La récente nouvelle de la démolition de Bingin, largement partagée sur les médias sociaux, est en effet déchirante pour ceux qui ont perdu leur emploi et pour la communauté qui chérissait la plage pour le surf ou la vue sur le coucher de soleil. Pour tous ceux qui investissent à Bali, il est toutefois essentiel de comprendre que, malgré l'impact émotionnel immédiat, les démolitions ne sont pas dues à la décision du gouvernement d'appliquer la loi.
Pendant des années, les propriétaires, les promoteurs et les commerçants de la région ont exercé leurs activités sans permis ni licence, apparemment en toute impunité. La responsabilité première de cette situation désastreuse incombe à ceux qui ont choisi d'exploiter illégalement des entreprises sur la plage.
Cette nouvelle offre toutefois des enseignements cruciaux sur la manière dont les investisseurs doivent désormais aborder l'investissement à Bali. Bingin n'est pas un cas isolé; des démolitions similaires ont eu lieu récemment dans d'autres zones, telles que ParQ et d'autres villas à Ubud.
Dans cet article, nous examinerons en détail les démolitions de Bingin, en précisant que la responsabilité en incombe aux opérateurs illégaux, et non aux autorités chargées de l'application de la loi. Nous verrons comment Bali en est arrivé là, en mettant en évidence le non-respect généralisé des règles dans des domaines tels que les permis de construire (PBG/SLF), les règlements de zonage, les licences d'exploitation et le paiement des impôts.
Nous insisterons également sur le fait que ces pratiques sont non seulement illégales mais aussi dangereuses pour les investisseurs, car elles contribuent à un développement incontrôlé. En fin de compte, nous souhaitons tirer des leçons essentielles de Bingin et plaider en faveur de pratiques d'investissement et d'exploitation plus professionnelles et plus conformes à Bali, afin de favoriser une croissance durable et la responsabilisation de toutes les parties.
C'est précisément là que ILA Global Consulting excelle. Forts d'une solide réputation bâtie au fil des ans, nous avons aidé d'innombrables clients internationaux, y compris ceux qui investissent dans des biens immobiliers à Bali, à s'y retrouver dans les complexités juridiques, fiscales et d'investissement de l'Indonésie.
La combinaison de notre équipe avec une connaissance approfondie de la région et des meilleures pratiques internationales garantit des solutions stratégiques et conformes, ce qui fait de nous un conseiller de confiance pour éviter les erreurs courantes lors d'un investissement immobilier à Bali.
Les démolitions de Bingin : Comment Bali en est-il arrivé là ?
Depuis des années, Bali a accepté un développement qui n'aurait pas été possible dans d'autres provinces, y compris à Jakarta. Les Balinais sont les premiers responsables de cette situation, et les vendeurs de terrains sont ceux qui ont profité le plus du développement. En tant que conseillers juridiques, nous voyons des investisseurs du monde entier qui viennent à Bali pour investirLes investisseurs doivent se conformer aux règles et règlements en vigueur. Bien sûr, il y a toujours des promoteurs qui sont prêts à contourner les restrictions.
Cependant, est-il difficile de conseiller un client lorsque la plupart des agents immobiliers proposent des villas et des entreprises à vendre sans permis de construire ? Comment un investisseur bien intentionné se sent-il par rapport au marché et aux règles en vigueur à Bali ?
Lorsqu'un investisseur vient investir à Bali ou à Lombok, la première chose que lui dit un habitant est qu'il n'a pas besoin de permis de construire et qu'il peut construire dans une zone verte. Il peut commencer à construire et obtenir le permis de construire à la fin. Certaines questions nécessitent des réponses. Par exemple, comment le PUPR peut fournir le FSL sans PBG, alors que les investisseurs doivent demander et obtenir le permis de construire avant la construction.
Comment de grands promoteurs peuvent-ils construire sans que le PBG ne soit délivré ? En tant que conseillers juridiques, nous procédons à une vérification préalable et plusieurs grands promoteurs qui font la promotion de leur projet sur Internet et dans les médias sociaux et qui prétendent être de nouvelles entreprises en démarrage se développent sans qu'aucun permis de construire (PBG) n'ait été délivré.
Les notaires leur disent qu'ils peuvent faire un faux contrat pour réduire la taxe. La moitié des notaires s'adonnent à cette pratique, ce qui fait perdre des clients à ceux qui refusent de faire un double contrat, car les agents immobiliers et d'autres promoteurs conseilleront un autre notaire. Cette pratique est illégale et dangereuse pour l'acheteur, qui ne pourra pas réclamer le montant réel en cas de litige. C'est pourquoi il est également important de trouver un bon notaire en Indonésie.
La situation actuelle de développement incontrôlé est le résultat du laxisme de tous les acteurs de Bali, population locale, conseillers juridiques, promoteurs et clients. Aujourd'hui, des investisseurs ont perdu de l'argent en raison de conseils erronés, et certains habitants ont perdu leur emploi parce que les propriétaires d'entreprises n'ont pas respecté les règles. Le gouvernement fait maintenant son travail, et c'est la communauté qui pointe du doigt la mauvaise responsabilité.
Vous n'êtes pas sûr des conditions d'achat d'une propriété à Bali et à Lombok ?
Afin de clarifier votre investissement, voici un aperçu des termes clés que vous rencontrerez.
| Durée | Définition |
|---|---|
| PUPR | Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (Ministère des travaux publics et du logement public). Ministère du gouvernement indonésien responsable des infrastructures, des travaux publics et du logement, souvent impliqué dans les permis de construire et les réglementations. |
| SLF | Sertifikat Laik Fungsi (certificat de faisabilité). Certificat indiquant qu'un bâtiment est apte à remplir la fonction pour laquelle il a été conçu et qu'il répond à toutes les exigences techniques et administratives. |
| PBG | Persetujuan Bangunan Gedung (Approbation/permis de construire). Le permis officiel exigé par le gouvernement avant qu' une construction ou une rénovation importante puisse légalement commencer sur une propriété. Le texte souligne que de nombreux bâtiments sont construits sans ce permis. |
| Zone verte | En Indonésie, les zones désignées sont strictement interdites au développement commercial ou résidentiel. Il est illégal de construire dans ces zones, car elles sont protégées (par exemple pour l'agriculture) dans le cadre d'un plan d'urbanisme. |
| Faux contrat / Double contrat | Pratique illégale et dangereuse consistant à créer deux contrats différents pour la même transaction immobilière, dont l'un indique souvent une valeur inférieure pour échapper à l'impôt. Cette pratique peut invalider les revendications de l'acheteur en cas de litige. |
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Investir à Bali : Quelles sont les règles et réglementations ?
1. Permis de construire (PBG et SLF)
Les règles sont claires. Une construction ne peut être réalisée sans l'obtention d'un permis de construire, également connu sous le nom de PBG. Vous pouvez obtenir un PBG si la construction respecte des règles locales spécifiques, telles que l'incorporation d'un toit traditionnel balinais. Par exemple, le Moarbito à Bingin n'avait pas de toit du tout.
Une fois la PBG approuvée, la construction peut commencer et, une fois la construction presque achevée, le FSL peut être délivré. Vous pouvez obtenir le FSL si le bâtiment répond à certaines normes de sécurité minimales et respecte les critères pour lesquels il a été conçu. Par exemple, un test au marteau est effectué pour s'assurer que la construction est suffisamment solide.
Toutes les constructions à Bingin n'étaient pas approuvées et pouvaient potentiellement représenter un danger pour les clients, car il n'y avait aucune certitude que ces constructions respectaient les normes de construction.
2. Zonage et affectation des terres
Le terrain utilisé à Bingin est une parfaite analogie de l'objectif du zonage. Le gouvernement national a défini le zonage pour assurer et contrôler le développement des zones. Certaines zones sont affectées à des fins agricoles, religieuses, touristiques, résidentielles, industrielles et d'infrastructure, et l'infrastructure est développée conformément au plan d'urbanisme.
Cependant, le développement illégal n'aide pas le gouvernement à fournir des infrastructures. Ceux qui reprochent au gouvernement de ne pas fournir suffisamment d'infrastructures sont parfois ceux qui construisent illégalement. Comment le gouvernement peut-il fournir une route si la villa ne devrait pas se trouver ici ?
3. Licence d'exploitation et fiscalité
Les entreprises qui exercent leur activité à Bali sont censées payer des taxes et disposer d'une licence. Pour servir ne serait-ce qu'une bière, une entreprise doit être titulaire d'une licence d'alcool ; un hôtel a besoin d'une licence d'hôtel, etc.
Le bureau des impôts KPP se concentre désormais davantage sur les entreprises et effectue des inspections plus fréquentes. Malheureusement, le cas de Binging est une fois de plus un cas où certains propriétaires d'entreprises opéraient sans licence. En fait, d'autres entreprises paient leurs impôts tous les jours et leur licence.
Vous n'êtes pas certain des termes utilisés dans les règles et réglementations de Bali en matière de propriété ?
Il est essentiel de comprendre la terminologie spécifique des réglementations pour pouvoir investir dans l'immobilier à Bali en toute conformité. Voici un aperçu des principaux termes utilisés :
| Durée | Définition |
|---|---|
| Zonage | Système défini par le gouvernement national pour contrôler l'utilisation et le développement des terres. Le gouvernement national attribue des zones foncières à des fins spécifiques telles que l'agriculture, la religion, le tourisme, l'habitat ou l'industrie. |
| KPP | Kantor Pelayanan Pajak (Bureau des services fiscaux). Bureau local des impôts chargé de gérer la collecte des impôts et d'effectuer des inspections dans les entreprises pour s'assurer du respect de la législation fiscale. |
Quelles sont les leçons à tirer des démolitions de Bingin ?
La situation à Bingin est une leçon précieuse pour les investisseurs, les promoteurs et les propriétaires d'entreprises. Il est temps que Bali devienne une destination plus professionnelle, attirant des investisseurs sérieux et des personnes qui respectent la réglementation. Ils doivent suivre les règles, payer leurs impôts et contribuer à la communauté en redonnant à Bali.
Les investisseurs devraient considérer cette situation comme un signal pour investir dans un endroit qui se professionnalise. Ils doivent se concentrer sur l'assainissement des projets précaires et veiller à ce que les gens respectent les règles. Voici les leçons que nous pouvons en tirer :
- Les autorités peuvent démolir les constructions et les commerces illégaux.
- Les habitants peuvent également voir leur entreprise démolie.
- Il ne suffit pas d'écouter le Desa, le local ou le banjar dire qu'il ne se passera rien. Un contrat en bonne et due forme prévoyant des pénalités en cas de problème est essentiel.
- Il est essentiel de toujours faire preuve de diligence raisonnable dans le cadre d'une entreprise ou d'un investissement immobilier.
- Opérer avec une licence appropriée, par exemple, avec une PT PMA appropriée.
- Assurez-vous que votre contrat est légitime, évitez les doubles contrats et payez les taxes correctement.
Investir à Bali ou à Lombok, ou dans le reste de l'Indonésie, est un bel investissement et une belle aventure, avec un retour qui est, à coup sûr, magnifique. Cependant, investir dans un pays étranger implique également certaines responsabilités. Il faut notamment respecter des règles et des réglementations auxquelles nous ne sommes pas forcément habitués dans notre propre pays. Les promoteurs doivent assumer leurs propres responsabilités et ne pas rejeter la faute sur le gouvernement.
Personne ne les pousse à construire sans PBG. Personne ne les pousse à construire sur des zones vertes ou ne demande de changer le zonage. Si l'association des agents immobiliers avait dénoncé tous les projets vendus par le promoteur immobilier et l'agent promouvant la villa illégale, il n'y aurait pas de villa illégale dans la plus grande agence de Bali.
Nous sommes également responsables en tant que conseillers juridiques, et notre diligence raisonnable avec le notaire doit indiquer clairement l'illégalité du projet ; le notaire ne doit pas procéder à la signature.
| Durée | Définition |
|---|---|
| Desa | Terme général désignant un village en Indonésie, qui est une division administrative de niveau inférieur. À Bali, le terme "Desa" fait souvent référence à la structure administrative formelle du village (Desa Dinas). |
| Banjar | La plus petite unité communautaire traditionnelle ou quartier de Bali, régie par le droit coutumier (adat). Les Banjars jouent un rôle important dans les affaires sociales, religieuses et communautaires. |
| PT PMA | Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing (société à responsabilité limitée détenue par des étrangers). Cette entité juridique autorise généralement les étrangers à exercer une activité commerciale et à exploiter légalement des biens immobiliers à des fins de location en Indonésie. |
Aller de l'avant : Que faut-il améliorer pour un meilleur avenir de l'investissement à Bali ?
Pour favoriser un environnement d'investissement plus sûr et plus durable à Bali, plusieurs domaines clés nécessitent une amélioration concertée de la part de toutes les parties prenantes :
- Cultiver une éthique plus forte entre toutes les parties: Il s'agit d'une évolution collective vers une plus grande intégrité et une plus grande responsabilité des promoteurs, des agents immobiliers, des notaires, des conseillers juridiques et des investisseurs.
- Renforcer la surveillance et l'application de la réglementation: Un contrôle accru et cohérent de la part d'organismes gouvernementaux tels que la police et le PUPR (ministère des travaux publics et du logement) est essentiel pour lutter contre les constructions illégales, faire respecter les lois de zonage et veiller à ce que les entreprises exercent leurs activités avec des permis valides.
- Amélioration du système de permis de construire (PBG et SLF): La mise en œuvre d'un système plus efficace et plus transparent pour l'obtention des permis de construire (PBG) et des certificats de faisabilité (SLF) profiterait grandement aux investisseurs légitimes.
- Simplifier l'obtention des licences commerciales: Rendre le processus d'obtention des licences commerciales nécessaires plus simple et plus rapide pour les investisseurs étrangers encouragerait les activités légales.
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