридическим рискам.
A PT PMA, несмотря на первоначальные административные шаги, предлагает более безопасный и выгодный путь, обеспечивая защиту и оптимизацию ваших инвестиций в долгосрочной перспективе.
Не позволяйте потенциальным налоговым нагрузкам или юридическим неясностям подрывать ваши инвестиции. Свяжитесь с ILA Global Consulting сегодня, чтобы убедиться, что вы выбрали правильную структуру и построили надежное и прибыльное будущее на Бали или Ломбоке.
