La reciente noticia de la demolición de Bingin, ampliamente compartida en las redes sociales, es realmente desgarradora para quienes perdieron sus empleos y para la comunidad que apreciaba la playa para practicar surf o contemplar la puesta de sol. Para cualquiera que invierta en Bali, sin embargo, es crucial comprender que, a pesar del impacto emocional inmediato, las demoliciones no son culpa de la decisión del gobierno de hacer cumplir la ley.
Durante años, los propietarios, promotores y empresarios de la zona operaron sin los permisos o licencias adecuados, disfrutando aparentemente de impunidad. Los principales responsables de esta penosa situación son quienes decidieron explotar negocios ilegales en la playa.
Esta noticia, sin embargo, ofrece lecciones cruciales sobre cómo deben enfocar ahora los inversores sus inversiones en Bali. Bingin no es un incidente aislado; recientemente se han producido demoliciones similares en otras zonas, como ParQ y otras villas de Ubud.
En este artículo, examinaremos a fondo las demoliciones de Bingin, aclarando que la responsabilidad recae en los operadores ilegales, no en la aplicación de la ley por parte del gobierno. Profundizaremos en cómo Bali ha llegado a este punto, sacando a la luz incumplimientos general izados en ámbitos como los permisos de construcción (PBG/SLF), las normas de zonificación, la concesión de licencias comerciales y el pago de impuestos.
También insistiremos en que estas prácticas no sólo son ilegales, sino peligrosas para los inversores, pues contribuyen a un desarrollo incontrolado. En última instancia, pretendemos extraer lecciones vitales de Bingin, abogando por unas prácticas operativas y de inversión más profesionales y conformes en Bali para fomentar el crecimiento sostenible y la responsabilidad de todas las partes.
Aquí es precisamente donde ILA Global Consulting destaca. Con una sólida reputación forjada a lo largo de los años, hemos ayudado a innumerables clientes internacionales, incluidos aquellos que invierten en propiedades en Bali, a navegar con precisión por las complejidades legales, fiscales y de inversión de Indonesia.
La mezcla de nuestro equipo de profundos conocimientos locales con las mejores prácticas internacionales garantiza soluciones conformes y estratégicas, lo que nos convierte en un asesor de confianza para que cualquiera pueda evitar los errores más comunes a la hora de invertir propiedades en Bali.
Las demoliciones de Bingin: ¿Cómo ha llegado Bali a esta situación?
Bali lleva años aceptando un desarrollo que no sería posible en otras provincias, incluida Yakarta. Los balineses son los primeros responsables de la situación, y los vendedores de los terrenos son los que más han disfrutado del desarrollo. Como asesores jurídicos, vemos que inversores de todo el mundo que vienen a Bali a invertirsiguiendo las normas y reglamentos. Por supuesto, siempre hay algunos promotores dispuestos a saltarse las restricciones.
Sin embargo, ¿hasta qué punto es difícil asesorar a un cliente cuando la mayoría de los agentes inmobiliarios ponen a la venta villas y negocios sin permiso de construcción? ¿Qué opina un inversor que viene con la intención adecuada sobre el mercado y el funcionamiento de las normas en Bali?
Cuando un inversor viene a invertir a Bali o Lombok, lo primero que le dice un lugareño es que no necesita permiso de construcción y que puede edificar en una zona verde. Pueden empezar a construir y obtener el permiso de obras al final. Algunas preguntas necesitan respuesta. Por ejemplo, cómo se aplica el PUPR puede proporcionar el SLF sin un PBG, cuando los inversores deben solicitar y obtener el permiso de construcción antes de construir.
¿Cómo pueden los grandes promotores construir sin que se les haya concedido la licencia de obras? Como asesores jurídicos, llevamos a cabo la debida diligencia y varios grandes promotores que se promocionan en Internet y en las redes sociales y que afirman ser la nueva puesta en marcha están desarrollando sin ningún permiso de construcción (PBG) emitido.
Los notarios les dicen que pueden hacer un contrato falso para rebajar el impuesto. La mitad de los notarios se dedican a esta práctica, lo que hace que los que no están dispuestos a hacer un doble contrato pierdan clientes, ya que los agentes inmobiliarios y otros promotores les aconsejarán otro notario. Practicar esto es ilegal y también peligroso para el comprador, que no podrá reclamar el importe real en caso de litigio. Por lo tanto, también es tarea suya encontrar un buen notario en Indonesia.
La situación actual, con un desarrollo incontrolado, es el resultado del laxismo de todos los actores de Bali, población local, asesores jurídicos, promotores y clientes. Hoy, los inversores han perdido dinero debido a un asesoramiento incorrecto, y algunos habitantes locales han perdido su trabajo porque los empresarios no han respetado las normas. El gobierno está haciendo ahora su trabajo, y es la comunidad la que señala con el dedo equivocado la responsabilidad.
¿No está seguro de las condiciones de compra de una propiedad en Bali y Lombok?
Para garantizar la claridad a la hora de considerar su inversión, aquí tiene un desglose de los términos clave que encontrará.
| Plazo | Definición |
|---|---|
| PUPR | Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (Ministerio de Obras Públicas y Vivienda Pública). Ministerio gubernamental indonesio responsable de infraestructuras, obras públicas y vivienda, a menudo implicado en permisos y normativas de construcción. |
| SLF | Sertifikat Laik Fungsi (Certificado de Viabilidad). Certificado que indica que un edificio es apto para su función prevista y cumple todos los requisitos técnicos y administrativos. |
| PBG | Persetujuan Bangunan Gedung (Permiso de construcción). Permiso oficial exigido por el Gobierno antes de iniciar legalmente cualquier construcción o reforma importante en una propiedad. El texto destaca que muchos edificios se construyen sin este permiso. |
| Zona verde | Zonas designadas en Indonesia estrictamente no aptas para el desarrollo comercial o residencial. Construir en estas zonas es ilegal, ya que están protegidas (por ejemplo, para la agricultura) como parte de un plan urbanístico. |
| Contrato falso / Contrato doble | Práctica ilegal y peligrosa por la que se crean dos contratos diferentes para la misma transacción inmobiliaria, a menudo con uno de ellos mostrando un valor inferior para evadir impuestos. Esto puede invalidar las reclamaciones del comprador en caso de litigio. |
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Invertir en Bali: ¿Cuáles son las normas y reglamentos?
1. Licencia de obras (PBG y SLF)
Las normas son claras. No se puede construir sin obtener el permiso de obras, también conocido como PBG. Se puede obtener un PBG si la construcción se atiene a normas locales específicas, como incorporar un diseño de tejado tradicional balinés. Por ejemplo, Moarbito, en Bingin, no tenía techo.
Una vez aprobado el PBG, puede iniciarse la construcción y, cuando ésta esté casi terminada, puede expedirse el SLF. Se puede obtener el SLF si el edificio cumple ciertas normas mínimas de seguridad y se ajusta a los criterios para los que fue diseñado. Por ejemplo, se realiza una prueba de martillo para garantizar que la construcción es lo suficientemente sólida.
No todas las construcciones de Bingin estaban aprobadas y podían suponer un peligro para los clientes, ya que no había certeza de que siguieran la norma de construcción.
2. Zonificación y asignación de terrenos
El terreno utilizado en Bingin es una analogía perfecta del propósito de la zonificación. El gobierno nacional ha definido la zonificación para garantizar y controlar el desarrollo de las zonas. Algunas zonas se destinan a fines agrícolas, religiosos, turísticos, residenciales, industriales y de infraestructuras, y éstas se desarrollan de acuerdo con el plan urbanístico.
Sin embargo, el desarrollo ilegal no ayuda al gobierno a proporcionar infraestructuras. Los mismos que culpan al gobierno de no proporcionar suficientes infraestructuras son a veces los que construyen ilegalmente. ¿Cómo puede el gobierno proporcionar una carretera si la villa no debe estar aquí?
3. Licencia comercial y fiscalidad
Los negocios que operan en Bali deben pagar impuestos y operar con licencia. Para servir incluso una cerveza, un negocio debe operar con una licencia de alcohol; un hotel necesita una licencia de hotel, etc.
La agencia tributaria KPP se centra ahora más en las empresas y realiza inspecciones más frecuentes. Lamentablemente, también en este caso algunos empresarios operaban sin licencia. De hecho, otros negocios pagan sus impuestos todos los días y pagan su licencia.
¿No está seguro de los términos del Reglamento de la Propiedad de Bali?
Comprender la terminología específica de las normativas es esencial para invertir en propiedades en Bali de forma correcta. He aquí un desglose de los términos clave tratados:
| Plazo | Definición |
|---|---|
| Zonificación | Sistema definido por el gobierno nacional para controlar el uso y el desarrollo del suelo. El gobierno nacional asigna zonas de tierra para fines específicos como el uso agrícola, religioso, turístico, residencial o industrial. |
| KPP | Kantor Pelayanan Pajak (Oficina de Servicios Fiscales). La oficina tributaria local responsable de gestionar la recaudación de impuestos y realizar inspecciones en las empresas para garantizar el cumplimiento de las obligaciones fiscales. |
¿Cuáles son las lecciones de las demoliciones de Bingin?
La situación de Bingin sirve de valiosa lección para inversores, promotores y propietarios de negocios. Es hora de que Bali se convierta en un destino más profesional, que atraiga a inversores y particulares serios que respeten la normativa. Deben seguir las normas, pagar sus impuestos y contribuir a la comunidad devolviendo a Bali.
Los inversores deben ver esta situación como una señal para invertir en un lugar que se está profesionalizando. Tienen que centrarse en sanear los proyectos inseguros y asegurarse de que la gente respeta las normas. Estas son las lecciones que podemos aprender:
- Las autoridades pueden demoler construcciones y negocios ilegales.
- La población local también puede ver demolidos sus negocios.
- Escuchar a Desa, local o banjar que no pasará nada no es suficiente. Un contrato adecuado con penalizaciones en caso de problemas es crucial.
- Es crucial realizar siempre la diligencia debida en una inversión empresarial o inmobiliaria.
- Operar con la debida licencia, por ejemplo, con un PT PMA adecuado
- Asegúrese de que su contrato es legítimo, evite los dobles contratos y pague los impuestos correctamente.
Invertir en Bali o Lombok, o en el resto de Indonesia, es una inversión y una aventura hermosas, con un rendimiento que es, sin duda, hermoso. Sin embargo, invertir en un país extranjero también conlleva algunas responsabilidades. Incluye seguir normas y reglamentos, a los que quizá no estemos acostumbrados en nuestro propio país. Los promotores tienen que asumir sus propias responsabilidades y no rechazar la culpa del gobierno.
Nadie les presiona para que construyan sin PBG. Nadie les empuja a construir en zonas verdes ni les pide que cambien la zonificación. Si la asociación de agentes inmobiliarios hubiera denunciado todos los proyectos vendidos por el promotor inmobiliario y el agente que promueve la villa ilegal, no habría ninguna villa ilegal en la mayor agencia de Bali.
También somos responsables como asesores jurídicos, y nuestra diligencia debida con el notario debe indicar claramente la ilegalidad del proyecto; el notario no procederá a la firma.
| Plazo | Definición |
|---|---|
| Desa | Término general para designar una aldea en Indonesia, que es una división administrativa de nivel inferior. En Bali, "Desa" suele referirse a la estructura administrativa formal de la aldea (Desa Dinas). |
| Banjar | La unidad comunitaria tradicional o barrio más pequeño de Bali, regido por el derecho consuetudinario (adat). Los banjars desempeñan un papel importante en los asuntos sociales, religiosos y comunitarios. |
| PT PMA | Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing (Sociedad de Responsabilidad Limitada de Propiedad Extranjera). Esta entidad jurídica suele autorizar a los extranjeros a dirigir negocios y explotar legalmente propiedades en régimen de alquiler en Indonesia. |
Avanzar: ¿Qué mejorar para mejorar el futuro de las inversiones en Bali?
Para fomentar un entorno de inversión más seguro y sostenible en Bali, varias áreas clave requieren una mejora concertada de todas las partes interesadas:
- Cultivar una ética más sólida entre todas las partes: Esto implica un cambio colectivo hacia una mayor integridad y responsabilidad entre promotores, agentes inmobiliarios, notarios, asesores jurídicos e inversores.
- Mejorar la supervisión y la aplicación de la normativa: Un control mayor y más coherente por parte de organismos gubernamentales como la Policía y el Ministerio de Obras Públicas y Vivienda es esencial para frenar la construcción ilegal, hacer cumplir las leyes de zonificación y garantizar que las empresas operen con permisos válidos.
- Mejora del sistema de permisos de construcción (PBG y SLF): La implantación de un sistema más eficaz y transparente para la obtención de permisos de construcción (PBG) y certificados de viabilidad (SLF) beneficiaría enormemente a los inversores legítimos.
- Simplificar la obtención de licencias empresariales: Facilitar y agilizar el proceso de obtención de las licencias empresariales necesarias para los inversores extranjeros fomentaría el funcionamiento legal.
¿Está preparado para formar parte de la evolución de Bali hacia un futuro inversor más profesional y respetuoso con las normas? Si elige invertir de forma responsable, no sólo protegerá sus activos, sino que también contribuirá al crecimiento sostenible de la isla. Póngase en contacto con ILA Global Consulting hoy mismo para asegurarse de que su inversión se ajusta a las mejores prácticas y garantiza un futuro próspero en Bali.
