Avec un marché comptant des milliers de propriétés en construction, ILA partage avec vous les différentes stratégies à appliquer afin de maximiser votre retour sur investissement (ROI) tout en investissant dans le marché immobilier à Bali.
Bali est une île d'Indonésie qui a attiré des milliers d'investisseurs ces dernières années. En tant que conseillers juridiques et conseillers en investissement, nous conseillons les investisseurs dans leurs choix d'investissement. Ces dernières années, nous avons vu des milliers d'investisseurs faire des choix entre différents types d'investissements et de lieux. Les agents immobiliers et les promoteurs ont promis des retours sur investissement de l'ordre de 15 à 20 %, tandis que les investisseurs qui ont acheté des propriétés il y a quelques années commencent à avoir des coûts cachés et se rendent compte que leur investissement ne rapporte pas les bénéfices escomptés.
Bali est-il un endroit où le retour sur investissement est important ?
Bali est certainement, à l'heure actuelle, l'un des meilleurs endroits pour investir dans l'immobilier, même en 2024 et 2025. En effet, ces dernières années, Bali a généré des retours sur investissement de 20 % ou plus après le Covid. Cependant, soyez clair : tout agent immobilier promettant 20% ou plus serait un imbécile aujourd'hui ou un menteur. En effet, après déduction de la taxe, des frais de gestion de la propriété et des frais de marketing, le retour sur investissement à Bali sur les propriétés est de l'ordre de 10 à 15% aujourd'hui pour une propriété bien située et de 7 à 12% en moyenne.
Alors, Bali est-elle un endroit où investir ? La réponse est oui, à condition que les investisseurs soient correctement informés et choisissent le bon projet immobilier. Malgré une baisse du rendement de l'immobilier, le retour sur investissement est plus élevé que dans la plupart des autres pays. Les rendements locatifs annuels moyens se situent entre 7 % et 15 %, ce qui est nettement plus élevé que dans d'autres pays.
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Stratégie d'investissement immobilier pour investir à Bali en 2024
Lorsqu'il s'agit de faire des choix, il existe plusieurs types de stratégies d'investissement. En mettant de côté le leasehold par rapport au freehold et la façon d'obtenir une licence pour louer une propriété à Bali.
Investissements à long terme et Location du bien
Cette stratégie est la plus simple et la plus couramment utilisée à Bali. Elle consiste à louer une propriété ou à acheter une propriété à long terme et à la louer sur Airbnb, Booking.com ou auprès d'autres fournisseurs de voyages et d'hébergements. Cependant, des frais de gestion permanents et des coûts d'entretien élevés sont nécessaires pour maintenir l'attrait de la propriété. Les investisseurs peuvent s'attendre à des rendements de 14 à 25 % par an, ce qui contribue à améliorer leur retour sur investissement immobilier à Bali. Cette stratégie oblige l'investisseur à conserver le bien et non à le revendre. Cette stratégie peut fonctionner pour une propriété bien située destinée à la location journalière.
L'une des autres options de cette stratégie consiste à louer le bien sur une base mensuelle. Cette stratégie permet d'éviter des coûts d'entretien et des frais de gestion élevés.
Attendez-vous à un retour sur investissement de 7 à 12 %.
Villa sur plan (achat sur plan) et Revente
La stratégie consiste à acheter un bien sur plan et à financer le développement du bien. Les promoteurs font appel à des fonds pour développer la propriété. Les villas sur plan sont généralement moins chères qu'un investissement immobilier prêt à l'emploi, et elles permettent à l'investisseur d'investir avec un plan d'investissement pendant le développement de la propriété.
Ces propriétés peuvent offrir un retour sur investissement immobilier plus élevé, mais il est important de noter que les liquidités investies peuvent ne pas générer de rendement au cours de la première année ou de la phase de développement, en particulier jusqu'à ce que la propriété soit prête pour le marché.
Retour sur investissement moyen attendu de 20 % à 40 % après revente
Villa sur plan (achat sur plan) et revente après 5 ans
Comme la stratégie précédente, cette option est un mélange de la première et de la deuxième stratégie. Le prix des biens en pleine propriété étant élevé, nous conseillons aux clients d'investir pendant 30 ans, de louer le bien pendant 5 ans, d'acheter une prolongation de 5 ans et de revendre le bien pendant 30 ans.
Les investisseurs doivent également tenir compte du fait qu'une fois que la propriété est sur le marché, les villas n'ont pas d'avis sur Airbnb et Booking.com, et des remises sont parfois nécessaires ou un coût de marketing plus élevé. Une propriété sur plan a généralement besoin de 2 à 3 ans pour être réellement rentable.
Il est cependant réaliste d'envisager de doubler son investissement avec cette stratégie tant que le marché de l'immobilier est en expansion. Certains promoteurs et plateformes, comme TokoInvest, proposent ce type de stratégie d'investissement.
Rendement moyen attendu de l'investissement de 50% à 130%.
Erreurs courantes dans l'investissement immobilier à Bali
Lorsqu'il s'agit d'investir à Bali, certains investisseurs acceptent rapidement certains contrats sans en vérifier les conditions.
Mauvais projet avec mauvaise stratégie
Une stratégie fonctionne avec un bon projet, et un bon projet fonctionne avec une bonne stratégie. Certaines stratégies peuvent correspondre à certains projets et vice versa.
Malheureusement, il est courant aujourd'hui de voir des investisseurs investir dans des projets tels que Lombok ou Tumbakbayu et appliquer une stratégie de location journalière. Les promoteurs vendent certains projets sur plan, laissant croire que la propriété est proche de la plage, alors qu'à Bali, il faut 30 minutes pour se rendre à la plage depuis la propriété.
Sociétés de gestion immobilière
Des sociétés de gestion immobilière inexpérimentées sont apparues ces dernières années. Il est regrettable de voir des sociétés de gestion immobilière à Bali prélever 30 % sur les clients, alors qu'un bon taux devrait se situer entre 15 et 20 %. Certaines sociétés, comme Pulse Villa Management ou Bukit Vista, offrent généralement un service complet à un prix raisonnable.
Promoteurs proposant la gestion de biens immobiliers
S'il y a une stratégie à éviter, c'est bien celle-là. En effet, de nombreux promoteurs tentent d'offrir des services de gestion immobilière après avoir vendu leur bien. Cependant, la plupart des promoteurs n'ont aucune expérience en matière de gestion immobilière. Certaines entreprises ont proposé ce service et ont commencé à recevoir des plaintes de la part de l'investisseur et sont maintenant bloquées dans leur contrat. Il est important de faire preuve de flexibilité dans votre contrat afin de garantir une stratégie de sortie pour votre investissement.
Questions juridiques et fiscales
Bali regorge de propriétés illégales. La politique et la population locale commencent à appliquer un moratoire, et il est important de vérifier la légalité du projet.
- Permis de construire beaucoup de promoteurs n'ont même pas le droit de construire
- Zonage pour s'assurer que vous pouvez demander la bonne licence
Un problème juridique est le pire qui puisse s'appliquer à votre investissement et à la mise sous séquestre de votre propriété. Il est important de consulter un conseiller fiscal et juridique pour comprendre comment l'impôt affectera votre stratégie d'investissement en 2024 et 2025 pour votre investissement immobilier à Bali et à Lombok. La plupart des retours sur investissement fournis sont des taux bruts et ne tiennent pas compte de l'impôt appliqué dans votre pays d'origine.
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