Покупка недвижимости на Бали может быть очень выгодной и принести высокий доход от инвестиций (ROI), но все еще ли это правильное время для покупки? В последние годы зрелый рынок Бали привлек глобальные инвестиции, что привело к масштабному строительству. Однако такой рост требует правильной стратегии и необходимых мер предосторожности, чтобы избежать распространенных подводных камней и мошенничества. Эта статья непосредственно посвящена этому важному вопросу.
Мы утверждаем, что уникальная привлекательность Бали (культура, туризм и растущее население) делает его стабильно сильным рынком, но успех теперь зависит от стратегических решений. Мы направим вас за пределы насыщенных горячих точек (Канггу, Улувату, Убуд), чтобы изучить альтернативные, высокопотенциальные места, такие как Сидемен, и инвестиционные возможности Бали вблизи будущих инфраструктурных проектов (MRT, новый аэропорт).
Кроме того, мы подробно рассказываем о том, как переход от временного туризма к постоянному проживанию на Бали создает новые возможности для долгосрочной аренды жилья экспатами, предлагая более высокую и стабильную прибыль, чем краткосрочные модели Airbnb.
Наконец, мы приводим важный контрольный список из шести распространенных ошибок, которых следует избегать: от проверки разрешений застройщика и прав собственности на землю (Pura, общинное владение) до обеспечения прав на продление аренды и всесторонней проверки качества строительства.
Именно здесь ILA Global Consulting превосходит всех. На протяжении многих лет мы помогаем сотням международных клиентов, в том числе тем, кто инвестирующим в недвижимость на Бали, точно ориентироваться в юридических, налоговых и инвестиционных сложностях Индонезии.
Сочетание глубоких местных знаний и передового международного опыта обеспечивает соответствие стратегическим решениям, что делает нас надежным консультантом для всех, кто строит устойчивое присутствие в Индонезии.
Стоит ли инвестировать в Бали или в другой остров?
Бали всегда будет Бали. Несмотря на то, что правительство продвигает другие острова, Бали продолжает привлекать все больше и больше туристов с каждым годом. Отсутствие инфраструктуры, похоже, не останавливает людей от посещения или даже переезда на Бали.
На Бали есть что-то для всех: культура, пляжи, спорт, природа и вечеринки. Конечно, другие острова предлагают красивые пейзажи и интересные возможности, но культура, религия и гостеприимство Бали никогда не сравнятся с другими островами.
Для первого проекта Бали кажется наиболее известным и надежным местом для инвестиций в Индонезии. Рынок здесь зрелый, а операторы учатся на своих ошибках.
Упростите навигацию по объектам недвижимости в Индонезии
Сэкономьте время и деньги, предоставив команде экспертов ILA сопровождать ваш путь в сфере недвижимости в Индонезии. Мы поможем вам провести комплексную проверку, передать право собственности на землю, оказать нотариальные услуги, составить и проверить договор, получить разрешение на строительство, различные лицензии и многое другое.
Пожалуйста, найдите более подробную информацию о нашем широком спектре услуг в сфере недвижимости или свяжитесь с нами сегодня, чтобы получить бесплатную консультацию.
Что нужно учесть, прежде чем инвестировать в Бали?
На Бали есть множество мест, и теперь, когда на рынке стало меньше земли, или цены на нее выросли, вот моменты, на которые стоит обратить внимание , прежде чем инвестировать в этот остров:
- Обещанное застройщиками местоположение иногда находится не в том районе, который рекламируется. Нередко бывает, что застройщики рекламируют Убуд, а сами находятся в 30 минутах езды от него. То же самое касается и недвижимости в Канггу или Улувату, и недвижимости вдали от "горячей точки".
- Поищите альтернативные места. Например, такие места, как Кедунгу, находятся далеко от горячих точек. Напротив, такие места, как Сидемен, являются прекрасной альтернативой Убуду и обладают большим потенциалом, поскольку имеют высокий уровень заполняемости и ограниченное количество мест для проживания.
- Посмотрите на новые проекты, такие как MRT и новый аэропорт. Эти два проекта могут существенно изменить облик Бали, а земля вокруг этих мест может значительно подорожать. Инвестиции в районе нового аэропорта могут стать джекпотом.
- Посмотрите на другие острова Бали, такие как Нуса Пенида и Лембонган.
Ключевые термины для стратегии местоположения при инвестировании на Бали
| Срок | Определение |
|---|---|
| Точка доступа | Самые популярные и признанные туристические районы на Бали - Канггу, Убуд и Улувату. Цены на землю высоки, а свободных участков мало. |
| Несоответствие обещанного местоположения | Частая проблема - когда застройщики рекламируют недвижимость как находящуюся в крупном районе (например, "Убуд"), а на самом деле она расположена в 30 и более минутах езды, что может повлиять на спрос на аренду. |
| Высокий уровень заполняемости | Частота бронирования объекта аренды. В Sidemen отмечают большой потенциал в связи с высоким спросом и ограниченным количеством жилья, что предполагает высокую рентабельность инвестиций. |
Что лучше - долгосрочная или посуточная аренда?
Бали изменился, и рынок тоже. Если несколько лет назад туристы приезжали и уезжали, то теперь Бали привлекает множество людей из других стран, которые хотят переехать в Индонезию и жить на Бали со своими семьями.
Бали превращается из туристического направления в место постоянного проживания, как, например, Дубай. Учитывая эти изменения, Бали предлагает возможность инвестировать в недвижимость для сдачи в аренду тем, кто живет здесь и не может или не хочет покупать виллу.
Например, инвестиции в Падонан, Тумбак-Байю и Умалас могут быть безумными для Airbnb, в то время как инвестиции в аренду экспатам, готовым платить ежемесячно или ежегодно, могут быть интересными. Другие районы, например Керобокан, не являются туристическими направлениями, и инвесторам становится все сложнее сдавать свою недвижимость на Airbnb.
Однако превращение этих инвестиций в долгосрочную аренду может быть хорошей идеей. Кроме того, некоторые объекты недвижимости имеют высокую рентабельность, поскольку:
- Без комиссии на Airbnb
- Легальная лицензия проще в долгосрочной перспективе и открыта для иностранцев
- Более низкая стоимость, поскольку арендатор берет на себя расходы на электричество, обслуживание и т.д.
- Отсутствие комиссионных для управляющего недвижимостью
Бали - это рынок для инвестиций в недвижимость, и он всегда будет отличным местом для вложения средств. Однако перед тем как вкладывать деньги, необходимо принять некоторые меры предосторожности.
Ключевые термины для стратегии аренды на Бали
| Срок | Определение |
|---|---|
| Долгосрочная аренда | Сдача недвижимости в аренду арендаторам (как правило, экспатам) на ежемесячной или ежегодной основе. Эта стратегия обеспечивает более стабильный доход и более низкие операционные расходы по сравнению с посуточной арендой. |
| Модель посуточной аренды / Airbnb | Сдача недвижимости в аренду туристам на короткий срок (посуточно или на неделю). Несмотря на историческую прибыльность, этот вид деятельности сталкивается с высокой конкуренцией в насыщенных районах и может потребовать более сложной лицензии на ведение деятельности. |
| Постоянное место жительства | Трансформация рынка Бали от преимущественно краткосрочного туризма к привлечению долгосрочных резидентов и экспатов (по аналогии с Дубаем), что создает устойчивый спрос на годовую аренду недвижимости. |
| Экспаты | Люди из других стран переезжают на Бали, чтобы жить и работать. Эта демографическая группа является целевым рынком для стабильных, долгосрочных инвестиций в аренду. |
| Высокая рентабельность инвестиций (в долгосрочной перспективе) | Финансовая выгода от долгосрочной аренды часто обусловлена снижением эксплуатационных расходов (арендатор оплачивает коммунальные услуги/обслуживание) и отсутствием комиссионных от платформ краткосрочного бронирования или управляющих недвижимостью. |
| Туристические направления | Такие районы, как Керобокан, Падонан и Умалас, менее привлекательны для краткосрочного туризма, но отлично подходят для долгосрочного проживания экспатов благодаря близости к школам и удобствам. |
Каких ошибок следует избегать при инвестировании на Бали?
1. Выберите правильное место для инвестиций на Бали
Бали, вероятно, является самой горячей точкой с Канггу, Улувату и Убудом. Сейчас девелоперы испытывают трудности с поиском земли в районе "горячей точки" или не имеют достаточных инвестиций для приобретения земли в ведущем направлении на Бали.
Клиенты, которые обращаются к нам, получают предложения от застройщиков в районах, порой расположенных далеко от "горячей точки". Застройщики или агенты по недвижимости предлагают место в Убуде, хотя оно находится в 30 минутах езды от центра города. Агенты обещают место в Улувату, в то время как район находится в Унгасане, Пекату.
Месторасположение имеет решающее значение. Недвижимость, предлагаемая по цене 80 или 90 000 USD в Кедунгу, будет приносить прибыль гораздо дольше. Для сравнения, недвижимость по цене 160 000 USD в Канггу, скорее всего, будет приносить прибыль быстрее, чем та, которая стоит намного дешевле.
Здесь важно быть осторожным с проектом, расположенным вдали от "горячей точки", поскольку сдать недвижимость в аренду будет проблематично. Такие районы, как Падонан, Чемаги и Нуану, выглядят привлекательно, но на самом деле они находятся далеко от основных туристических достопримечательностей. На карте они выглядят близко, но на самом деле вам может понадобиться 30 минут или больше, чтобы добраться до места.
2. Проверьте лицензию застройщика и проекта
Недавний случай с Mr Thank You (застройщиком, обманувшим сотни инвесторов) напоминает нам о том, что инвесторов можно обмануть и на Бали. Многие застройщики обещают высокую доходность инвестиций, в то время как их проекты еще не являются законными. По нашему опыту, в ходе всех проведенных нами проверок застройщики утверждают, что у них есть разрешение на строительство, но на самом деле разрешение не было выдано, они только подали заявку.
3. Проверьте право собственности, зонирование и доступ
Доступ к собственности может превратиться в кошмар, если вы не проверите все как следует. Владение землей иногда неясно. Иногда община владеет землей на Бали. Некоторые земли временно переданы пурой (храмом), и чтобы получить доступ к собственности, иногда приходится пересекать другие земли. Неясная ситуация может привести к спорам и трудностям с определением границ собственности.
4. Проверьте разрешение на использование воды
Улувату известен тем, что здесь нет воды. Доступ к воде может быть дорогостоящим, поскольку приходится платить за доставку цистерн с водой на грузовиках. Некоторые застройщики пытаются бурить скважины под землей без получения разрешений. Недавние случаи в Канггу показали, что к некоторым владельцам недвижимости приходили полицейские за несоблюдение требований экологического разрешения.
5. Проверьте Генеральный договор аренды и права на продление
Застройщики предлагают и обещают 20-летнее продление. Как уже говорилось в других статьях, продление редко бывает гарантированным. Нет никаких гарантий до тех пор, пока продление оплачено и подписано. Продление аренды на Бали может быть затруднено, если генеральный договор аренды между землевладельцем и застройщиком не оформлен должным образом.
Застройщик не может предложить вам продление, если его собственное продление не гарантировано. Мы даже видели, как застройщики продавали аренду, даже не закончив платить за свою. Если застройщик не платит землевладельцу, тот имеет право выселить его из квартиры.
6. Проверьте штраф и обеспечьте проверку качества
Недвижимость на Бали красива в течение определенного времени. К сожалению, стандарты строительства здесь очень низкие. Рендеры архитектора прекрасны, но передача объекта может превратиться в кошмар или разрушиться после первого же сезона дождей. Мы настоятельно рекомендуем включать в договор надежную передачу объекта, штрафы за просрочку и гарантию.
Ключевые термины, позволяющие избежать распространенных инвестиционных ошибок на Бали
| Срок | Определение |
|---|---|
| Мошенничество с разрешениями на строительство | Распространенное мошенничество, при котором застройщики утверждают, что у них есть разрешение на строительство, а на самом деле они только подали заявку на его получение. Должная осмотрительность должна подтвердить, что лицензия была полностью выдана и одобрена. |
| Pura / Земля общины | Земля на Бали, которая временно принадлежит или управляется местной общиной или храмом (Pura). Инвестиции в такие земли или надежды на доступ к ним могут привести к спорам о праве собственности и неясным границам. |
| Соблюдение разрешений на водопользование | Закон требует получения разрешений на бурение скважин на грунтовые воды. Невыполнение этого требования (обычное дело в районах с дефицитом воды, таких как Улувату) может привести к штрафам и визитам полиции за несоблюдение экологических правил. |
| Генеральный договор аренды | Оригинальный договор аренды между застройщиком и землевладельцем. Застройщик не может юридически гарантировать покупателю продление срока аренды, если этот генеральный договор аренды не обеспечен и не зарегистрирован надлежащим образом. |
| Риск выселения (арендованное имущество) | Риск того, что землевладелец имеет право выселить субарендатора, если основной застройщик (генеральный арендатор) не вносит платежи или не соблюдает условия генерального договора аренды. |
| Штраф за передачу и гарантия | Важнейший пункт договора, определяющий финансовые санкции для застройщика в случае несвоевременной сдачи объекта и четко определяющий срок гарантии качества строительства, учитывая зачастую низкие стандарты Бали. |
