Comment acheter une villa à Uluwatu Bali en tant qu'étranger : Le guide complet 2025

Alors que certaines parties de Bali sont aujourd'hui surpeuplées, Uluwatu s'est imposée comme l'une des destinations les plus prisées des touristes à Bali, avec une sélection étonnante de villas avec vue sur la mer, situées à proximité de plages de sable blanc.

L'achat d'une villa à Uluwatu Bali est un investissement important qui nécessite une connaissance approfondie de la réglementation, du marché immobilier et, bien sûr, du retour sur investissement potentiel. Notre équipe d'experts immobiliers est active depuis des années et est votre source de confiance pour des conseils complets. Nous avons fait nos preuves en aidant nos clients à comprendre les règles de zonage spécifiques à la région d'Uluwatu. Nous nous appuyons sur un réseau de notaires locaux de premier plan, sur notre connaissance des tendances du marché et sur des promoteurs hautement crédibles.

Uluwatu possède sa propre communauté et voit se développer de nouvelles entreprises chaque semaine. Ce guide explique comment acheter et exploiter une villa à Bali, en particulier à Uluwatu, et en tirer un revenu, sans tracas et en assurant la protection de votre investissement.

Vue d'ensemble :

L'achat d'une villa à Uluwatu est une destination d'investissement immobilier à Bali. Les villas luxueuses et les vues imprenables sur l'océan constituent un attrait majeur. Toutefois, il est important de bien connaître le marché et les réglementations, d'autant plus que de nombreuses villas sont vendues sur plan et que la qualité de la construction n'est visible qu'après de nombreuses années.

Il est important de travailler avec un promoteur qui a fait ses preuves, de procéder à un examen approfondi du terrain et d'établir un contrat solide pour protéger votre investissement. Les acheteurs doivent également envisager les options suivantes la propriété à bail ou la propriété francheainsi que la méthode d'achat, soit en tant que particulier, soit par l'intermédiaire d'une PT PMA, pour des raisons d' optimisation fiscale et juridique.

ILA Global Consulting s'est forgé une solide réputation au cours des dernières années en aidant des centaines de clients internationaux à naviguer dans les cadres juridiques, fiscaux et d'investissement de l'Indonésie avec précision et soin - y compris pour l'achat de villas à Uluwatu en tant qu'étranger.

Notre équipe associe des connaissances locales approfondies aux meilleures pratiques internationales, garantissant ainsi que chaque solution est à la fois conforme et stratégique.

Grâce à son expérience avérée, à une communication claire et à une approche axée sur le client, l'ILA est devenue un conseiller de confiance pour les particuliers et les entreprises qui cherchent à établir une présence forte et durable en Indonésie.

Comment choisir un promoteur et un entrepreneur de villas de luxe à Uluwatu ?

Uluwatu propose des villas de luxe par l'intermédiaire de différents agents immobiliers, certains disposant d'une licence et d'autres non. La plupart des promoteurs construisent des villas avec différents niveaux d'expérience en matière de construction et de développement, dans le but de profiter de la vague de développement.

Comme ils vendent la plupart des villas sur plan, les acheteurs ont parfois du mal à inspecter le produit en personne, se fiant essentiellement aux vues en ligne. En outre, les projets antérieurs sont souvent trop récents pour que les acheteurs puissent mesurer la qualité de la construction, car les problèmes de construction apparaissent généralement un à trois ans plus tard.

Uluwatu promet des villas de luxe à un prix abordable. Toutefois, ce prix peut masquer certains coûts de construction, ce qui entraîne l'utilisation de matériaux de moindre qualité, qui sont beaux en apparence, mais qui sont construits ou assemblés sans respecter les normes.

À l'ILA, nous avons dû gérer plusieurs problèmes de transfert avec des retards, des normes de construction médiocres et l'absence de permis de construire, ce qui a considérablement affecté le retour sur investissement. Uluwatu est un endroit idéal pour investir, mais il faut prendre soin du processus, assurer la protection du contrat, contrôler l'entrepreneur et le site.

Comment un étranger peut-il acheter une villa à Uluwatu en toute sécurité ?

1. Un agent professionnel ou un promoteur a-t-il été choisi ?

La première étape consiste toujours à travailler avec un agent immobilier ou un promoteur expérimenté à Uluwatu. Il est essentiel d'examiner les antécédents de la tierce partie. Un agent professionnel sera en mesure de sélectionner le projet avant de le proposer sur le marché.

Malheureusement, trop d'agents ne vérifient pas les villas figurant sur leur liste et évitent de communiquer les problèmes liés au permis de construire, au zonage, au terrain et au rapport de construction. Cela est dû au fait qu'ils privilégient les commissions à court terme en raison de la forte concurrence.

2. A-t-on défini ce qu'est la location à bail par rapport à la propriété franche?

Les étrangers peuvent acheter à la fois des biens en location et des biens en pleine propriété. Il est évident que le prix de la pleine propriété est plus élevé que celui de la location. Les villas en pleine propriété s'apprécient, tandis que les villas en location se déprécient chaque année, ce qui les rend plus difficiles à vendre par la suite. Dans le cas de la location foncière, le propriétaire du terrain (souvent pas le promoteur) reste propriétaire, contrairement à la pleine propriété où la propriété est transférée à l'étranger.

En Indonésie, le bail est appelé Hak Sewa, et il est valable pour une certaine période définie dans un contrat. Le contrat, qu'il soit passé devant un notaire ou non, n'est pas enregistré au bureau foncier.

Il s'agit essentiellement d'un contrat de location assorti de droits et d'obligations. La plupart des promoteurs de Bali utilisent des contrats de bail et sous-louent à l'acheteur les droits qu'ils détiennent auprès du propriétaire foncier.

La transaction en pleine propriété consiste à acheter le Hak Milik au propriétaire foncier et à convertir le titre en HGB ou Hak Pakai. Ces deux titres sont valables pour une durée totale de 80 ans. Pendant cette période, l'étranger peut revendre le freehold (illimité) à une personne locale, à un autre étranger en tant que freehold, ou même à lui-même pour le transférer à la génération suivante.

3. La différence entre l'achat à titre individuel et l'achat dans le cadre d'une PT PMA est-elle claire ?

Le mode d'acquisition d'un bien immobilier a un impact important sur la fiscalité et sur le retour sur investissement. Le gouvernement indonésien a mis en place en 2025 un nouveau système appelé Coretax et les anciennes méthodes ne sont plus recommandées. La plupart des agents ou des promoteurs encouragent les acheteurs à acquérir un bien immobilier à titre individuel, en privilégiantsouvent les intérêts du vendeuret de l'agent plutôt que ceux de l'acheteur. Malheureusement, de nombreux notaires autorisent ces transactions, même si les réglementations favorisent clairement l'achat par l'intermédiaire d'une structure d'entreprise - qui offre une meilleure protection juridique et des avantages à long terme pour le client. Les agents forcent parfois l'achat individuel pour accélérer le processus, manipuler le prix de vente et avoir des contrats doubles, car il est plus facile de manipuler des transactions sous contrat privé lorsque les deux parties ne sont pas des résidents indonésiens.

Cette technique n'est cependant pas à l'avantage de l'acheteur et du vendeur pour plusieurs raisons.

• La taxe est plus élevée pour les non-résidents et la taxe sur les ventes sera plus élevée à l'avenir.
• Un double contrat peut entraîner des problèmes devant les tribunaux et la possibilité de réclamer le montant réel en cas de litige devant les tribunaux.
• Le processus de mise en place d'une PT PMA ne prend que quelques jours.
• Vous payez un impôt plus élevé sur les revenus de la location.

3. Les contrats et la diligence raisonnable ont-ils été ont-ils été traités avec soin ?

Ces deux étapes sont cruciales et peuvent éviter que des problèmes ne surviennent à l'avenir, après les transferts. Il est essentiel de disposer d'un contrat solide et il est plus que recommandé de faire appel à un avocat expérimenté.

Le notaire n'est là que pour s'assurer que le contrat est légal. Il n'examinera pas les détails pour protéger la partie concernée(ce n'est pas son rôle). Le contrat doit couvrir plusieurs aspects :

• Taxaction
• Permis de construire
• Pénalités en cas de retard ou de rupture du contrat
• Plan de paiement
• Retards
• Remise et contrôle de la qualité
• Gestion du bien
• Prolongation du bail
• Sécuriser la propriété et éviter que le propriétaire ne reprenne la villa

Il est important d'avoir un œil professionnel pour éviter tout problème à l'avenir. Faire confiance à l'agent ou au promoteur ne signifie pas que vous ne devez pas être prudent. Le promoteur lui-même ne construit pas. Les promoteurs font appel à des sous-traitants qui ont parfois des conséquences imprévues.

Une fois le contrat conclu, l'acheteur doit commencer à effectuer des vérifications préalables sur le terrain et le promoteur afin de s'assurer que la propriété ne présente aucun problème. Le contrôle préalable du notaire est parfois léger et nous recommandons également de faire appel à un tiers indépendant pour vérifier certains points cruciaux qui ne figurent pas dans le contrôle préalable du notaire. Par exemple, chez ILA, nous fournissons un rapport complet avec tous les détails de la route d'accès, le rapport entre le terrain et le bâtiment, ainsi qu'une analyse commerciale de la propriété.

Faciliter l'accès à l'immobilier en Indonésie

Gagnez du temps et de l'argent en laissant l'équipe d'experts d'ILA guider votre parcours immobilier en Indonésie. Plus précisément, nous pouvons vous aider pour la vérification préalable, les transferts de titres de propriété, les services notariaux, la rédaction et l'examen des contrats, les permis de construire, les diverses licences, et bien plus encore.

Pour en savoir plus sur notre large gamme de services immobiliers, contactez-nous dès aujourd'hui pour une consultation gratuite.

Comment mettre en place un PT PMA et l'optimisation fiscale

1. Optimisation fiscale pour votre villa à Uluwatu

La manière de structurer l'achat est cruciale et aura un impact sur la légalité et l'impôt si l'investissement est destiné à des revenus passifs. La meilleure façon est de créer une PT PMA afin de :

• Légaliser les revenus
• Assurer une optimisation fiscale en réinvestissant une partie des bénéfices, en faisant passer certaines dépenses sous la société avant imposition et en obtenant un KITAS pour réduire le taux d'imposition.

Le gouvernement impose les non-résidents qui reçoivent de l'argent d'Indonésie à hauteur de 20 % et de 11 % de TVA. Ce montant affecte fortement le retour sur investissement.

Une PT PMA ne paie que 0,5 % d'impôts. De plus, vous pouvez dépenser une partie des revenus de la société avant imposition, ce qui crée un gain important pour l'acheteur. Une fois que vous devez rembourser le bénéfice, l'impôt n'est que de 10 %.

2. Comment lancer le processus de création d'une PT PMA et d'achat d'une villa à Uluwatu ?

La procédure est simple et prend environ cinq à dix jours ouvrables. Elle peut être effectuée à distance et à faible coût. La société a besoin de deux actionnaires au minimum et une personne seule peut nommer une société à l'étranger ou un membre de la famille comme deuxième actionnaire avec seulement 0,1 %.

Le directeur de la société doit demander un KITAS (investisseur) afin d'obtenir un numéro d'identification fiscale et de pouvoir bénéficier d'un taux d'imposition plus faible sur les dividendes.

La société doit nommer un directeur et un commissaire. Le directeur est habilité à ouvrir le compte bancaire. Quelques rapports annuels doivent être établis chaque année, et ils peuvent également l'être à distance.

Voici le processus et les obligations :

• Choisir un nom pour l'entreprise
• Définir les actionnaires
• Nommer un directeur et un commissaire (qui peuvent être les actionnaires)
• Ouvrir le compte bancaire
• Report your <strong>LKPM Report each quarter
• Déclarer la taxe entre janvier et avril

L'achat d'une villa à Uluwatu est un beau projet, et vous obtiendrez certainement un bon retour sur investissement si vous le faites dans les règles de l'art. Contactez-nous pour en savoir plus sur le processus et sécuriser votre investissement.

Acheter une villa à Uluwatu : Définitions