Как купить виллу в Улувату Бали иностранцу: Полное руководство 2025 года

В то время как некоторые районы Бали уже переполнены, Улувату стал одним из лучших мест для туристов на Бали с потрясающим выбором вилл с видом на море рядом с пляжами с белым песком.

Покупка виллы в Улувату Бали - это значительная инвестиция, которая требует глубокого понимания правил, рынка недвижимости и, конечно же, потенциальной прибыли. Наша команда экспертов по недвижимости работает уже много лет и является вашим надежным источником исчерпывающих рекомендаций. У нас есть опыт в оказании помощи клиентам в понимании специфических правил зонирования в районе Улувату. В этом нам помогает сеть ведущих местных нотариусов, знание тенденций рынка и высокая степень доверия к застройщикам.

В Улувату есть своя община, и каждую неделю здесь появляются новые предприятия. В этом руководстве рассказывается о том, как купить, эксплуатировать и получать доход от виллы на Бали, особенно в Улувату, без лишних хлопот и обеспечить защиту ваших инвестиций.

Обзор

Покупка виллы в Улувату - одно из направлений инвестиций в недвижимость на Бали. Роскошные виллы и потрясающие виды на океан привлекают внимание. Однако важно хорошо разбираться в рынке и правилах, тем более что многие виллы продаются не по плану, а качество строительства можно оценить только через много лет.

Важно работать с проверенным застройщиком, провести тщательную юридическую экспертизу земли и составить надежный контракт, чтобы защитить свои инвестиции. Покупателям также следует рассмотреть возможность аренда или владение на правах собственностиа также способ покупки - от частного лица или через PT PMA - для оптимизации налогового и юридического законодательства.

За последние годы ILA Global Consulting завоевала прочную репутацию, помогая сотням международных клиентов точно и аккуратно ориентироваться в правовой, налоговой и инвестиционной системе Индонезии, включая покупку вилл в Улувату в качестве иностранца.

Наша команда сочетает глубокие местные знания с передовым международным опытом, гарантируя, что каждое решение будет соответствовать требованиям и иметь стратегическое значение.

Благодаря проверенному опыту, четкой коммуникации и подходу, ориентированному на клиента, ILA стала надежным консультантом для частных лиц и компаний, желающих создать сильное и устойчивое присутствие в Индонезии.

Как выбрать застройщика и подрядчика роскошных вилл в Улувату?

В Улувату роскошные виллы предлагаются различными агентами по продаже недвижимости, некоторые из них имеют лицензии, а некоторые - нет. Большинство застройщиков возводят виллы с разным уровнем опыта в строительстве и девелопменте, стремясь извлечь выгоду из волны развития.

Поскольку большинство вилл продается вне плана, покупателям иногда сложно лично осмотреть объект, и они полагаются в основном на онлайн-обзоры. Кроме того, прошлые проекты часто слишком свежие, чтобы покупатели могли оценить качество строительства, поскольку проблемы со строительством обычно возникают спустя один-три года.

Улувату обещает роскошные виллы по доступной цене. Однако за этой ценой могут скрываться некоторые расходы на строительство, что приводит к использованию материалов более низкого качества, которые хорошо выглядят с виду, но построены или собраны без соблюдения стандартов.

В ILA нам пришлось столкнуться с несколькими проблемами, связанными с задержками при передаче объекта, плохими строительными стандартами и отсутствием разрешения на строительство, что значительно повлияло на рентабельность инвестиций. Улувату - прекрасное место для инвестиций, но для этого необходимо позаботиться о процессе, обеспечить защиту в контракте, проверить подрядчика и проверить объект.

Как иностранцу безопасно купить виллу в Улувату?

1. Выбран ли профессиональный агент или застройщик?

Первым шагом всегда является работа с надлежащим агентом по недвижимости, застройщиком с опытом работы в Улувату. Очень важно изучить биографию третьей стороны. Профессиональный агент сможет отобрать проект, прежде чем предлагать его на рынок.

К сожалению, многие агенты не проверяют виллы, представленные в листинге, и не сообщают о вопросах, касающихся разрешения на строительство, зонирования, земельных участков и коэффициента застройки. Это происходит потому, что они отдают предпочтение краткосрочным комиссионным из-за высокой конкуренции.

2. Было ли определено, что такое аренда и что такое фригольд?

Иностранцы могут приобрести как арендованное, так и свободное владение. Очевидно, что цена фрихолда выше, чем цена аренды. Виллы, находящиеся в свободной собственности, дорожают, в то время как виллы, находящиеся в аренде, ежегодно обесцениваются, что затрудняет их последующую продажу. При аренде владелец земли (часто не застройщик) сохраняет право собственности, в отличие от фрихолда, где право собственности переходит к иностранцу.

В Индонезии аренда называется Hak Sewa и действует в течение определенного периода времени, установленного в договоре. Договор, независимо от того, заключен он у нотариуса или нет, не регистрируется в земельном управлении.

По сути, это договор аренды с определенными правами и обязанностями. Большинство застройщиков на Бали используют договор аренды и сдают свои права с землевладельцем в субаренду покупателю.

Сделка по приобретению фригольда заключается в покупке Hak Milik у землевладельца и преобразовании титула в HGB или Hak Pakai. Оба документа действительны в течение 80 лет. В течение этого срока иностранец может перепродать фригольд (неограниченное количество раз) местному жителю, другому иностранцу в качестве фригольда или даже самому себе для передачи следующему поколению.

3. Очевидна ли разница между закупками в качестве физического лица или в рамках PT PMA?

Способ приобретения недвижимости имеет большое значение для налога и влияет на ROI (возврат инвестиций). Правительство Индонезии ввело в 2025 году новую систему под названием Coretax, и прежние методы теперь не рекомендуются. Большинство агентов и застройщиков поощряют покупателей приобретать недвижимость как частных лиц, зачастую ставя во главу угла интересы продавцаи агента, а не покупателя. К сожалению, многие нотариусы разрешают проводить такие сделки, несмотря на то, что правила явно говорят в пользу покупки через корпоративную структуру - это обеспечивает лучшую юридическую защиту и долгосрочные преимущества для клиента. Агенты иногда заставляют покупать по отдельности, чтобы ускорить процесс, манипулировать ценой продажи и заключать двойные контракты, поскольку легче манипулировать сделками по частным контрактам, пока обе стороны не являются резидентами Индонезии.

Однако этот метод не выгоден ни покупателю, ни продавцу по нескольким причинам.

• Налог выше для нерезидентов, и налог с продаж будет выше в будущем
• Двойной договор может привести к проблемам в суде и возможности требовать реальную сумму в случае спора в суде
• Процесс создания PT PMA занимает всего несколько дней
• Вы платите повышенный налог с доходов от аренды.

3. Были ли тщательно проработаны контракты и должная осмотрительность? Были ли тщательно проработаны контракты и должная осмотрительность?

Эти два шага очень важны и помогут избежать проблем в будущем после передачи имущества. Наличие прочного договора имеет решающее значение, поэтому рекомендуем воспользоваться услугами опытного юриста.

Нотариус здесь только для того, чтобы убедиться, что договор законен. Но он не будет вникать в детали, чтобы защитить сторону(это не входит в его обязанности). Договор должен охватывать несколько аспектов:

• Taxaction
• Разрешение на строительство
• Штрафы в случае задержки или нарушения договора
• План платежей
• Задержки
• Передача и проверка качества
• Управление недвижимостью
• Продление срока аренды
• Обеспечение сохранности имущества и предотвращение возврата виллы хозяином

Профессиональный взгляд важен, чтобы избежать неприятностей в будущем. Доверие к агенту или застройщику не означает, что вы не должны быть осторожны. Застройщик сам не строит. Застройщики используют субподрядчиков, что иногда, к сожалению, приводит к непредвиденным последствиям.

После заключения договора покупатель должен начать проверку земельного участка и застройщика, чтобы убедиться в отсутствии проблем с недвижимостью. Нотариальная экспертиза иногда бывает легкой, поэтому мы рекомендуем использовать независимую третью сторону для проверки некоторых важных моментов, которые не входят в нотариальную экспертизу. Например, мы в ILA предоставляем полный отчет со всеми деталями, начиная с подъездной дороги, соотношения земли и здания и заканчивая бизнес-анализом недвижимости.

Упростите навигацию по объектам недвижимости в Индонезии

Сэкономьте время и деньги, предоставив команде экспертов ILA сопровождать ваш путь в сфере недвижимости в Индонезии. В частности, мы поможем вам провести комплексную проверку, передать право собственности на землю, оказать нотариальные услуги, составить и проверить договор, получить разрешение на строительство, различные лицензии и многое другое.

Узнайте больше о широком спектре наших услуг в сфере недвижимости или свяжитесь с нами сегодня, чтобы получить бесплатную консультацию.

Как настроить PT PMA и оптимизировать налогообложение

1. Оптимизация налогообложения для вашей виллы в Улувату

Способ структурирования покупки имеет решающее значение и влияет на законность и налогообложение, если инвестиции предназначены для получения пассивного дохода. Лучший способ - создать PT PMA, чтобы:

• Легализуйте доходы
• Обеспечьте оптимизацию налогообложения путем реинвестирования части прибыли, осуществления части расходов до налогообложения и получения КИТАС для снижения налоговой ставки

Правительство облагает нерезидентов, получающих деньги из Индонезии, налогом в размере 20% и 11% НДС. Эта сумма сильно влияет на рентабельность инвестиций.

PT PMA платит налог всего 0,5%. И вы можете тратить часть дохода по компании до налогообложения, создавая значительную прибыль для покупателя. Когда вам нужно будет погасить прибыль, налог составит всего 10 %.

2. Как начать процесс создания PT PMA и покупки виллы в Улувату

Процесс прост и занимает около пяти-десяти рабочих дней. Это можно сделать удаленно и по низкой цене. Компании требуется минимум два акционера, и один человек может назначить зарубежную компанию или члена материнской компании вторым акционером, получив всего 0,1 %.

Директору компании необходимо подать заявку на получение KITAS (инвестор), чтобы получить налоговый номер и иметь возможность платить более низкую ставку налога на дивиденды.

Компания должна назначить одного директора и одного комиссионера. Директор имеет право открыть банковский счет. В год необходимо составлять несколько годовых отчетов, которые можно составлять удаленно.

Вот процесс и обязательства:

• Выберите название для компании
• Определите акционеров
• Назначить директора и уполномоченного (ими могут быть акционеры)
• Откройте банковский счет
• Report your <strong>LKPM Report each quarter
• Отчитывайтесь по налогу с января по апрель

Покупка виллы в Улувату - прекрасный проект, и вы обязательно добьетесь хорошего дохода от инвестиций, если сделаете это правильно. Свяжитесь с нами, чтобы узнать больше о процессе и обезопасить свои инвестиции.

Покупка виллы в Улувату: определение