Инвестиции в недвижимость с использованием криптовалюты становятся все более распространенными на Бали, особенно среди цифровых кочевников и технологических предпринимателей, стремящихся преобразовать цифровые активы в материальную недвижимость. Поскольку Бали позиционирует себя как глобальный центр удаленной работы и инвестиций в технологии, интерес к сделкам с недвижимостью, финансируемым криптовалютой, продолжает расти.
Однако 2026 год ознаменует собой критический сдвиг в регуляторной среде Индонезии. Otoritas Jasa Keuangan (OJK) возьмет на себя полный надзор за цифровыми финансовыми активами, в результате чего транзакции, связанные с криптовалютами, будут подчиняться более строгим правовым, налоговым и нормативным стандартам.
Хотя этот переход знаменует собой конец неформальных практик, он также обеспечивает более четкую правовую защиту, повышенную прозрачность и большую уверенность для инвесторов в недвижимость, которые следуют правильной структуре.
В этой статье объясняются правовые ограничения, изменения в законодательстве и практические шаги, которые инвесторы должны предпринять, чтобы безопасно и законно инвестировать в недвижимость на Бали с использованием криптовалюты.
Почему в Индонезии нельзя оплачивать недвижимость напрямую криптовалютой
Важно понимать Закон № 7 от 2011 года, который устанавливает индонезийскую рупию (IDR) в качестве единственного законного платежного средства для транзакций в Индонезии. Даже установление цен на недвижимость в иностранной валюте в прошлом приводило к санкциям.
Хотя некоторые продавцы могут принимать криптовалютные переводы, такие сделки сопряжены со значительными юридическими рисками. Прямая оплата в криптовалюте может привести к аннулированию нотариусом документа о праве собственности, что подвергнет покупателей риску потери средств и неисполнимости прав собственности.
Некоторые нотариусы могут сознательно нарушать закон в целях личной выгоды. Некоторые продавцы просят оплату в криптовалюте, чтобы уменьшить свои налоговые обязательства. Мы настоятельно не рекомендуем участвовать в таких схемах, так как в случае спора может быть сложно вернуть средства.
Индонезийские правила соответствуют международным стандартам по борьбе с отмыванием денег (AML) и проверке источников финансирования. OJK, полиция или налоговые органы могут в любое время запросить подтверждение происхождения и перевода ваших средств.
| Срок | Определение |
|---|---|
| Законное платежное средство (IDR) | Индонезийская рупия является единственной законной валютой для проведения транзакций в Индонезии в соответствии с Законом № 7 от 2011 года, запрещающим расчеты по сделкам с недвижимостью в криптовалюте. |
| Риск недействительности документа о праве собственности | Правовая ответственность, возникающая в случае, когда нотариус отказывается заверить или аннулирует документ в связи с незаконными методами оплаты, что приводит к недействительности прав собственности. |
| ПОД/ФТ и источники финансирования | Нормативные требования, обязывающие подтверждать законное происхождение и отслеживаемость средств, используемых в сделках с недвижимостью. |
Как изменилось регулирование криптовалют в Индонезии в 2026 году?
С января 2026 года регулирующий надзор за криптоактивами полностью перешел от Bappebti к OJK. Криптоактивы теперь юридически классифицируются как цифровые финансовые активы (DFA), а не как товары. Это изменение влечет за собой ряд последствий:
- Надзор на институциональном уровне
Лицензированные индонезийские биржи (PPMSE) работают в соответствии с теми же строгими стандартами, что и банки и биржевые маклеры. - Белый список
Только одобренные OJK цифровые активы могут легально торговаться и конвертироваться в фиатную валюту. Основные активы, такие как BTC, ETH, USDT и USDC, по-прежнему принимаются в рамках этой структуры.
Этот переход значительно снижает неопределенность в области регулирования, но усиливает меры по пресечению неформальных или несоответствующих требованиям сделок.
| Срок | Определение |
|---|---|
| Надзор OJK | Регуляторный надзор со стороны Индонезийского управления по финансовым услугам, которое с января 2026 года взяло на себя полный контроль над криптоактивами. |
| Цифровые финансовые активы (DFA) | Юридическая классификация криптоактивов в Индонезии, переопределенная с товаров на регулируемые финансовые инструменты. |
| Утвержденная структура активов | Режим белого списка в рамках OJK, при котором только утвержденные цифровые активы могут легально торговаться и конвертироваться в фиатную валюту. |
Как облагается налогом криптовалюта при использовании для инвестиций в недвижимость?
Одним из преимуществ инвестирования в Индонезию в 2026 году является режим окончательного налогообложения. Если вы хотите купить недвижимость с помощью криптовалюты, вам сначала необходимо конвертировать свою криптовалюту в индонезийские рупии (IDR) с помощью лицензированной местной биржи.
- Подоходный налог (PPh)
При конвертации криптовалюты в фиатную валюту через индонезийские биржи удерживаетсяокончательный налог в размере 0,21%. Использование иностранных бирж может привести к налогообложению в размере до 1%. - Налогообложение НДС
Согласно PMK № 50 от 2025 года, транзакции с криптовалютой в фиатную валюту, как правило, освобождаются от НДС, поскольку криптовалюта теперь рассматривается как ценная бумага, а не как товар. - Налоги на приобретение недвижимости
Продолжают применяться стандартные налоги на недвижимость, включая 5% налог на приобретение недвижимости в безусловном владении, в то время как объекты, находящиеся в аренде, по-прежнему освобождаются от этого налога.
Какие платформы можно использовать для конвертации криптовалюты в Индонезии?
В соответствии с индонезийским законодательством криптовалюта должна быть конвертирована в индонезийские рупии через лицензированную местную биржу. К числу широко используемых платформ относятся:
Большинство иностранных инвесторов открывают валютные счета под своим PT PMA, что позволяет легально конвертировать средства, переводить их на индонезийский банковский счет и использовать для сделок с недвижимостью с четким аудиторским следом.
Какова рекомендуемая правовая структура для инвестиций в недвижимость на основе криптовалюты?
ILA Global Consulting рекомендует использовать структурированный подход, соответствующий нормативным требованиям, для обеспечения преобразования криптоактивов в защищенные законом права собственности.
Шаг 1: Создание PT PMA
PT PMA (компания с иностранным капиталом) является наиболее безопасным юридическим механизмом для иностранных инвесторов. Он позволяет компании владеть правами Hak Guna Bangunan (HGB) или долгосрочными правами аренды, защищая активы в рамках признанной корпоративной структуры.
Шаг 2: Конвертируйте криптовалюту через лицензированную биржу
Криптовалюта никогда не должна передаваться напрямую продавцу. Вместо этого активы должны быть конвертированы в индонезийские рупии через лицензированную индонезийскую биржу и переведены на счет местного корпоративного банка. Этот процесс обеспечивает соблюдение требований AML и отчетности.
Другими словами, после открытия компании вы можете открыть счет в традиционном банке. Вы также можете открыть счет в Indodax и перевести свои криптовалюты на счет компании для покупки недвижимости.
Шаг 3: Проведение юридической экспертизы и проверки контракта
Прежде чем средства будут выпущены из эскроу, ILA проводит комплексную проверку. Мы гарантируем, что ваши доходы не будут потрачены на землю, на которой вам по закону не разрешено строить. Проверка необходима для подтверждения следующего:
- Соответствие зонированию
- Ограничения по соотношению земли и зданий
- Статус уплаты налогов
- Права доступа к дорогам
- История владения и существующие обременения
Контракты также должны включать защитные положения, касающиеся условий передачи, штрафных санкций, сроков строительства, налоговых обязательств, обслуживания доступа и лицензионных обязательств.
Шаг 4: Оформление сделки с недвижимостью в присутствии нотариуса
Как только средства в индонезийских рупиях становятся доступными и проверка благонадежности завершена, договор аренды или Akta Jual Beli (AJB) подписывается в присутствии нотариуса. Нотариус проверяет законность платежа в индонезийских рупиях, прежде чем перечислить средства продавцу.
Благодаря такой структуре криптоактивы конвертируются через регулируемые каналы, что обеспечивает полное соблюдение требований по противодействию отмыванию денег и отчетности.
Инвестирование в недвижимость на Бали с помощью криптовалюты теперь является официальным процессом. Сейчас, когда OJK контролирует эти транзакции, сделки с цифровыми активами подвергаются более строгой проверке, особенно в отношении источника средств и способа их отчетности. Это изменение подчеркивает необходимость для инвесторов следовать четким и соответствующим требованиям процедурам.
ILA Global Consulting консультирует иностранных инвесторов по вопросам создания PT PMA, соблюдения требований криптовалютного законодательства, проведения юридической экспертизы недвижимости и структурирования сделок, обеспечивая преобразование цифровых активов в юридически защищенные права собственности в соответствии с законодательством Индонезии.
Обратитесь в ILA Global Consulting, чтобы правильно структурировать свои инвестиции в недвижимость, финансируемые криптовалютой, снизить регуляторные риски и защитить свои активы до того, как будут устранены пробелы в законодательстве.
