Vous souhaitez investir à Lombok? Cette île émerge rapidement dans l'esprit des investisseurs internationaux. Toutefois, comme il s'agit d'un marché en développement, il est essentiel d'être conscient des difficultés potentielles, notamment des problèmes fonciers et immobiliers qui peuvent survenir.
Pour tout investisseur ou promoteur désireux d'acquérir une propriété ou d'ouvrir une entreprise en Indonésie, il n'est pas seulement recommandé de procéder à un contrôle préalable approfondi et à un examen méticuleux des contrats ; c'est absolument indispensable pour garantir la sécurité de l'investissement.
Les litiges concernant la propriété foncière et l'accès aux routes ne sont malheureusement pas rares à Lombok. Par conséquent, que vous envisagiez d'acheter une propriété à Lombok ou d'acquérir un terrain pour une entreprise, il est essentiel de faire preuve de diligence raisonnable avant d'engager tout dépôt.
Cet article vous guidera à travers les principaux points à prendre en compte et à vérifier au cours de votre processus de diligence raisonnable et avant de signer tout contrat lorsque vous investissez à Lombok.
Considérations commerciales avant d'investir à Lombok
1. Analyse du sol et infrastructure
Lorsque vous chercherez à savoir où investir à Lombok, vous découvrirez une grande variété de plages et d'endroits attrayants. Actuellement, la plupart des investissements se font autour de Selong Belanak, au sud-ouest, et dans la région de Kuta Lombok.
Toutefois, il est important de prendre en considération les aspects logistiques et commerciaux de votre investissement. La plupart des terrains du sud de Lombok sont isolés et n'ont pas d'accès aux infrastructures. Il peut être difficile pour les promoteurs de raccorder leur investissement aux réseaux publics d'électricité, d'eau et d'assainissement.
Nous recommandons d'effectuer un test de sol approprié pour s'assurer de la stabilité du terrain. En effet, le sud de Lombok offre un paysage magnifique, mais certains terrains situés sur une colline sont instables et il est difficile d'accéder à l'eau ou de raccorder ultérieurement la propriété au réseau PLN et PDAM.
- Capacité à se connecter au PLN (électricité)
- Approvisionnement en eau par le gouvernement (PDAM) ou par camion-citerne (privé)
- Gestion des déchets
- Stabilité du terrain grâce à un test de sol
2. Emplacement et accès routier
Le sud de Lombok est une bonne zone d'investissement car il a amélioré ses infrastructures et offre désormais un emplacement idéal pour les investissements dans les régions isolées.
Cependant, certains terrains sur le marché sont entourés d'autres terrains et il peut être difficile d'avoir un accès approprié, car vous devrez traiter avec d'autres propriétaires d'entreprises.
Certains grands terrains situés sur la plage traversent d'autres terrains et les propriétaires d'entreprises doivent construire une route d'accès appropriée, ce qui peut augmenter le coût initial et l'entretien.
- Vérifier par qui le terrain est entouré
- Vérifiez si le terrain dispose d'un accès privé ou public et quelles sont les terres que je dois traverser pour accéder au marché immobilier de Lombok.
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Liste de contrôle de diligence raisonnable avant d'investir à Lombok
Une fois que vous avez trouvé la propriété à Lombok, il est essentiel de faire preuve de diligence raisonnable et de vérifier la documentation afin d'éviter les escroqueries et de vérifier les informations fournies par le vendeur et les agents.
Malheureusement, de nombreux vendeurs ne sont pas eux-mêmes sûrs de la véracité des informations qu'ils fournissent et les quelques exemples ci-dessous peuvent mettre l'investisseur dans une position difficile :
- Certains DESA locaux (village local) peuvent penser qu'ils possèdent des terres alors qu'elles appartiennent au gouvernement et émettre des lettres sans aucune autorité légale ni renforcement.
- Les propriétaires n'ont pas consulté leur conjoint et ont décidé de vendre sans leur consentement alors que la loi oblige à obtenir le consentement de tous les conjoints.
- Les promoteurs sous-louent le terrain sans avoir payé l'intégralité du bail. Cette situation peut conduire l'investisseur à perdre le bail si le promoteur n'achève pas le paiement au propriétaire. Malheureusement, cette situation se produit et certains notaires oublient de vérifier ce point.
Afin d'éviter ces problèmes, certaines vérifications doivent être effectuées.
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a. Ce qu'il faut couvrir dans le cadre de la diligence raisonnable
1. Certificat et bail de propriété
Le certificat foncier est le premier document que vous devez demander, que vous achetiez en pleine propriété ou en location à un propriétaire direct ou à un promoteur. Le système ne permet pas de copier ce document. Si le vendeur refuse de partager un PDF ou une copie, c'est déjà un signal d'alarme.
Le document est appelé SHM ou HGB. Le promoteur, le courtier ou le vendeur doit disposer de ce document et être en mesure de le partager rapidement.
2. Taxe sur les terrains et les bâtiments
Ce document confirme que le propriétaire du terrain a payé ses impôts et qu'il n'a pas d'arriérés d'impôts avec le gouvernement.
3. Différend juridique et hypothèque
Des cas récents montrent que certains terrains ont fait l'objet d'un litige juridique concernant la propriété et que le bureau foncier n'a pas été en mesure de confirmer la propriété du terrain. Vous pouvez également vérifier si le terrain est grevé d'un droit de gage ou d'une hypothèque afin d'éviter toute surprise à l'avenir.
4. Restrictions en matière de zonage et de construction
La plupart des terrains de Kuta Lombok sont situés dans une zone touristique. Toutefois, cela ne signifie pas que le gouvernement a classé tous les terrains dans une zone touristique. L'Indonésie impose certaines limites en termes de construction et délivre des permis de construire avec licence dans certaines zones, avec quelques restrictions.
Le zonage aura une incidence sur le type de licence que vous pouvez obtenir et sur l'activité que vous pouvez mener sur le terrain. Certains terrains ne sont pas adaptés aux activités touristiques telles que AirBnb et peuvent être limités aux zones résidentielles.
Nous vous recommandons de vérifier auprès du bureau des terres (BPN) et de ne pas vous fier aux mots, car de nombreuses constructions sont réalisées illégalement et peuvent donner lieu à des problèmes ou à des amendes.
L'Indonésie impose également certaines limites à la construction. Par exemple, certains terrains autorisent des taux d'occupation différents et ont des restrictions de hauteur spécifiques pour la construction.
À l'opposé de Bali, il n'y a pas de règle des 15 mètres concernant la hauteur des constructions, mais chaque construction doit faire l'objet d'une approbation (PBG) avant de pouvoir commencer.
Un numéro de demande n'est pas suffisant et nous recommandons de demander au promoteur le permis de construire (PBG). Bien que certains puissent dire qu'ils l'obtiendront plus tard, la construction ne peut pas commencer légalement sans ce document.
Le ratio terrain/construction et la limitation de la construction peuvent être vérifiés auprès de l'UPR afin de s'assurer que le terrain acheté peut être aménagé conformément à la réglementation.
5. Limites des terres et accès
Comme indiqué ci-dessus, Lombok a connu des problèmes et des difficultés pour définir les limites d'un terrain. Certaines terres n'ont pas de certificat foncier et il est difficile de s'assurer que les limites d'une terre sont correctes.
Malgré ce que la DESA ou le village peuvent promettre concernant les terres, le seul bureau à définir les limites est le BPN. Le bureau foncier doit inspecter le terrain et confirmer les limites. Des litiges peuvent survenir entre les propriétaires fonciers si rien n'est certifié et vérifié.
L'accès routier à l'investissement immobilier à Lombok doit également être sécurisé avec les propriétaires et les terres environnantes afin d'éviter tout litige à l'avenir avec les différents propriétaires et héritiers.
b. Sécuriser le processus par un contrat approprié
La première règle à respecter lorsque vous investissez à Lombok est de ne jamais payer de frais de réservation ni d'effectuer de paiement avant d'avoir soigneusement examiné et signé un contrat. Le processus comprend généralement plusieurs étapes avant le transfert officiel de la propriété.
- Rédaction et examen d'une intention d'achat (ITP), d'un protocole d'accord (MOU), d'un accord de réservation, etc.
- Négociation des termes et conditions
- Paiement d'un dépôt sur un compte séquestre
- Diligence raisonnable
- Signature de l'accord final
Le premier accord est important car il conditionne la restitution du dépôt et facilite la négociation de l'accord final. Nous recommandons de prévoir plusieurs clauses, en particulier si le contrat porte sur une propriété louée.
1. Retards et permis de construire
"Si vous achetez une propriété sur plan, nous vous recommandons vivement de veiller à ce que le contrat comporte plusieurs clauses assorties de sanctions sévères. Les retards sont très fréquents à Lombok, il faut donc tout mettre par écrit.
Certains promoteurs déposent des demandes de permis de construire sans respecter le rationnement des terrains et des constructions ou avec des plans d'architecture qui ne respectent pas les normes et les réglementations.
Vous pouvez vous attendre à des retards avec votre PBG et votre SLF, ce qui peut retarder la mise en location légale du bien et, dans le pire des cas, conduire à la destruction du bien après une amende. Nous vous recommandons de définir qui est responsable de la demande.
2. Hypothèque et revente
Si vous avez conclu un contrat de bail, il est important de vous assurer que le propriétaire ne va pas hypothéquer ou vendre le bien à un tiers.
Ce tiers peut décider de rompre votre contrat et de reprendre le bien pour une petite somme d'argent s'il n'y a pas de clause pour arrêter le propriétaire et donner une pénalité importante si le propriétaire ne respecte pas l'accord.
3. Sanctions en cas de rupture de l'accord
Le moyen le plus simple de se protéger est d'ajouter des clauses définissant les sanctions en cas de rupture du contrat. Pour rompre le contrat et récupérer le terrain (et votre villa), le propriétaire devra payer 300 % de la valeur de la villa et de sa construction.
4. Accord d'accès routier et limites
Vous devez vérifier les limites et assurer l'accès à la route, et il est essentiel de consigner ces détails dans un accord. Vous devez également définir clairement qui est responsable de l'entretien.
5. Prolongation du bail et évaluation
La façon dont vous définissez les conditions de location d'un bien immobilier et la formulation de sa prolongation ont un impact significatif sur votre futur retour sur investissement. Nous vous recommandons de définir avec soin ces aspects et la manière dont vous ajustez le prix. Contactez-nous pour savoir comment procéder.
En fonction de l'emplacement du terrain et de la situation, il existe plusieurs clauses et termes à ajouter à un contrat. L'erreur la plus fréquente est de penser qu'un contrat est standard et de faire aveuglément confiance à quelqu'un.
Tout le monde est ami avant qu'un problème ne survienne. Notre expérience à Lombok et dans le reste de l'Indonésie montre que la plupart des investissements sont sûrs, mais que vous ne voulez jamais faire partie de ceux qui ont des problèmes.
