Comprar una propiedad en Bali puede ser muy rentable y generar un alto rendimiento de la inversión (ROI), pero ¿sigue siendo el momento adecuado para comprar? En los últimos años, el maduro mercado de Bali ha atraído la inversión mundial, lo que ha dado lugar a una construcción masiva; sin embargo, este crecimiento exige una estrategia adecuada y las precauciones necesarias para evitar trampas y estafas comunes. Este artículo aborda directamente esa cuestión crucial.
Afirmamos que el atractivo único de Bali (cultura, turismo y creciente población residente) lo convierte en un mercado siempre fuerte, pero el éxito depende ahora de decisiones estratégicas. Le guiamos más allá de los puntos calientes saturados (Canggu, Uluwatu, Ubud) para explorar ubicaciones alternativas de gran potencial como Sidemen y las oportunidades de inversión en Bali cerca de futuros proyectos de infraestructuras (MRT, nuevo aeropuerto).
Además, detallamos cómo el cambio del turismo de paso al de residencia permanente en Bali crea nuevas oportunidades para los alquileres a largo plazo para expatriados, que ofrecen rendimientos más altos y estables que los modelos de Airbnb a corto plazo.
Por último, ofrecemos una lista esencial de seis errores comunes que hay que evitar, y que abarcan desde la comprobación de los permisos de los promotores y los títulos de propiedad de los terrenos (Pura, propiedad comunitaria) hasta la obtención de derechos de prórroga de arrendamientos y la garantía de controles exhaustivos de la calidad de la construcción.
Aquí es donde ILA Global Consulting destaca. Durante años, hemos ayudado a cientos de clientes internacionales, incluidos aquellos que a invertir en propiedades en Balia navegar con precisión por las complejidades legales, fiscales y de inversión de Indonesia.
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¿Invertir en Bali o en otra isla?
Bali siempre será Bali. A pesar de que el gobierno promociona otras islas, Bali sigue atrayendo cada año a más turistas. La falta de infraestructuras no parece impedir que la gente visite Bali, o incluso se traslade a vivir allí.
Bali tiene algo para todo el mundo: cultura, playas, deportes, naturaleza y fiestas. Otras islas ofrecen, por supuesto, bellos paisajes e interesantes oportunidades, pero la cultura, la religión y la hospitalidad de Bali nunca podrán competir con las de otras islas.
Para un primer proyecto, Bali parece el lugar más conocido y tranquilizador para invertir en Indonesia. El mercado está maduro y los operadores aprenden de sus errores.
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¿Qué hay que tener en cuenta antes de invertir en Bali?
Bali tiene múltiples ubicaciones, y ahora que el mercado tiene menos terreno que ofrecer, o que el precio ha aumentado, he aquí los puntos que hay que tener en cuenta antes de invertir en esta isla:
- La ubicación prometida por los promotores a veces no se encuentra en la zona promocionada. No es raro ver a promotores promocionando Ubud cuando la ubicación está a 30 minutos de allí. Lo mismo ocurre con las propiedades situadas en Canggu o Uluwatu que con las que están lejos de la zona.
- Busca lugares alternativos. Por ejemplo, lugares como Kedungu están lejos de los hotspots. En cambio, otros como Sidemen ofrecen una hermosa alternativa a Ubud y tienen un fuerte potencial, con un alto índice de ocupación y un alojamiento limitado.
- Fijémonos en los nuevos proyectos, como el MRT y el nuevo aeropuerto. Esos dos proyectos podrían cambiar significativamente el aspecto de Bali, y el terreno alrededor de esos puntos podría aumentar drásticamente. Invertir cerca del nuevo aeropuerto puede ser un premio gordo.
- Busque en otras islas de Bali, como Nusa Penida y Lembongan.
Términos clave de la estrategia de localización en la inversión en Bali
| Plazo | Definición |
|---|---|
| Punto caliente | Las zonas turísticas más populares y consolidadas de Bali son Canggu, Ubud y Uluwatu. Los precios del suelo son altos, y la tierra disponible escasea. |
| Discrepancia en la ubicación prometida | Un problema común es cuando los promotores comercializan una propiedad como si estuviera en un lugar importante (por ejemplo, "Ubud") cuando la ubicación real está a 30 minutos o más, lo que puede afectar a la demanda de alquiler. |
| Alto índice de ocupación | La frecuencia con la que se reserva una propiedad de alquiler. Se considera que Sidemen tiene un gran potencial debido a la gran demanda y a la escasez de alojamiento, lo que sugiere un gran retorno de la inversión. |
¿Es mejor invertir en alquiler a largo plazo o por días?
Bali ha cambiado, y el mercado también. Mientras que hace unos años los turistas iban y venían, Bali ha atraído ahora a muchas personas de otros países que buscan trasladarse a Indonesia y vivir en Bali con sus familias.
Bali se está transformando de destino turístico a destino residencial permanente, como Dubai. Dados estos cambios, Bali ofrece oportunidades de invertir en propiedades para alquilar a personas que viven aquí y no pueden permitirse o no están dispuestas a comprar una villa.
Por ejemplo, invertir en Padonan, Tumbak Bayu y Umalas podría ser una locura para Airbnb, mientras que invertir en el alquiler a expatriados dispuestos a pagar mensual o anualmente podría ser interesante. Otras zonas, como Kerobokan, no son destinos turísticos, y cada vez es más complejo para los inversores alquilar sus propiedades en Airbnb.
Sin embargo, transformar esta inversión en un alquiler a largo plazo puede ser una buena idea. Además, algunas propiedades tienen un alto rendimiento de la inversión, ya que hay:
- Sin comisiones en Airbnb
- La licencia legal es más fácil a largo plazo y está abierta a los extranjeros
- Menor coste, ya que el inquilino asume los gastos de electricidad, mantenimiento, etc.
- Sin comisión para el administrador de fincas
Bali es un mercado para la inversión inmobiliaria y siempre será un gran lugar para invertir. Sin embargo, hay que tomar algunas precauciones antes de invertir.
Términos clave de la estrategia de alquiler en Bali
| Plazo | Definición |
|---|---|
| Alquiler a largo plazo | Alquilar una propiedad a inquilinos (normalmente expatriados) mensual o anualmente. Esta estrategia ofrece unos ingresos más estables y unos costes operativos más bajos que los alquileres diarios. |
| Alquiler por días / Modelo Airbnb | Alquiler de propiedades a turistas a corto plazo (diario o semanal). Aunque históricamente ha sido rentable, se enfrenta a una gran competencia en zonas saturadas y puede requerir una licencia de explotación más compleja. |
| Destino residencial permanente | La transformación del mercado de Bali, que ha pasado del turismo de corta estancia a atraer a residentes de larga duración y expatriados (similar a Dubai), creando una demanda sostenida de propiedades de alquiler anual. |
| Expatriados | Personas de otros países se trasladan a Bali para vivir y trabajar. Este grupo demográfico es el mercado objetivo para inversiones de alquiler estables y a largo plazo. |
| Alto rendimiento de la inversión (a largo plazo) | El beneficio financiero de los alquileres a largo plazo suele provenir de la reducción de los costes operativos (el inquilino paga los servicios y el mantenimiento) y de la ausencia de comisiones de las plataformas de reservas a corto plazo o de los gestores inmobiliarios. |
| Destinos no turísticos | Zonas como Kerobokan, Padonan y Umalas son menos atractivas para el turismo a corto plazo, pero resultan excelentes para el alojamiento a largo plazo de expatriados por su proximidad a escuelas y servicios. |
¿Cuáles son los errores más comunes que hay que evitar al invertir en Bali?
1. Elija la ubicación correcta para invertir en Bali
Bali es probablemente el hotspot más importante, con Canggu, Uluwatu y Ubud. Los promotores tienen ahora dificultades para encontrar terrenos en los alrededores del hotspot, o no disponen de inversión suficiente para adquirir terrenos en el principal destino de Bali.
Los clientes que se ponen en contacto con nosotros reciben ofertas de promotores en zonas a veces alejadas del punto de acceso. Los promotores o agentes inmobiliarios promueven una ubicación en Ubud, aunque esté a 30 minutos del centro de la ciudad. Los agentes prometen una ubicación en Uluwatu, mientras que la zona está en Ungasan, Pecatu.
La ubicación es crucial. Una propiedad ofrecida a 80 o 90.000 USD en Kedungu tardará mucho más en ser rentable. En cambio, una propiedad de 160.000 USD en Canggu probablemente será rentable antes que una mucho más barata.
El punto crítico aquí es tener cuidado con el proyecto situado lejos del punto caliente, ya que será un reto alquilar la propiedad. Zonas como Padonan, Cemagi y Nuanu resultan atractivas, pero en realidad están lejos de las principales atracciones turísticas. En el mapa parece que están cerca, pero en realidad se necesitan 30 minutos o más para llegar al lugar.
2. Comprobar la licencia del promotor y del proyecto
El reciente caso del Sr. Gracias (un promotor que estafó a cientos de inversores) nos recuerda que los inversores pueden ser estafados en Bali. Muchos promotores prometen altos rendimientos de la inversión cuando sus proyectos aún no son legales. En nuestra experiencia con todas las diligencias debidas que hemos visto, los promotores dicen que tenían permiso de construcción, pero en realidad el permiso no se ha concedido; sólo lo han solicitado.
3. Compruebe la propiedad, la zonificación y el acceso
El acceso a la propiedad puede convertirse en una pesadilla si no se comprueba correctamente. La propiedad de la tierra a veces no está clara. A veces, la comunidad es propietaria de tierras en Bali. Algunos terrenos están cedidos temporalmente por el Pura (templo), y para acceder a la propiedad a veces es necesario atravesar otros terrenos. Esta situación poco clara puede dar lugar a disputas y dificultades para definir los límites de la propiedad.
4. Comprobar el permiso de aguas
Uluwatu es conocida por no tener agua. El acceso al agua puede ser costoso, ya que requiere pagar por tanques de agua entregados por camiones. Algunos promotores intentan perforar el subsuelo en busca de agua sin obtener permisos. Casos recientes en Canggu han demostrado que algunos propietarios han recibido visitas de la policía por incumplir los requisitos de los permisos medioambientales.
5. Compruebe el contrato marco de arrendamiento y los derechos de prórroga
Los promotores ofrecen y prometen prórrogas de 20 años. Como ya se ha comentado en otros artículos, la prórroga rara vez está garantizada. No hay garantía mientras la prórroga haya sido pagada y firmada. Las prórrogas de los contratos de arrendamiento en Bali pueden ser difíciles si el contrato de arrendamiento principal entre el propietario del terreno y el promotor no está correctamente garantizado.
Un promotor no puede ofrecerte una prórroga si su propia prórroga no está garantizada. Incluso hemos visto a promotores vender un contrato de arrendamiento sin ni siquiera haber terminado de pagar el suyo. Si el promotor no paga al propietario, éste tiene derecho a desalojarlo de la vivienda.
6. Comprobar la sanción y asegurar el control de calidad
Las propiedades en Bali son hermosas durante un tiempo determinado. Por desgracia, los estándares de construcción son muy bajos aquí. Los renders del arquitecto son preciosos, pero la entrega puede convertirse en una pesadilla o deteriorarse tras la primera temporada de lluvias. Recomendamos encarecidamente que el contrato incluya una entrega sólida, con penalizaciones por retraso en la entrega y una garantía.
Términos clave para evitar errores de inversión en Bali
| Plazo | Definición |
|---|---|
| Fraude PBG (permisos de construcción) | Una estafa habitual en la que los promotores afirman tener licencia de obras, cuando en realidad sólo la han solicitado. La diligencia debida debe confirmar que la licencia se ha expedido y aprobado en su totalidad. |
| Pura / Tierra Comunitaria | Tierras de Bali que temporalmente son propiedad o están gestionadas por la comunidad local o el templo (Pura). Invertir o confiar en el acceso a través de este tipo de tierras puede dar lugar a disputas por la propiedad y a límites poco claros. |
| Cumplimiento de los permisos de aguas | El requisito legal de obtener permisos antes de perforar en busca de aguas subterráneas. No hacerlo (habitual en zonas con escasez de agua como Uluwatu) puede acarrear sanciones y visitas policiales por incumplimiento de las normas medioambientales. |
| Contrato marco de arrendamiento | El contrato de arrendamiento original entre el promotor y el propietario del terreno. El promotor no puede garantizar legalmente una prórroga del arrendamiento a un comprador a menos que este contrato principal de arrendamiento ya esté garantizado y debidamente registrado. |
| Riesgo de desahucio (arrendamiento) | El riesgo de que un propietario tenga derecho a desahuciar a un subarrendatario si el promotor principal (arrendatario principal) no efectúa los pagos o incumple las condiciones del contrato de arrendamiento principal. |
| Penalización por traspaso y garantía | Una cláusula contractual crucial que especifique las penalizaciones económicas para el promotor en caso de retraso en la entrega y defina claramente el periodo de garantía de la calidad de la construcción, dados los bajos estándares que suele haber en Bali. |
