L'achat d'une propriété à Bali peut s'avérer très rentable et générer un retour sur investissement (ROI) élevé, mais est-ce encore le bon moment pour acheter ? Ces dernières années, le marché mature de Bali a attiré des investissements mondiaux, entraînant une construction massive ; toutefois, cette croissance exige une stratégie appropriée et des précautions nécessaires pour éviter les pièges et les escroqueries les plus courants. Cet article aborde directement cette question cruciale.
Nous affirmons que l'attrait unique de Bali (culture, tourisme et population résidente croissante) en fait un marché solide et constant, mais que le succès dépend désormais de décisions stratégiques. Nous vous guidons au-delà des points chauds saturés (Canggu, Uluwatu, Ubud) pour explorer des sites alternatifs à fort potentiel comme Sidemen et les opportunités d'investissement à Bali à proximité des futurs projets d'infrastructure (MRT, nouvel aéroport).
En outre, nous expliquons comment le passage du tourisme de passage à la résidence permanente à Bali crée de nouvelles opportunités pour les locations à long terme des expatriés, qui offrent des rendements plus élevés et plus stables que les modèles Airbnb à court terme.
Enfin, nous fournissons une liste de contrôle essentielle de six erreurs courantes à éviter, allant de la vérification des permis de construire et des titres fonciers (Pura, propriété de la communauté) à la garantie des droits à l'extension des baux, en passant par des contrôles complets de la qualité de la construction.
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Faut-il investir à Bali ou dans une autre île ?
Bali sera toujours Bali. Bien que le gouvernement fasse la promotion d'autres îles, Bali continue d'attirer de plus en plus de touristes chaque année. Le manque d'infrastructures ne semble pas empêcher les gens de visiter Bali ou même de s'y installer.
Bali a de quoi satisfaire tout le monde: culture, plages, sports, nature et fêtes. D'autres îles offrent bien sûr des paysages magnifiques et des possibilités intéressantes, mais la culture, la religion et l'hospitalité de Bali ne pourront jamais être concurrencées par d'autres îles.
Pour un premier projet, Bali semble l'endroit le plus connu et le plus rassurant pour investir en Indonésie. Le marché est mature et les opérateurs apprennent de leurs erreurs.
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Que faut-il prendre en compte avant d'investir à Bali ?
Bali a de multiples emplacements, et maintenant que le marché a moins de terrains à offrir, ou que le prix a augmenté, voici les points à prendre en considération avant d'investir dans cette île :
- L'emplacement promis par les promoteurs n'est parfois pas situé dans la zone promue. Il n'est pas rare de voir des promoteurs promouvoir Ubud alors que l'emplacement se trouve à 30 minutes de cette ville. Il en va de même pour les biens situés à Canggu ou à Uluwatu et pour ceux qui se trouvent loin du point névralgique.
- Recherchez des lieux alternatifs. Par exemple, des endroits comme Kedungu sont éloignés des points chauds. En revanche, d'autres, comme Sidemen, offrent une belle alternative à Ubud et présentent un fort potentiel, avec un taux d'occupation élevé et un nombre limité d'hébergements.
- Regardez les nouveaux projets, tels que le MRT et le nouvel aéroport. Ces deux projets pourraient modifier considérablement l'aspect de Bali, et les terrains autour de ces endroits pourraient augmenter de façon spectaculaire. Investir à proximité du nouvel aéroport peut être un véritable jackpot.
- Regardez les autres îles de Bali, comme Nusa Penida et Lembongan.
Termes clés de la stratégie de localisation dans le cadre de l'investissement à Bali
| Durée | Définition |
|---|---|
| Point d'accès | Les zones touristiques les plus populaires et les mieux établies de Bali sont Canggu, Ubud et Uluwatu. Le prix des terrains est élevé et les terrains disponibles sont rares. |
| Divergence d'emplacement promis | Un problème courant se pose lorsque les promoteurs commercialisent un bien immobilier comme étant situé dans un point névralgique (par exemple, "Ubud") alors que l'emplacement réel se trouve à 30 minutes ou plus, ce qui peut affecter la demande de location. |
| Taux d'occupation élevé | Fréquence à laquelle un bien locatif est réservé. Sidemen est cité comme ayant un fort potentiel en raison d'une forte demande et d'un nombre limité de logements, ce qui laisse présager un fort retour sur investissement. |
Est-il préférable d'investir dans la location à long terme ou dans la location à la journée ?
Bali a changé, et le marché aussi. Alors qu'il y a quelques années, les touristes venaient et repartaient, Bali attire aujourd'hui de nombreuses personnes d'autres pays qui cherchent à s'installer en Indonésie et à vivre à Bali avec leur famille.
Bali est en train de passer d'une destination touristique à une destination résidentielle permanente, à l'instar de Dubaï. Compte tenu de ces changements, Bali offre des possibilités d'investissement dans des propriétés à louer aux personnes qui vivent ici et qui n'ont pas les moyens ou la volonté d'acheter une villa.
Par exemple, investir à Padonan, Tumbak Bayu et Umalas pourrait être une folie pour Airbnb, tandis qu'investir dans la location à des expatriés prêts à payer au mois ou à l'année pourrait être intéressant. D'autres zones, comme Kerobokan, ne sont pas des destinations touristiques, et il devient de plus en plus complexe pour les investisseurs de louer leurs biens sur Airbnb.
Cependant, transformer cet investissement en une location à long terme peut être une bonne idée. De plus, certains biens immobiliers ont un retour sur investissement élevé puisqu'il y a :
- Pas de commission sur Airbnb
- La licence légale est plus facile à long terme et ouverte aux étrangers
- Coût moins élevé car le locataire prend en charge les frais d'électricité, d'entretien, etc.
- Pas de commission pour l'administrateur de biens
Bali est un marché pour l'investissement immobilier et restera toujours un endroit idéal pour investir. Toutefois, certaines précautions doivent être prises avant d'investir.
Termes clés pour la stratégie de location à Bali
| Durée | Définition |
|---|---|
| Location à long terme | Location d'un bien immobilier à des locataires (généralement des expatriés) sur une base mensuelle ou annuelle. Cette stratégie offre un revenu plus stable et des coûts opérationnels moins élevés que la location à la journée. |
| Modèle de location à la journée / Airbnb | Location de biens immobiliers à des touristes à court terme (à la journée ou à la semaine). Bien qu'historiquement rentable, ce secteur est confronté à une forte concurrence dans les zones saturées et peut nécessiter une licence d'exploitation plus complexe. |
| Destination résidentielle permanente | La transformation du marché de Bali, qui est passé d'un tourisme de courte durée à un marché attirant des résidents de longue durée et des expatriés (comme à Dubaï), créant ainsi une demande soutenue pour des propriétés à louer à l'année. |
| Expatriés | Des personnes originaires d'autres pays s'installent à Bali pour y vivre et y travailler. Cette population constitue le marché cible pour des investissements locatifs stables et à long terme. |
| Retour sur investissement élevé (à long terme) | L'avantage financier des locations à long terme provient souvent de la réduction des coûts d'exploitation (le locataire paie les charges et l'entretien) et de l'absence de commissions de la part des plateformes de réservation à court terme ou des gestionnaires immobiliers. |
| Destinations non touristiques | Des zones comme Kerobokan, Padonan et Umalas sont moins attrayantes pour le tourisme à court terme, mais sont d'excellents endroits pour le logement des expatriés à long terme en raison de leur proximité avec les écoles et les commodités. |
Quelles sont les erreurs à éviter lors d'un investissement à Bali ?
1. Choisir le bon endroit pour investir à Bali
Bali est probablement le point chaud le plus important avec Canggu, Uluwatu et Ubud. Les promoteurs ont aujourd'hui du mal à trouver des terrains autour du hotspot, ou ne disposent pas d'investissements suffisants pour acquérir des terrains dans la principale destination de Bali.
Les clients qui nous contactent reçoivent des offres de promoteurs dans des zones parfois éloignées du hotspot. Des promoteurs ou des agents immobiliers font la promotion d'un emplacement à Ubud, alors qu'il se trouve à 30 minutes du centre-ville. Les agents promettent un emplacement à Uluwatu, alors que la zone se trouve à Ungasan, Pecatu.
L'emplacement est crucial. Un bien proposé à 80 ou 90 000 USD à Kedungu mettra beaucoup plus de temps à être rentabilisé. En comparaison, un bien à 160 000 USD à Canggu sera probablement rentabilisé plus rapidement qu'un bien beaucoup moins cher.
Le point critique ici est de faire attention au projet situé loin du point névralgique, car il sera difficile de louer la propriété. Des zones comme Padonan, Cemagi et Nuanu sont attrayantes, mais en réalité, elles sont éloignées des principales attractions touristiques. Ils semblent proches sur la carte, mais en réalité, il vous faudra 30 minutes ou plus pour vous y rendre.
2. Vérifier la licence du développeur et du projet
La récente affaire Mr Thank you (un promoteur qui a escroqué des centaines d'investisseurs) nous rappelle que les investisseurs peuvent être escroqués à Bali. De nombreux promoteurs promettent des retours sur investissement élevés alors que leurs projets ne sont pas encore légaux. D'après notre expérience et toutes les vérifications préalables que nous avons vues, les promoteurs disent qu'ils ont un permis de construire, mais en réalité, le permis n'a pas été délivré ; ils n'ont fait que déposer une demande.
3. Vérifier la propriété, le zonage et l'accès
L'accès à la propriété peut devenir un cauchemar si vous ne vérifiez pas correctement. Lapropriété des terres n'est pas toujours claire. La communauté possède parfois des terres à Bali. Certains terrains sont temporairement cédés par le Pura (temple), et pour accéder à la propriété, il est parfois nécessaire de traverser d'autres terrains. Cette situation floue peut entraîner des litiges et des difficultés à définir les limites de la propriété.
4. Vérifier le permis d'utilisation de l'eau
Uluwatu est connu pour ne pas avoir d'eau. L'accès à l'eau peut être coûteux, car il faut payer pour des réservoirs d'eau livrés par camion. Certains promoteurs tentent de forer des puits souterrains sans obtenir de permis. Des cas récents à Canggu ont montré que certains propriétaires ont reçu des visites de la police pour non-respect des exigences en matière de permis environnemental.
5. Vérifier le contrat de bail principal et les droits de prolongation
Les promoteurs offrent et promettent des prolongations de 20 ans. Comme indiqué dans d'autres articles, la prolongation est rarement garantie. Il n'y a pas de garantie tant que la prolongation a été payée et signée. Les prolongations de bail à Bali peuvent être difficiles à obtenir si le bail principal entre le propriétaire foncier et le promoteur n'est pas correctement sécurisé.
Un promoteur ne peut pas vous offrir une prolongation si sa propre prolongation n'est pas garantie. Nous avons même vu des promoteurs vendre un bail sans avoir fini de payer le leur. Si le promoteur ne paie pas le propriétaire, ce dernier a le droit d 'expulser la personne de la propriété.
6. Contrôler la pénalité et assurer le contrôle de la qualité
Les propriétés à Bali sont belles pour un temps donné. Malheureusement, les normes de construction sont très basses ici. Les rendus de l'architecte sont magnifiques, mais la remise des clés peut tourner au cauchemar ou se détériorer après la première saison des pluies. Nous recommandons vivement que le contrat prévoie une remise des clés solide, assortie de pénalités en cas de retard de livraison et d'une garantie.
Termes clés pour éviter les erreurs d'investissement courantes à Bali
| Durée | Définition |
|---|---|
| Fraude au PBG (permis de construire) | Il s'agit d'une escroquerie courante dans laquelle les promoteurs prétendent avoir un permis de construire, alors qu'en réalité, ils n'ont fait que le demander. La diligence raisonnable doit confirmer que le permis a été entièrement délivré et approuvé. |
| Pura / Terre communautaire | A Bali, les terres qui sont temporairement détenues ou gérées par la communauté locale ou le temple (Pura). Investir ou compter sur l'accès à ces terres peut conduire à des conflits de propriété et à des frontières floues. |
| Conformité des permis d'utilisation de l'eau | L'obligation légale d'obtenir un permis avant de forer dans les nappes phréatiques. Le non-respect de cette obligation (fréquent dans les régions où l'eau est rare, comme à Uluwatu) peut entraîner des sanctions et des visites de police pour non-respect des règles environnementales. |
| Contrat de bail principal | Le contrat de bail original entre le promoteur et le propriétaire foncier. Le promoteur ne peut légalement garantir une prolongation de bail à un acheteur si ce contrat de bail principal n'est pas déjà garanti et correctement enregistré. |
| Risque d'expulsion (bail) | Le risque qu'un propriétaire foncier ait le droit d'expulser un sous-locataire si le promoteur principal (locataire principal) n'effectue pas les paiements ou n'honore pas les termes du contrat de bail principal. |
| Pénalité et garantie de transfert | Une clause contractuelle cruciale spécifiant des pénalités financières pour le promoteur en cas de retard de livraison et définissant clairement la période de garantie de la qualité de la construction, compte tenu des normes souvent peu élevées de Bali. |
