Cómo comprar una villa en Uluwatu Bali como un extranjero: La Guía Completa 2025

Mientras algunas zonas de Bali están masificadas, Uluwatu se ha convertido en uno de los principales destinos turísticos de Bali, con una impresionante selección de villas con vistas al mar cerca de playas de arena blanca.

Comprar una villa en Uluwatu Bali es una inversión importante que requiere un profundo conocimiento de la normativa, el mercado inmobiliario y, por supuesto, el potencial retorno de la inversión. Nuestro equipo de expertos en propiedad ha estado activo durante años y es su fuente de confianza para una orientación integral. Contamos con una probada experiencia en ayudar a los clientes a comprender las normativas de zonificación específicas de la zona de Uluwatu. Con el apoyo de una red de destacados notarios locales, conocimiento de las tendencias del mercado y promotores de gran credibilidad.

Uluwatu tiene su propia comunidad y ve el desarrollo de nuevos negocios cada semana. Esta guía explora cómo comprar y operar y obtener un ingreso con una villa en Bali especialmente en Uluwatu sin problemas y garantizar la protección de su inversión.

Resumen :

Comprar una villa en Uluwatu es un destino de inversión inmobiliaria en Bali. Las lujosas villas y las impresionantes vistas al océano son un gran atractivo. Sin embargo, es importante conocer a fondo el mercado y la normativa, sobre todo porque muchas villas se venden sobre plano y la calidad de la construcción solo se aprecia al cabo de muchos años.

Es importante trabajar con un promotor de probada eficacia, realizar las diligencias debidas sobre el terreno y establecer un contrato sólido para proteger la inversión. Los compradores también deben considerar la opción de Arrendamiento o propiedad absolutaasí como el método de compra, ya sea como particular o a través de una PT PMA, para una optimización fiscal y jurídica.

ILA Global Consulting se ha forjado una sólida reputación en los últimos años ayudando a cientos de clientes internacionales a navegar por los marcos jurídicos, fiscales y de inversión de Indonesia con precisión y cuidado, incluida la compra de villas en Uluwatu como extranjero.

Nuestro equipo combina profundos conocimientos locales con las mejores prácticas internacionales, garantizando que cada solución cumpla la normativa y sea estratégica.

Con un historial probado, una comunicación clara y un enfoque centrado en el cliente, ILA se ha convertido en un asesor de confianza para particulares y empresas que desean establecer una presencia sólida y sostenible en Indonesia.

¿Cómo elegir un promotor y contratista de villas de lujo en Uluwatu?

Uluwatu ofrece villas de lujo a través de distintos agentes inmobiliarios, algunos con licencia y otros sin ella. La mayoría de los promotores construyen villas con distintos niveles de experiencia en construcción y desarrollo, con el objetivo de capitalizar la ola de desarrollo.

Dado que venden la mayoría de los chalés sobre plano, a los compradores a veces les resulta difícil inspeccionar el producto en persona, y se basan sobre todo en las vistas online. Además, los proyectos anteriores suelen ser demasiado recientes para que los compradores puedan medir la calidad de la construcción, ya que los problemas de construcción suelen surgir entre uno y tres años después.

Uluwatu promete villas de lujo a un precio asequible. Sin embargo, este precio puede ocultar algunos costes de construcción, lo que da lugar a materiales de menor calidad que quedan bien en apariencia pero se construyen o montan sin respetar las normas.

En ILA, tuvimos que gestionar varios problemas de traspaso con retrasos, normas de construcción deficientes y ausencia de licencia de obras, lo que afectó considerablemente al rendimiento de la inversión. Uluwatu es un lugar estupendo para invertir, pero requiere ocuparse del proceso, garantizar la protección en el contrato, controlar al contratista y controlar la obra.

¿Cómo puede un extranjero comprar con seguridad una villa en Uluwatu?

1. ¿Se ha seleccionado a un agente o promotor profesional?

El primer paso es siempre trabajar con un agente inmobiliario adecuado, promotor con experiencia en Uluwatu. Es esencial examinar los antecedentes del tercero. Un agente profesional será capaz de seleccionar el proyecto antes de ofrecerlo al mercado.

Desgraciadamente, demasiados agentes no comprueban las villas de su listado y evitan comunicar cuestiones relativas al permiso de construcción, la zonificación, el terreno y el coeficiente de edificabilidad. Esto sucede porque priorizan las comisiones a corto plazo debido a la alta competencia.

2. ¿Se ha definido el arrendamiento frente al dominio absoluto?

Tanto el arrendamiento como el pleno dominio pueden ser adquiridos por extranjeros. Obviamente, el precio de la propiedad absoluta es más alto que el del arrendamiento. Los chalés de propiedad absoluta se revalorizan, mientras que los de propiedad arrendada se deprecian anualmente, lo que dificulta su venta posterior. Con el arrendamiento, el propietario (a menudo no el promotor) conserva la propiedad, a diferencia de la propiedad absoluta, en la que la propiedad se transfiere al extranjero.

En Indonesia, el arrendamiento se denomina Hak Sewa, y es válido durante un determinado periodo de tiempo definido en un contrato. El contrato, ante notario o no, no se registra en el catastro.

Se trata básicamente de un contrato de alquiler con algunos derechos y obligaciones. La mayoría de los promotores de Bali utilizan contratos de arrendamiento y subarriendan sus derechos con el propietario del terreno al comprador.

La operación de dominio absoluto consiste en comprar el Hak Milik al propietario del terreno y convertir el título en un HGB o Hak Pakai. Ambos tienen una validez total de 80 años. Durante este periodo, el extranjero puede revender el dominio absoluto (ilimitado) a una persona local, a otro extranjero como propietario absoluto, o incluso a sí mismo para transferirlo a la siguiente generación.

3. ¿Está clara la diferencia entre comprar como particular o en el marco de un PMA de PT?

La forma de comprar una propiedad tiene un impacto importante en el impuesto y tendrá un impacto en el ROI (retorno de la inversión). El gobierno indonesio ha implantado en 2025 un nuevo sistema llamado Coretax y ahora ya no se recomienda el método anterior. La mayoría de los agentes o promotores animan a los compradores a adquirir propiedades a título individual, priorizando a menudo los intereses del vendedory del agente en lugar de los del comprador. Por desgracia, muchos notarios permiten que se realicen estas transacciones, a pesar de que la normativa favorece claramente la compra a través de una estructura societaria, que ofrece mejor protección jurídica y ventajas a largo plazo para el cliente. A veces, los agentes obligan a comprar individualmente para acelerar el proceso, manipular el precio de venta y tener dobles contratos, porque es más fácil manipular las transacciones de contratos privados mientras ambas partes no sean residentes indonesios.

Sin embargo, esta técnica no beneficia ni al comprador ni al vendedor por varias razones.

• El impuesto es más alto para los no residentes, y el impuesto sobre las ventas será más alto en el futuro
• Un doble contrato puede dar lugar a problemas en los tribunales y a la posibilidad de reclamar el importe real en caso de litigio ante los tribunales.
• El proceso de establecimiento de un PT PMA dura sólo unos días
• Pagas más impuestos por los ingresos de los alquileres.

3. ¿Se han gestionado cuidadosamente los contratos y la diligencia debida? ¿se han gestionado con cuidado?

Estos dos pasos son cruciales y pueden evitar que surjan problemas en el futuro tras el traspaso. Contar con un contrato sólido es crucial y recurrir a un abogado con experiencia es más que recomendable.

El notario sólo está para asegurarse de que el contrato es legal. Pero no estudiará los detalles para proteger a la parte(no es su función). El contrato debe cubrir varios aspectos:

• Taxaction
• Licencia de obras
• Sanciones en caso de retraso o incumplimiento del contrato
• Plan de pago
• Retrasos
• Entrega y control de calidad
• Gestión de la propiedad
• Prórroga del contrato de arrendamiento
• Asegurar la propiedad y evitar que el arrendador recupere el chalet

Un ojo profesional es importante para evitar problemas en el futuro. Confiar en el agente o en el promotor no significa que no haya que ser precavido. El promotor no construye por sí mismo. Los promotores recurren a subcontratistas que, por desgracia, a veces tienen consecuencias imprevistas.

Una vez asegurado el contrato, el comprador debe iniciar la diligencia debida sobre el terreno y el promotor para asegurarse de que la propiedad no presenta problemas. La diligencia debida notarial es a veces ligera y también recomendamos utilizar un tercero independiente para comprobar algunos puntos cruciales que no están en la diligencia debida notarial. Nosotros, por ejemplo, en ILA, proporcionamos un informe completo con todos los detalles de la carretera de acceso, el terreno y la proporción de construcción y proporcionamos un análisis comercial de la propiedad.

Facilitar la navegación inmobiliaria en Indonesia

Ahorre tiempo y dinero dejando que el equipo de expertos de ILA le guíe en su viaje inmobiliario en Indonesia. En concreto, podemos ayudarle con la diligencia debida, las transferencias de títulos de propiedad, los servicios notariales, la redacción y revisión de contratos, los permisos de construcción, diversas licencias y mucho más.

Obtenga más información sobre nuestra amplia gama de servicios inmobiliarios, o póngase en contacto con nosotros hoy mismo para una consulta gratuita.

Cómo crear un PT PMA y optimizar los impuestos

1. Optimización fiscal para su villa en Uluwatu

La forma de estructurar la compra es crucial e influirá en la legalidad y la fiscalidad si la inversión es para obtener ingresos pasivos. La mejor forma es constituir una PT PMA para:

• Legalizar los ingresos
• Garantizar una optimización fiscal reinvirtiendo parte de los beneficios, teniendo algunos gastos en la empresa antes de impuestos y obteniendo un KITAS para reducir el tipo impositivo.

El gobierno grava a los no residentes que reciben dinero de Indonesia con un 20% y un 11% de IVA. Esta cantidad afecta en gran medida al rendimiento de la inversión.

Una PT PMA sólo paga un 0,5% de impuestos. Y usted puede gastar algunos ingresos en virtud de la empresa antes de impuestos, la creación de una ganancia significativa para el comprador. Una vez que tenga que devolver el beneficio, el impuesto es sólo el 10%.

2. Cómo iniciar el proceso de creación de una PT PMA y comprar una villa en Uluwatu

El proceso es sencillo y dura entre cinco y diez días laborables. Puede hacerse a distancia y a bajo coste. La empresa necesita dos accionistas como mínimo y una sola persona puede designar a una empresa en el extranjero o a un miembro de la empresa matriz para que sea el segundo accionista con sólo el 0,1%.

El director de la empresa tiene que solicitar un KITAS (inversor) para obtener un número de identificación fiscal y poder tener un tipo impositivo más bajo sobre los dividendos.

La empresa debe nombrar a un administrador y a un comisario. El director tiene autoridad para abrir la cuenta bancaria. Hay que hacer unos cuantos informes anuales, que también pueden hacerse a distancia.

He aquí el proceso y las obligaciones:

• Elegir un nombre para la empresa
• Definir los accionistas
• Nombrar un director y un comisario (pueden ser los accionistas)
• Abrir la cuenta bancaria
• Report your <strong>LKPM Report each quarter
• Declarar el impuesto entre enero y abril

Comprar una villa en Uluwatu es un hermoso proyecto, y sin duda conseguirá un buen retorno de la inversión si lo hace de la forma adecuada. Póngase en contacto con nosotros para comprender mejor el proceso y asegurar su inversión.

Comprar una villa en Uluwatu: Definiciones