Investir dans l'immobilier indonésien en tant qu'étranger : montages, rendements et sortie en 2026

Révisé par Florent Delente, fondateur d'ILA Global Consulting. Dernière mise à jour : octobre 2026.

Un étranger peut investir dans l’immobilier indonésien de quatre manières légales : via un titre « Hak Pakai » sur une maison ou un appartement dont le prix est supérieur au seuil minimum fixé pour la province concernée (de 1 milliard d’IDR dans la plupart des provinces à 5 milliards d’IDR pour les maisons à Bali et à Java), via un bail à long terme, via une société détenue par des étrangers (PT PMA) détenant un droit de construction (HGB) pour une activité autorisée, ou via des parts dans une société existante qui possède déjà des biens immobiliers. La pleine propriété est interdite aux étrangers, et les montages par prête-nom sont nuls et non avenus. Les rendements sont inférieurs à ce que suggèrent les supports marketing : les rendements bruts basés sur les annonces s'élevaient en moyenne à 8,22 % à l'échelle nationale au troisième trimestre 2026 et à 4,24 % à Bali, hors taxes et frais.

Ce guide s'adresse aux investisseurs qui souhaitent comparer les types de biens et les emplacements à travers l'Indonésie, des appartements à Jakarta à Lombok, Labuan Bajo et Batam. Si vous envisagez d'acheter un appartement ou une villa à Bali en particulier, notre guide sur l'achat immobilier à Bali vous explique étape par étape la procédure à suivre. Les montants en dollars sont calculés sur la base d'un taux de change de 17 900 IDR pour 1 USD (Katadata, 5 octobre 2026) et sont donnés à titre indicatif.

Quels biens un investisseur étranger peut-il légalement posséder en Indonésie ?

La loi agraire réserve le droit de propriété absolue (Hak Milik) aux citoyens indonésiens (loi n° 5/1960, art. 21). Tout droit détenu par un étranger est un droit plus restreint :

• « Hak Pakai » (droit d'usage) à votre nom, pour une maison individuelle ou un appartement utilisé à des fins résidentielles, si vous êtes titulaire de documents d'immigration (décret présidentiel n° 18/2021, articles 69 et 71). Durée de 30 ans, prolongeable de 20 ans, renouvelable pour 30 ans.
• Droit de propriété sur un logement (Hak Milik atas Satuan Rumah Susun) situé dans un immeuble construit sur un terrain soumis au régime HGB ou Hak Pakai. Les logements situés sur des terrains HGB sont accessibles aux étrangers dans les zones économiques spéciales, les zones de libre-échange, les zones industrielles et autres zones économiques (décret gouvernemental n° 18/2021, art. 71, al. 2).
• Bail, contrat conclu avec un propriétaire indonésien, sans prix plancher ni durée maximale prévue par la loi.
• HGB (droit de construire) par le biais d'un PT PMA, pour les terrains que la société utilise dans le cadre de son activité autorisée. 30 + 20 + 30 ans (PP 18/2021, art. 37).

Une maison « Hak Pakai » est une résidence, et non une activité commerciale. Pour louer un bien immobilier à titre professionnel, il faut créer une société et disposer des autorisations nécessaires ; or, à Bali, les réglementations en la matière interdisent la création de nouvelles sociétés de type « PT PMA » depuis mai 2026 (voir ci-dessous).

L'équipe juridique spécialisée en droit immobilier d'ILA conseille les investisseurs sur la structure, le titre de propriété et les contrats avant tout transfert de fonds. Nous ne vendons pas de biens immobiliers et ne percevons aucune commission de la part des vendeurs.

Quel est le prix minimum pour les étrangers dans chaque province ?

L'arrêté ministériel (Kepmen ATR/BPN) n° 1241/SK-HK.02/IX/2022 fixe le prix plancher à partir duquel un étranger peut acquérir une résidence. En dessous de ce seuil, l'acte de vente ne peut pas être enregistré au nom d'un étranger.

Sources : detikProperti, 21 décembre 2024; présentation de l’ATR/BPN sur la propriété étrangère; hukumonline. Les acheteurs issus de la diaspora indonésienne paient 75 % de ces montants. L’acquisition de terrains est limitée à une parcelle par personne ou par famille, d’une superficie maximale de 2 000 m², sauf autorisation contraire du ministre.

Ces seuils déterminent la configuration de chaque marché. À Bali, la plupart des villas vendues à des étrangers coûtent moins de 5 milliards d'IDR et font donc l'objet d'un bail. À Lombok, le seuil minimum pour une maison en « Hak Pakai » est de 3 milliards d'IDR ; dans la province de Nusa Tenggara de l'Est, il est de 1 milliard d'IDR.

Quelle structure correspond à votre projet d'investissement ?

Sources : PP n° 5/2002 relative à l'impôt sur les revenus locatifs, PP n° 34/2016 relative aux droits de mutation, synthèse de PwC sur la fiscalité des entreprises, note de Withers sur le règlement n° 5/2025 du BKPM, loi n° 25/2007.

L'exception de Bali. Depuis la troisième semaine de mai 2026, les nouvelles PT PMA implantées à Bali ne peuvent plus enregistrer 18 codes d'activité, notamment l'immobilier détenu ou loué (KBLI 68111), les villas et autres hébergements (55900) ainsi que les hôtels de moins de 6 000 m² (55110, 55120) (ANTARA, 23 juillet 2026). Cette interdiction ne s'applique qu'à Bali : une PT PMA peut toujours enregistrer des activités immobilières à Lombok, Labuan Bajo, Batam ou Jakarta, sous réserve des règles d'urbanisme et des règles habituelles en matière de capital. Notre guide de création de PT PMA couvre les aspects relatifs à la société.

Spéculation foncière. L'achat de terrains en vue de leur revente est la stratégie la plus difficile à mettre en œuvre pour un étranger. Un «Hak Pakai» est réservé à un usage résidentiel, et le «HGB» d’une entreprise doit être utilisé conformément à l’objet social autorisé. Les droits fonciers non utilisés peuvent être déclarés abandonnés («tanah telantar») et repris en vertu du décret gouvernemental n° 48/2025, qui a remplacé le décret gouvernemental n° 20/2021 le 6 novembre 2025. Un bail à long terme assorti d’un droit clair d’aménagement et de cession constitue souvent la manière la plus réaliste de détenir un terrain.

En dehors de Bali, où les étrangers investissent-ils en 2026 ?

Sources : Global Property Guide, 3e trimestre 2026; BPS Bali, août 2026; Republika, 24 mai 2026; ANTARA Kupang, 30 avril 2025; detikFinance, 24 novembre 2025.

Jakarta

Jakarta est le seul marché indonésien à disposer d’un véritable marché de la revente pour les appartements accessibles aux étrangers, et le seul où quelques banques ont financé des acheteurs étrangers (voir notre guide sur les prêts immobiliers pour les étrangers). Global Property Guide fait état d'un rendement brut moyen de 12,00 %, calculé sur la base des annonces immobilières, pour Jakarta au troisième trimestre 2026, soit le plus élevé parmi les villes qu'il suit, et précise que les rendements nets sont généralement inférieurs de 1,5 à 2 points. Considérez ce chiffre comme une limite supérieure : il repose en effet sur les loyers demandés pour les logements mis en vente, ce qui favorise les petits appartements.

Lombok et la zone économique spéciale de Mandalika

Mandalika, sur la côte sud de Lombok, est une zone économique spéciale (KEK) dédiée au tourisme, développée par la société publique InJourney Tourism Development Corporation (ITDC). Elle a enregistré 285 003 visites entre janvier et avril 2026, avec une durée moyenne de séjour de 2,33 jours et un taux d’occupation hôtelière de 44,57 %. L'aéroport international de Lombok a accueilli 850 319 passagers au cours de ces quatre mêmes mois, soit une hausse d'environ 18,4 % (Republika). Les terrains situés à l'intérieur de la zone sont attribués par l'exploitant ; ceux situés à l'extérieur, à Kuta, Selong Belanak ou Ekas, présentent les risques habituels à Lombok, à savoir des revendications concurrentes et des limites floues. La fermeture des codes PT PMA à Bali ne s'applique pas à Lombok. Notre guide sur l’achat immobilier à Lombok présente l’île en détail.

Labuan Bajo et Flores

Labuan Bajo est la porte d’entrée du parc national de Komodo et l’une des destinations touristiques prioritaires du gouvernement, desservie par des vols directs depuis Singapour et la Malaisie. Le nombre de visiteurs reste modeste : l’organisme chargé de la promotion touristique (BPOLBF) a recensé environ 49 634 visiteurs à la fin du mois d’avril 2025, soit environ 1 % de moins qu’un an auparavant, et plus de 80 % des touristes séjournent à bord de bateaux de croisière plutôt qu’à l’hôtel (ANTARA Kupang). Cela limite la demande de locations à terre. Le prix minimum pour les étrangers dans la province de Nusa Tenggara de l’Est correspond au niveau le plus bas, soit 1 milliard d’IDR.

Batam et Bintan

Les îles Riau constituent davantage un marché industriel tourné vers Singapour qu’un marché de la location saisonnière. Le gouvernement a créé des zones économiques spéciales à Batam, dont deux désignées conjointement (Conseil national des KEK), et les appartements situés sur des terrains HGB sont accessibles aux étrangers dans ces zones (PP 18/2021, art. 71, al. 2). Le montant minimum requis pour l’achat d’une maison par un étranger est de 2 milliards d’IDR.

Sumba

Sumba attire les acheteurs immobiliers à la recherche du « prochain Bali », mais la plupart des terrains font l'objet de revendications coutumières (adat), et le consentement d'un seul membre de la famille ne suffit que rarement à régler la question. Consultez notre guide d'investissement à Sumba avant de vous engager.

Nusantara (IKN)

En 2023, la loi relative à la nouvelle capitale a autorisé l’octroi de droits fonciers d’une durée maximale de 190 ans, répartis en deux cycles, aux investisseurs. En novembre 2025, la Cour constitutionnelle a partiellement fait droit à la requête n° 185/PUU-XXII/2024 et a statué que les droits HGU, HGB et Hak Pakai dans la nouvelle capitale (IKN) devaient désormais respecter les limites nationales (detikFinance, 24 novembre 2025). Toute offre promettant encore « 190 ans » est désormais caduque.

À quels rendements locatifs pouvez-vous vous attendre ?

Source : Global Property Guide, d'après les données des annonces immobilières. Le terme « brut » désigne le montant avant impôts, frais de gestion, d'entretien, de vacance et de commission d'agence.

Pour Bali, les données officielles sur le taux d'occupation constituent un meilleur indicateur. Les hôtels étoilés affichaient un taux d’occupation de 68,19 % en août 2026, tandis que celui des hôtels non étoilés et autres hébergements, dont les villas, s’élevait à 43,16 % (BPS Bali). Les arrivées de touristes étrangers entre mars et août 2026 ont été inférieures de 2,4 % à celles des mêmes mois de 2025. Les promesses de « rendements garantis de 15 % » ne correspondent pas à ces chiffres.

Exemple : pourquoi les rendements des biens en bail semblent plus intéressants qu'ils ne le sont en réalité. Prenons le cas d'une villa à Bali acquise en bail de 25 ans pour 4 000 000 000 IDR (environ 223 000 USD) et louée à un exploitant agréé pour 400 000 000 IDR par an. Il s'agit là d'hypothèses, et non de chiffres du marché.

Le « rendement brut » de cette opération semble s’élever à 10 %. Si l’on tient compte du fait que le bail n’a plus aucune valeur à l’échéance, ce rendement s’établit à 4 %, avant de prendre en compte les éventuelles pertes liées aux vacances locatives ou aux fluctuations de change. Un « Hak Pakai » ou un « HGB » ne s’amortit pas de la même manière, mais implique des prix d’entrée plus élevés et comporte ses propres contraintes.

Comment les revenus immobiliers sont-ils imposés ?

• Loyers provenant de terrains et d'immeubles : impôt sur le revenu définitif de 10 % sur le loyer brut pour les personnes physiques et morales résidentes (PP 5/2002). Pour les non-résidents, les loyers sont soumis à une retenue à la source de 20 % en vertu de l'article 26 de la loi relative à l'impôt sur le revenu, sauf si une convention fiscale prévoit un taux réduit (PwC, retenues à la source).
• Exploitation d'hôtels et de villas : une activité commerciale, et non un contrat de location. La société est soumise à un impôt sur les sociétés de 22 % sur ses bénéfices (PwC), tandis que les clients s'acquittent de la taxe régionale de séjour (PBJT), fixée à 10 % à Denpasar (DDTC News).
• Dividendes : retenue à la source de 20 % en cas de versement à un actionnaire non-résident, réduite en vertu d'une convention fiscale (PwC).
• Taxe foncière annuelle (PBB) : jusqu'à 0,5 % de la valeur imposable, selon les taux fixés par chaque régence (loi UU HKPD 1/2022, art. 41).
• Logements neufs proposés par des promoteurs immobiliers : TVA à 11 % effective. Tout au long de l'année 2026, en vertu du décret du Premier ministre n° 90/2025, l'État prend en charge la TVA sur les premiers 2 milliards d'IDR des maisons et appartements neufs dont le prix ne dépasse pas 5 milliards d'IDR et dont la livraison aura lieu en 2026 (Katadata, 6 janvier 2026).

Notre guide sur la taxe foncière contient des exemples concrets, et l'équipe comptable et fiscale d'ILA se charge des déclarations pour le compte des propriétaires et des entreprises.

Comment se désengager d'un investissement immobilier en Indonésie ?

Prévoyez votre sortie avant d'acheter, car chaque bien immobilier ne s'adresse qu'à un cercle restreint d'acheteurs.

Sources : décret présidentiel n° 34/2016, loi n° 1/2022 relative à la HKPD, retenues à la source de PwC, décret présidentiel n° 18/2021.

Deux règles relatives à la cession obligatoire sont importantes. Si vous ne remplissez plus les conditions requises pour détenir un « Hak Pakai », par exemple parce que vous ne disposez plus de documents d’immigration, vous devez le vendre ou le céder dans un délai d’un an, faute de quoi il prendra fin de plein droit (PP 18/2021, art. 50). De même, une société PT PMA qui perd ses autorisations ou dont les terrains restent inutilisés met son « HGB » en péril.

Quels changements les investisseurs immobiliers ont-ils connus entre 2024 et 2026 ?

• Mai 2026 : Bali a fermé 18 codes d'activité, notamment la location immobilière et l'hébergement en villa, aux nouvelles sociétés PT PMA.
• Février 2026 : le règlement régional n° 4/2026 de Bali a interdit la conversion de terres agricoles protégées (LP2B) en villas et en biens immobiliers commerciaux, sous peine de sanctions pénales et de démolition (Lingkari News), dans le prolongement du moratoire décrété par le gouverneur en septembre 2025 sur la construction d’hôtels et de villas sur des terres productives (Metro TV).
• Novembre 2025 : le décret PP 48/2025 a remplacé la réglementation de 2021 relative aux terrains abandonnés, et la Cour constitutionnelle a ramené les droits fonciers de l'IKN dans les limites nationales.
• Octobre 2025 : le règlement n° 5/2025 du BKPM a ramené le capital libéré des PT PMA à 2,5 milliards d'IDR par code d'activité et a autorisé la prise en compte des terrains et des bâtiments dans le plan d'investissement dans les secteurs de l'immobilier et de l'hébergement.
• 2026 : la TVA sur les logements neufs d'une valeur maximale de 5 milliards d'IDR est prise en charge par l'État sur les premiers 2 milliards d'IDR (PMK 90/2025) ; les règles assouplies de la Banque d'Indonésie en matière de ratio prêt/valeur s'appliquent jusqu'à fin décembre 2026 ; le taux directeur de la Banque d'Indonésie s'établissait à 5,75 % en septembre 2026 (CNN Indonesia).
• Inchangés depuis 2022 : les prix minimaux applicables aux étrangers en vertu de l'arrêté ministériel n° 1241/2022.

Quels sont les principaux risques pour les investisseurs immobiliers étrangers ?

1. Titre. Un titre de propriété établi au mauvais nom, une parcelle dont les limites ne correspondent pas à celles indiquées, ou une hypothèque enregistrée. Renseignez-vous auprès du cadastre avant de payer.
2. Revendications fondées sur la coutume et les liens familiaux. Notamment à Sumba, à Flores, ainsi que dans les zones rurales de Lombok et de Bali. Une seule signature engage rarement l'ensemble de la famille ou du village.
3. Zonage. Les plans d'aménagement du territoire, les espaces verts, les terres agricoles protégées et les marges de recul côtières déterminent ce que vous pouvez construire.
4. Autorisation d'exploitation. Une villa pour laquelle vous ne pouvez pas obtenir d'autorisation d'exploitation est une résidence, pas un investissement.
5. Candidats. Nul en vertu de l'article 33 de la loi n° 25/2007 et de l'article 26 de la loi agraire.
6. Liquidité. Peu d'acheteurs potentiels pour les biens « Hak Pakai » et les actifs PT ; les baux perdent de la valeur chaque année.
7. Devise. En octobre 2026, la roupie s'échangeait à environ 17 900 IDR pour 1 USD. Lorsque la roupie s'affaiblit, les loyers exprimés en roupies perdent de leur valeur par rapport à votre devise.

L'équipe chargée de la vérification préalable d'ILA examine le titre de propriété, le zonage, les permis, le vendeur et la société avant que vous ne vous engagiez. Contactez-nous en nous fournissant les détails du bien immobilier et le type de construction que vous envisagez.

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Foire aux questions

Les étrangers peuvent-ils acheter un bien immobilier en Indonésie ?

Oui, mais pas en pleine propriété. Un étranger peut détenir un « Hak Pakai » sur une maison ou un appartement dont le prix d'achat est supérieur au prix minimum fixé par la province, un bail à long terme ou un droit de construction (HGB) par l'intermédiaire d'une société PT PMA dans le cadre d'une activité commerciale autorisée.

Quel est le prix minimum pour qu'un étranger puisse acheter une maison en Indonésie ?

Cela dépend de la province : 5 milliards d'IDR à Jakarta, à Java et à Bali, 3 milliards d'IDR à Nusa Tenggara occidental, 2 milliards d'IDR à Sumatra du Nord, au Kalimantan oriental, au Sulawesi du Sud et dans les îles Riau, et 1 milliard d'IDR ailleurs. Le prix des appartements varie entre 1 milliard et 3 milliards d'IDR.

Puis-je acheter un bien immobilier en Indonésie pour le mettre en location ?

Pas en tant que particulier titulaire d'un « Hak Pakai », qui est destiné à l'habitation. Les activités de location nécessitent une société et des autorisations. À Bali, les nouvelles sociétés PT PMA ne peuvent plus enregistrer de codes d'activité liés à la location immobilière ou à l'hébergement en villa ; en dehors de Bali, cela reste possible.

Quel rendement locatif puis-je espérer en Indonésie ?

Au troisième trimestre 2026, les rendements bruts sur la base des annonces s'élevaient en moyenne à 8,22 % pour l'ensemble de l'Indonésie et à 4,24 % à Bali. Les rendements nets sont inférieurs après prise en compte des impôts, des frais de gestion et d'entretien, et nettement plus faibles dans le cas d'un bail à durée déterminée, une fois que celui-ci arrive à échéance.

Comment les revenus locatifs sont-ils imposés en Indonésie ?

Les loyers provenant de terrains et d'immeubles sont imposés à un taux définitif de 10 % pour les résidents et les sociétés. Les non-résidents sont soumis à une retenue à la source de 20 %, sauf si une convention fiscale prévoit un taux inférieur. L'exploitation d'un hôtel ou d'une villa est imposée au titre des bénéfices de la société au taux de 22 %.

Puis-je vendre mon bien immobilier « Hak Pakai » à un Indonésien ?

Oui. Le vendeur s'acquitte d'une taxe finale de 2,5 % et l'acheteur paie la BPHTB. Un acheteur indonésien peut demander la conversion d'un « Hak Pakai » résidentiel en pleine propriété.

Est-il sûr d'investir par l'intermédiaire d'un prête-nom indonésien ?

Non. Les contrats de prête-nom sont nuls en vertu de l'article 33 de la loi n° 25/2007, et tout transfert indirect d'un droit de propriété à un étranger est nul en vertu de la loi agraire, sans droit à remboursement.

Sources

1. Loi n° 5/1960 relative aux principes fondamentaux de la réforme agraire, JDIH BPK
2. PP n° 18/2021 relatif aux droits de gestion, aux droits fonciers, aux logements et à l'enregistrement foncier, JDIH BPK
3. detikProperti : les étrangers propriétaires immobiliers en Indonésie, réglementation et prix minimaux (21 décembre 2024)
4. Présentation ATR/BPN : propriété immobilière et sécurité foncière pour les étrangers
5. Hukumonline : prix minimaux pour les étrangers en vertu de l'arrêté ministériel ATR/BPN n° 1241/2022 (février 2023)
6. Loi n° 25/2007 relative à l'investissement, JDIH BPK
7. ANTARA : Bali interdit les investissements étrangers dans 18 secteurs d'activité (23 juillet 2026)
8. Withers : points clés à retenir du règlement n° 5 de 2025 du BKPM
9. PP n° 48/2025 relatif aux zones et terrains abandonnés, JDIH BPK
10. Global Property Guide : rendements locatifs bruts en Indonésie, 3e trimestre 2026
11. BPS Bali : développements touristiques, août 2026
12. Republika : Les chiffres de l'investissement et du tourisme à Mandalika (24 mai 2026)
13. ANTARA Kupang : BPOLBF, tourisme à Labuan Bajo (30 avril 2025)
14. Conseil national de la KEK : deux nouvelles zones économiques spéciales à Batam
15. detikFinance : Annulation des droits fonciers d'une durée de 190 ans dans l'IKN (24 novembre 2025)
16. PP n° 5/2002 relatif à l'impôt sur le revenu provenant de la location de terrains et de bâtiments, JDIH BPK
17. PP n° 34/2016 relative à l'impôt sur le revenu provenant des cessions de terrains et de bâtiments, JDIH BPK
18. UU HKPD n° 1/2022 relative aux relations budgétaires entre l'État central et les régions, JDIH BPK
19. Résumés fiscaux mondiaux de PwC : Indonésie, imposition des bénéfices des sociétés
20. Résumés fiscaux mondiaux de PwC : Indonésie, retenues à la source
21. Actualités DDTC : Taux d'imposition régionaux de Denpasar (février 2024)
22. Katadata : Prolongation de l'allègement de la TVA sur les logements pour 2026, PMK 90/2025 (6 janvier 2026)
23. Lingkari News : Décret régional n° 4/2026 de Bali relatif à la conversion des terres agricoles (février 2026)
24. Metro TV / Media Indonesia : Moratoire à Bali sur la construction d'hôtels et de villas sur des terres agricoles (15 septembre 2025)
25. CNN Indonésie : le taux directeur de la Banque d'Indonésie (BI) reste inchangé à 5,75 % (23 septembre 2026)
26. Katadata : la roupie s'établit à 17 916 IDR pour 1 USD (5 octobre 2026)