Navegar por el Impuesto sobre Bienes Inmuebles en Indonesia puede ser difícil de entender, tanto si invierte bajo su nombre personal como si lo hace bajo una PT PMA.
Invertir en Bali o Lombok con promotores o agentes inmobiliarios parece rápido y fácil. La mayoría de los agentes inmobiliarios y promotores le aconsejarán que invierta en bienes inmuebles con un nombre personal. Sugieren hacer la transacción en pocos días tras una rápida comprobación de los derechos del vendedor. Sin embargo, ¿cuáles son las implicaciones fiscales reales para los extranjeros que invierten en propiedades en Bali? Además, ¿cuál es la mejor configuración para estas transacciones?
Impuesto sobre bienes inmuebles en Bali y Lombok
Comprender la fiscalidad inmobiliaria en Indonesia es importante para los inversores, especialmente cuando se plantean invertir en propiedades en Bali y Lombok. Los impuestos varían si el inversor invierte en una propiedad en arrendamiento o en pleno dominio y si invierte a nombre personal o bajo una sociedad (PT PMA). Para que quede claro, una persona extranjera no está autorizada a alquilar una propiedad en Airbnb, Booking.com o cualquier otra plataforma.
Impuesto sobre la adquisición de bienes inmuebles en Bali y Lombok
Un extranjero que invierte en una propiedad arrendada no tiene derecho a pagar ningún impuesto. El arrendador (vendedor) tiene que pagar un impuesto fijo (impuesto final) del 10% o del 20% si el vendedor no tiene PT PMA. En caso de que el arrendatario (comprador) sea un PT PMA, el impuesto de arrendamiento tiene que ser retenido y pagado por el arrendatario.
El impuesto de arrendamiento es del 10% para los residentes y del 20% para los no residentes
En el caso de una Akta Jual Beli (compra de dominio absoluto), el comprador debe pagar un impuesto del 5%, mientras que el vendedor paga el 2,5%. Los ingresos del vendedor determinan la base imponible, mientras que el gobierno indonesio define la base imponible del comprador.
Impuesto comprador 5% - Impuesto vendedor 2,5
Impuesto sobre el alquiler diario
El impuesto sobre los alquileres diarios es del 10 en Bali y Lombok. Este impuesto se paga al gobierno local cada mes. El contribuyente necesita tener un NPWPD. Desde el punto de vista legal, la licencia de alquiler por días no puede obtenerse a nombre de un extranjero. Tampoco puede ser pagada por el extranjero. A pesar de los informes de que la Agencia Tributaria acepta este pago, conlleva complicaciones. Significa pagar un impuesto por un negocio que no funciona con la licencia adecuada.
Impuesto sobre bienes inmuebles
El impuesto sobre bienes inmuebles y construcciones lo debe pagar el propietario del inmueble. Como recordatorio, un arrendatario no es propietario de un inmueble, por lo que legalmente, salvo que exista un acuerdo diferente, el contribuyente es el propietario del terreno y del edificio.
El impuesto sobre construcciones inmobiliarias se basa en la valoración del edificio y el terreno realizada por la Agencia Tributaria. El tipo lo fija la región, con un máximo nacional del 0,5%. Cada región de Indonesia define su propio tipo.
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Impuestos para extranjeros que inviertan en propiedades en Bali
Impuesto sobre la renta enviada al extranjero
Después de pagar el impuesto local, el dinero enviado al extranjero para un no residente tributa al 20% o a un tipo inferior, según el convenio fiscal con el país del contribuyente. Si la empresa de gestión inmobiliaria envía dinero al extranjero, debe retener un 20% de impuestos.
Para un extranjero que invierte en un contrato de arrendamiento como particular, la renta es un ingreso procedente de un alquiler. Es importante recordar que vender un leasehold no es vender una propiedad, sino vender un contrato de alquiler y obtener ingresos por alquiler de una sola vez. Estos ingresos suelen estar sujetos al impuesto sobre la renta de las personas físicas en el país de residencia. La base imponible no es la plusvalía, ya que no hay plusvalía en un contrato de arrendamiento.
Si un extranjero invierte en un arrendamiento a través de una empresa, el impuesto sobre bienes inmuebles en Indonesia se aplica principalmente a nivel de empresa. El inversor extranjero sólo tributa por los beneficios distribuidos como dividendos.
Convenio de doble imposición
Un convenio de doble imposición (CDI) se aplica una vez que Indonesia ha firmado un acuerdo con el país del extranjero. Este convenio de doble imposición se aplica a un ámbito de ingresos y no a todos los tipos de ingresos. Es importante tener en cuenta que los ingresos por arrendamiento no forman parte de la mayoría de los convenios de doble imposición, por lo que es fundamental consultar a un asesor fiscal en el país del contribuyente.
En algunos países, los límites de TDT proporcionan crédito pero no anulan la tributación en el país del contribuyente.
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