Con un mercado con miles de propiedades en construcción, ILA comparte con usted las diferentes estrategias a aplicar para maximizar el retorno de su inversión (ROI) mientras invierte en el mercado inmobiliario de Bali.
Bali es una isla de Indonesia que ha atraído a miles de inversores en los últimos años. Como asesores jurídicos y de inversión, aconsejamos a los inversores en sus decisiones de inversión. En los últimos años, hemos visto a miles de inversores elegir entre diferentes tipos de inversiones y ubicaciones. Los agentes inmobiliarios y los promotores han prometido un rendimiento de la inversión de entre el 15 y el 20%, mientras que los inversores que compraron propiedades hace unos años empiezan a tener costes ocultos y se dan cuenta de que su inversión no está reportando los beneficios esperados.
¿Es Bali un lugar con un gran retorno de la inversión?
Bali es sin duda, en este momento, uno de los mejores lugares para invertir en bienes raíces, incluso en 2024 y 2025. De hecho, en los últimos años, Bali ha generado algunos ROI al 20% o más después del Covid. Sin embargo, sea claro: cualquier agente de bienes raíces prometiendo 20% o más sería un tonto hoy o mentir. De hecho, una vez deducidos los impuestos, el coste de gestión de la propiedad y la comisión de comercialización, el retorno de la inversión en Bali sobre las propiedades ronda hoy en día el 10-15% para una propiedad bien situada y el 7-12% de media.
Entonces, ¿Bali es un lugar para invertir? La respuesta es sí, siempre que los inversores se informen correctamente y elijan el proyecto inmobiliario adecuado. A pesar de la caída de la rentabilidad inmobiliaria, el retorno de la inversión es mayor que en la mayoría de los demás países. El rendimiento medio anual de los alquileres oscila entre el 7% y el 15%, una cifra significativamente superior a la de otros países.
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Estrategia de inversión inmobiliaria para invertir en Bali en 2025
A la hora de elegir, existen varios tipos de estrategias de inversión. Dejando a un lado el arrendamiento frente a la propiedad absoluta y cómo obtener una licencia para alquilar una propiedad en Bali.
Inversiones a largo plazo y Alquiler de la propiedad
Esta estrategia es la más fácil y la más utilizada en Bali. Consiste en arrendar una propiedad o comprarla a largo plazo y alquilarla en Airbnb, Booking.com o con otros proveedores de viajes y alojamiento. Sin embargo, se requieren gastos de gestión continuos y altos costes de mantenimiento para mantener la propiedad atractiva. Los inversores pueden esperar rendimientos del 14-25% anual, ayudando a mejorar su ROI inmobiliario en Bali. Esta estrategia obliga al inversor a conservar la propiedad y no a dar la vuelta a la inversión. Esta estrategia puede funcionar para una propiedad bien situada para el alquiler diario.
Otra de las opciones de esta estrategia es alquilar la propiedad mensualmente. Esta estrategia evita elevados costes de mantenimiento y gastos de gestión.
Rentabilidad de la inversión del 7 al 12%.
Villa sobre plano (compra sobre plano) y reventa
La estrategia consiste en comprar una propiedad sobre plano y financiar su desarrollo. Los promotores solicitan fondos para desarrollar la propiedad. Las villas sobre plano suelen ser más baratas que una inversión inmobiliaria ya hecha, y permiten al inversor invertir con un plan de inversión durante el desarrollo de la propiedad.
Estas propiedades pueden ofrecer un mayor ROI inmobiliario, pero es importante tener en cuenta que el efectivo invertido puede no generar rendimientos durante el primer año o la fase de desarrollo, especialmente hasta que la propiedad esté lista para el mercado.
Retorno medio esperado de la inversión del 20% al 40% tras la reventa
Chalet sobre plano (compra sobre plano) y reventa al cabo de 5 años
Similar a la estrategia anterior, esta opción es una mezcla entre la primera estrategia y la segunda. Como el precio de los inmuebles de dominio absoluto es alto, aconsejamos a los clientes que inviertan durante 30 años, alquilen el inmueble durante 5 años, compren una prórroga de 5 años y revendan el inmueble durante 30 años.
Los inversores también tienen que considerar que una vez que la propiedad está en el mercado, las villas no tienen ninguna revisión en Airbnb y Booking.com, y algunos descuentos son a veces necesarios o un mayor coste de comercialización. Una propiedad sobre plano por lo general necesita de 2 a 3 años para traer realmente un retorno.
Sin embargo, es realista considerar la posibilidad de duplicar su inversión con esta estrategia siempre que el mercado inmobiliario esté en expansión. Algunos promotores y plataformas, como TokoInvest, ofrecen este tipo de estrategia de inversión.
Rentabilidad media esperada de la inversión del 50% al 130%.
Errores comunes en la inversión inmobiliaria en Bali
Cuando se trata de invertir en Bali, algunos inversores aceptan rápidamente algunos contratos sin comprobar las condiciones.
Un proyecto equivocado con una estrategia equivocada
Una estrategia funciona con un buen proyecto, y un buen proyecto funciona con una buena estrategia. Algunas estrategias pueden encajar con algunos proyectos y viceversa.
Por desgracia, hoy en día es habitual ver a inversores que invierten en proyectos como Lombok o Tumbakbayu y aplican una estrategia de alquiler diario. Los promotores venden algunos proyectos sobre plano, haciéndote creer que la propiedad está cerca de la playa, mientras que en Bali se tarda 30 minutos en ir a la playa desde la propiedad.
Empresas de gestión inmobiliaria
En los últimos años han surgido empresas de gestión inmobiliaria sin experiencia. Es lamentable ver cómo las empresas de gestión inmobiliaria de Bali se llevan el 30% de los clientes, mientras que un buen porcentaje debería oscilar entre el 15 y el 20%. Algunas empresas, como Pulse Villa Management o Bukit Vista, suelen ofrecer un servicio completo a un precio razonable.
Promotores que ofrecen gestión inmobiliaria
Si hubiera que evitar una estrategia, sería ésta. De hecho, muchos promotores intentan ofrecer servicios de gestión inmobiliaria después de vender la propiedad. Sin embargo, la mayoría de los promotores no tienen experiencia en la gestión de propiedades. Algunas empresas han ofrecido este servicio y han empezado a tener quejas por parte del inversor y ahora están bloqueados en su contrato. Es importante tener flexibilidad en su contrato para asegurar una estrategia de salida con su inversión.
Cuestiones jurídicas y fiscales
Bali está llena de propiedades ilegales. La política y la población local están empezando a aplicar una moratoria, y es importante comprobar la legalidad del proyecto.
- Permiso para construir muchos promotores ni siquiera tienen derecho a construir
- Zonificación para asegurarse de que puede solicitar la licencia adecuada
Una cuestión legal es lo peor que se puede aplicar a su inversión y tener su propiedad en custodia. Es importante consultar a un asesor fiscal y jurídico para comprender también cómo afectará el impuesto a su estrategia de inversión en 2025 para su inversión inmobiliaria en Bali y Lombok. La mayoría de los ROI proporcionados son tasas brutas y no aplican el impuesto aplicado en su país de origen.
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