Свободное владение и аренда на Бали: Что лучше выбрать?

Инвесторам и покупателям недвижимости приходится выбирать между freehold и leasehold Bali для своих инвестиций на Бали, Ломбоке или в остальной части Индонезии. Какой вариант лучше для иностранца? Какой вариант лучше - фригольд или лизинг?

Окунитесь в историю Бали

Исторически сложилось так, что на рынке недвижимости Бали недвижимость продается по договору аренды. Сначала иностранцы, инвестирующие в Индонезию и Бали, рассматривали варианты вложения средств в недвижимость. Закон не позволял иностранцам владеть недвижимостью. На тот момент были возможны два варианта.

• Инвестируйте под номинального владельца (жена, муж, партнеры), но без какой-либо страховки, чтобы получить права на собственность, так как договор номинального владельца является незаконным даже между мужем и женой.
• Инвестируйте, сдавая недвижимость в аренду на несколько лет по договору лизинга.

Индонезийцы, которые раньше продавали свой сертификат фригольда с помощью нотариуса, продолжили этот процесс с помощью нотариусов с иностранцами, приобретающими аренду.

Сделайте поиск недвижимости в Индонезии  простым 

Сэкономьте время и деньги, команда специалистов ILA поможет в оформлении недвижимости в Индонезии. Мы поможем провести аудит, офрмить право собственности на землю, предоставим нотариальные услуги, подготовим и проверим договора, получим разрешение на строительство, различные лицензии и многое другое.

Узнайте больше о наших услугах или свяжитесь с нами и получите бесплатную консультацию уже сегодня.

Что такое аренда?

Приобретение недвижимости в лизинг - это долгосрочная аренда недвижимости с определенными условиями. Договор аренды - это частное соглашение между несколькими сторонами, определяющее некоторые права и обязанности. Арендодатель и арендатор могут заключить соглашение о земле или здании. Обе стороны могут быть физическими лицами или корпорациями.

Договор аренды делегирует некоторые права на недвижимость арендатору (покупателю). Права и обязанности обеих сторон прописаны в договоре. Договор определяет отношения между арендодателем (продавцом) и арендатором (покупателем). Договор аренды может быть нотариально заверенным или не нотариально заверенным. Нотариальное заверение может быть полезным в случае возникновения споров.

Договор аренды может быть передан или передан в субаренду третьему лицу, если договор разрешает это арендатору. В случае передачи договора аренды арендодатель должен быть проинформирован текущим арендатором, который заменяет его права и обязанности.

В некоторых договорах на аренду недвижимости на Бали для минимизации налогов различают здание и мебель. Арендаторы и арендодатели на Бали часто подписывают как официальное, так и неофициальное соглашение, обычно указывая в официальном документе минимальную сумму для уменьшения налога, а неофициальный документ откладывая в сторону до полной оплаты.

• Во-первых, такая практика абсолютно незаконна.
• Во-вторых, арендатор не сможет обосновать налоговому ведомству своей страны цель перевода средств.
• В-третьих, если арендатор покупает через компанию, он не сможет заявить эту сумму как часть инвестиций.

Особенно в таких регионах, как Бали, где распространены долгосрочные договоры аренды, понимание юридических и налоговых последствий имеет решающее значение для обеих сторон.

Читайте также: Как купить недвижимость на Бали: Что является наиболее эффективным с точки зрения налогообложения?

Что такое фригольд (SHM, HGB, Hak Pakai)

Свободная собственность (Setifikat Hak Milik) в Индонезии предназначена только для гражданина Индонезии. SHM передается следующему поколению. Однако, чтобы облегчить инвестирование в Индонезию, регулятор ввел другие формы собственности.

Hak guna bangunan (Право на строительство)

HGB (Hak Guna Bangunan), или право на строительство, разрешает индонезийским компаниям владеть землей и строить на ней. Эта форма собственности действует в течение первого периода в 30 лет с возможностью продления на 20 и 30 лет. Продление осуществляется в Badan Pertanahan Nasional (BPN). Компания, владеющая землей, напишет свое имя в земельном сертификате, а владелец SHM лишится права собственности.

Можно преобразовать HGB в SHM, если владелец решит перепродать право собственности на землю другому индонезийцу или другой компании.

Хак Пакай (SHP)

SHP (Sertifikat Hak Pakai), или право на использование, предназначено для частных лиц или компаний, желающих приобрести уже построенную недвижимость. Первоначальный срок действия SHP составляет 30 лет.

Этот сертификат обычно выдается на квартиры и предназначен для поощрения иностранных инвестиций. Он позволяет иностранцам владеть квартирой или домом, в котором они хотят жить. По тому же принципу, что и HGB, Hak Pakai можно продлить на определенный срок (20+30).

Условия приобретения недвижимости по программе Hak Paki зависят от провинции, в которой находится объект. Например, в Джакарте и на Бали применяются разные критерии в зависимости от размера и стоимости недвижимости. Критерии различаются, если речь идет о квартире или вилле.

Читайте также: Тенденции рынка недвижимости Бали с 2023 по 2024 год

Свободная или арендованная собственность Бали

Ответ на вопрос о том, что такое фригольд или лизинг в недвижимости на Бали, во многом зависит от профиля инвестора. Однако с юридической точки зрения HGB и SHP предоставляют покупателю больше прав, делая покупку более надежной и обеспечивая большее спокойствие в отношении того, что покупатель может делать с недвижимостью.

С точки зрения бизнеса и экономики это зависит от нескольких факторов:

• Покупательская способность покупателя и его финансовое положение
• Рыночная стоимость свободной и арендованной собственности

За последние несколько лет цена аренды на Бали достигла такого пика, что разница с фригольдом сокращается. Для инвестора, желающего вложить средства в недвижимость сроком более 25 лет, цена фригольда должна быть математически выгодной.

Еще один критерий - инвестиционный план инвестора. Если инвестор решил обналичить средства и получить прибыль от инвестиций (ROI), не воспользовавшись приростом капитала, то аренда может быть выгодной. Для инвесторов с небольшим бюджетом лизинг-холд, безусловно, является хорошей первой инвестицией.

Однако каждый инвестор в своей стране обычно учитывает рост стоимости недвижимости, ее ликвидность и потенциальный прирост капитала. Ажиотаж на Бали за последние несколько лет, несомненно, изменил взгляд людей на инвестиции с точки зрения краткосрочной перспективы. При сравнении недвижимости на Бали с арендой необходимо учитывать как юридические, так и экономические факторы, чтобы определить, какой вариант лучше подходит для вашей инвестиционной стратегии.