Invertir en propiedades utilizando criptomonedas se ha vuelto cada vez más común en Bali, especialmente entre los nómadas digitales y los emprendedores tecnológicos que buscan convertir sus activos digitales en bienes inmuebles tangibles. A medida que Bali se posiciona como un centro global para el trabajo remoto y la inversión en tecnología, el interés por las transacciones inmobiliarias financiadas con criptomonedas sigue aumentando.
Sin embargo, el año 2026 marca un cambio fundamental en el entorno normativo de Indonesia. La Otoritas Jasa Keuangan (OJK) asumirá la supervisión total de los activos financieros digitales, lo que hará que las transacciones relacionadas con las criptomonedas estén sujetas a normas legales, fiscales y de cumplimiento más estrictas.
Si bien esta transición marca el fin de las prácticas informales, también proporciona una protección jurídica más clara, una mayor transparencia y una mayor seguridad para los inversores inmobiliarios que siguen la estructura correcta.
Este artículo explica las limitaciones legales, los cambios normativos y los pasos prácticos que deben seguir los inversores para invertir de forma segura y legal en propiedades utilizando criptomonedas en Bali.
Por qué no se puede pagar directamente con criptomonedas por una propiedad en Indonesia
Es fundamental comprender la Ley n.º 7 de 2011, que establece la rupia indonesia (IDR) como única moneda de curso legal para las transacciones en Indonesia. Incluso fijar los precios de los inmuebles en moneda extranjera ha dado lugar a sanciones en el pasado.
Aunque algunos vendedores pueden aceptar transferencias en criptomonedas, este tipo de acuerdos conllevan importantes riesgos legales. El pago directo en criptomonedas puede dar lugar a que el notario anule la escritura de la propiedad, lo que expone a los compradores a la pérdida de fondos y a derechos de propiedad inaplicables.
Algunos notarios pueden infringir la ley a sabiendas para obtener beneficios personales. Algunos vendedores solicitan el pago en criptomonedas para reducir su obligación tributaria. Recomendamos encarecidamente no participar en este tipo de prácticas, ya que recuperar los fondos en caso de disputa puede resultar difícil.
Las normas indonesias siguen los estándares internacionales en materia de lucha contra el blanqueo de capitales (AML) y verificación del origen de los fondos. La OJK, la policía o los funcionarios fiscales pueden solicitar en cualquier momento pruebas del origen y la transferencia de sus fondos.
| Plazo | Definición |
|---|---|
| Moneda de curso legal (IDR) | La rupia indonesia es la única moneda legal para las transacciones en Indonesia, según la Ley n.º 7 de 2011, que prohíbe la liquidación de transacciones inmobiliarias en criptomonedas. |
| Riesgo de escritura de propiedad no válida | La exposición legal que surge cuando un notario rechaza o anula una escritura debido a métodos de pago ilegales, lo que da lugar a derechos de propiedad inaplicables. |
| AML y origen de los fondos | Requisitos reglamentarios que exigen la prueba del origen legal y la trazabilidad de los fondos utilizados en transacciones inmobiliarias. |
¿Cómo ha cambiado la regulación de las criptomonedas en Indonesia en 2026?
A partir de enero de 2026, la supervisión regulatoria de los criptoactivos ha pasado completamente de Bappebti a la OJK. Los criptoactivos ahora se clasifican legalmente como activos financieros digitales (DFA) en lugar de materias primas. Este cambio tiene varias implicaciones:
- Supervisión a nivel institucional
Las bolsas indonesias autorizadas (PPMSE) operan bajo los mismos estándares rigurosos que los bancos y los corredores de bolsa. - La lista blanca
Solo los activos digitales aprobados por la OJK pueden negociarse legalmente y convertirse en moneda fiduciaria. Los principales activos, como BTC, ETH, USDT y USDC, siguen siendo aceptados en este marco.
La transición reduce significativamente la ambigüedad normativa, pero aumenta la aplicación de la ley contra las transacciones informales o que no cumplen con la normativa.
| Plazo | Definición |
|---|---|
| Supervisión de la OJK | Supervisión regulatoria por parte de la Autoridad de Servicios Financieros de Indonesia, que asumió el control total sobre los activos criptográficos a partir de enero de 2026. |
| Activos financieros digitales (DFA) | La clasificación jurídica de los criptoactivos en Indonesia, redefinida de materias primas a instrumentos financieros regulados. |
| Marco de activos aprobados | Un régimen de lista blanca bajo la OJK en el que solo los activos digitales aprobados pueden negociarse legalmente y convertirse en moneda fiduciaria. |
¿Cómo se gravan las criptomonedas cuando se utilizan para invertir en propiedades?
Una ventaja de invertir en Indonesia en 2026 es el régimen fiscal definitivo. Si desea comprar una propiedad con criptomonedas, primero debe convertir sus criptomonedas a IDR utilizando una casa de cambio local autorizada.
- Impuesto sobre la renta (PPh)
Se retieneun impuesto final del 0,21 % en origen por las conversiones de criptomonedas a monedas fiduciarias realizadas a través de las bolsas indonesias. El uso de bolsas extranjeras puede dar lugar a una tributación de hasta el 1 %. - Tratamiento del IVA
Según la PMK n.º 50 de 2025, las transacciones de criptomonedas a monedas fiduciarias están generalmente exentas del IVA, ya que las criptomonedas se consideran ahora valores en lugar de materias primas. - Impuestos sobre la adquisición de bienes inmuebles
Se siguen aplicando los impuestos estándar sobre la propiedad, incluido el impuesto del 5 % sobre la adquisición de bienes inmuebles en régimen de propiedad absoluta, mientras que las estructuras en régimen de arrendamiento siguen estando exentas de este impuesto.
¿Qué plataformas se pueden utilizar para convertir criptomonedas en Indonesia?
Para cumplir con la normativa indonesia, las criptomonedas deben convertirse a IDR a través de una plataforma de intercambio local autorizada. Las plataformas más utilizadas son:
La mayoría de los inversores extranjeros abren cuentas de cambio bajo su PT PMA, lo que permite que los fondos se conviertan legalmente, se transfieran a una cuenta bancaria indonesia y se utilicen para transacciones inmobiliarias con un claro registro de auditoría.
¿Cuál es la estructura jurídica recomendada para la inversión inmobiliaria basada en criptomonedas?
ILA Global Consulting recomienda un enfoque estructurado y conforme a la normativa para garantizar que los criptoactivos se conviertan en derechos de propiedad protegidos legalmente.
Paso 1: Establecer una PMA PT
Una PT PMA (empresa de propiedad extranjera) es el vehículo legal más seguro para los inversores extranjeros. Permite a la empresa poseer títulos Hak Guna Bangunan (HGB) o derechos de arrendamiento a largo plazo, protegiendo los activos bajo una estructura corporativa reconocida.
Paso 2: Convertir criptomonedas a través de una plataforma de intercambio autorizada
Las criptomonedas nunca deben transferirse directamente al vendedor. En su lugar, los activos deben convertirse a IDR a través de una bolsa indonesia autorizada y transferirse a una cuenta bancaria corporativa local. Este proceso garantiza el cumplimiento de los requisitos AML y de información.
En otras palabras, una vez que la empresa esté abierta, puedes abrir una cuenta bancaria en un banco tradicional. También puedes abrir una cuenta en Indodax y transferir tus criptomonedas a la cuenta de la empresa para comprar tu propiedad.
Paso 3: Realizar la debida diligencia legal y la revisión del contrato
Antes de liberar cualquier fondo del depósito en garantía, ILA lleva a cabo una exhaustiva diligencia debida. Nos aseguramos de que sus ganancias no se gasten en terrenos en los que no está legalmente permitido construir. La diligencia debida es necesaria para verificar:
- Cumplimiento de la normativa urbanística
- Limitaciones en la relación entre terreno y edificio
- Situación del pago de impuestos
- Derechos de acceso por carretera
- Historial de propiedad y gravámenes existentes
Los contratos también deben incluir cláusulas de protección que cubran los términos de entrega, las sanciones, los plazos de construcción, las responsabilidades fiscales, el mantenimiento del acceso y las obligaciones de concesión de licencias.
Paso 4: Realizar la transacción inmobiliaria ante notario público.
Una vez que los fondos están disponibles en IDR y se ha completado la diligencia debida, se firma el contrato de arrendamiento o Akta Jual Beli (AJB) ante notario. El notario verifica el pago legal en IDR antes de liberar los fondos al vendedor.
Con esta estructura, los criptoactivos se convierten a través de canales regulados, lo que garantiza el pleno cumplimiento de los requisitos contra el blanqueo de capitales y de información.
Invertir en propiedades en Bali con criptomonedas es ahora un proceso formal. Ahora que la OJK supervisa estas transacciones, las operaciones con activos digitales se someten a controles más estrictos, especialmente en lo que respecta al origen de los fondos y a la forma en que se declaran. Este cambio pone de relieve la necesidad de que los inversores sigan procedimientos claros y conformes con la normativa.
ILA Global Consulting asesora a inversores extranjeros sobre la constitución de sociedades PT PMA, el cumplimiento normativo en materia de criptomonedas y monedas fiduciarias, la diligencia debida en materia inmobiliaria y la estructuración de transacciones, garantizando que los activos digitales se conviertan en derechos de propiedad legalmente seguros según la legislación indonesia.
Contrate a ILA Global Consulting para estructurar correctamente su inversión inmobiliaria financiada con criptomonedas, mitigar el riesgo normativo y proteger sus activos antes de que se cierren las lagunas legales.
