Investir dans l'immobilier à l'aide de cryptomonnaies est devenu de plus en plus courant à Bali, en particulier parmi les nomades numériques et les entrepreneurs technologiques qui cherchent à convertir leurs actifs numériques en biens immobiliers tangibles. Alors que Bali se positionne comme une plaque tournante mondiale pour le travail à distance et les investissements technologiques, l'intérêt pour les transactions immobilières financées par des cryptomonnaies continue de croître.
Cependant, l'année 2026 marque un tournant décisif dans l'environnement réglementaire indonésien. L'Otoritas Jasa Keuangan (OJK) assumera la supervision complète des actifs financiers numériques, soumettant les transactions liées aux cryptomonnaies à des normes juridiques, fiscales et de conformité plus strictes.
Si cette transition marque la fin des pratiques informelles, elle offre également une protection juridique plus claire, une transparence accrue et une plus grande sécurité aux investisseurs immobiliers qui respectent la structure appropriée.
Cet article explique les restrictions légales, les changements réglementaires et les mesures pratiques que les investisseurs doivent respecter pour investir de manière sûre et légale dans l'immobilier à Bali en utilisant des cryptomonnaies.
Pourquoi vous ne pouvez pas payer directement en cryptomonnaie pour un bien immobilier en Indonésie
Il est essentiel de comprendre la loi n° 7 de 2011, qui établit la roupie indonésienne (IDR) comme seule monnaie légale pour les transactions en Indonésie. Même la fixation du prix d'un bien immobilier en devise étrangère a déjà donné lieu à des sanctions par le passé.
Bien que certains vendeurs acceptent les transferts en cryptomonnaie, ces arrangements comportent des risques juridiques importants. Le paiement direct en cryptomonnaie peut entraîner l'annulation de l'acte de propriété par le notaire, exposant les acheteurs à la perte de leurs fonds et à des droits de propriété inapplicables.
Certains notaires peuvent sciemment enfreindre la loi à des fins personnelles. Certains vendeurs demandent à être payés en cryptomonnaie afin de réduire leur charge fiscale. Nous vous déconseillons fortement de participer à de tels stratagèmes, car il peut être difficile de récupérer des fonds en cas de litige.
Les règles indonésiennes suivent les normes internationales en matière de lutte contre le blanchiment d'argent (AML) et de vérification de l'origine des fonds. L'OJK, la police ou les agents fiscaux peuvent à tout moment vous demander de fournir des preuves de l'origine et du transfert de vos fonds.
| Durée | Définition |
|---|---|
| Monnaie légale (IDR) | La roupie indonésienne est la seule monnaie légale pour les transactions en Indonésie en vertu de la loi n° 7 de 2011, qui interdit le règlement des transactions immobilières en cryptomonnaie. |
| Risque lié à un titre de propriété invalide | Le risque juridique qui survient lorsqu'un notaire refuse ou annule un acte en raison de méthodes de paiement illégales, rendant les droits de propriété inapplicables. |
| Lutte contre le blanchiment d'argent et provenance des fonds | Exigences réglementaires imposant la preuve de l'origine légale et de la traçabilité des fonds utilisés dans les transactions immobilières. |
Comment la réglementation des cryptomonnaies a-t-elle évolué en Indonésie en 2026 ?
Depuis janvier 2026, la surveillance réglementaire des crypto-actifs est entièrement passée de la Bappebti à l'OJK. Les crypto-actifs sont désormais légalement classés comme des actifs financiers numériques (DFA) plutôt que comme des matières premières. Ce changement a plusieurs implications :
de supervision au niveau institutionnel Les bourses indonésiennes agréées (PPMSE) fonctionnent selon les mêmes normes rigoureuses que les banques et les courtiers en valeurs mobilières.- La liste blanche
Seuls les actifs numériques approuvés par l'OJK peuvent être légalement négociés et convertis en monnaie fiduciaire. Les principaux actifs tels que BTC, ETH, USDT et USDC restent acceptés dans ce cadre.
Cette transition réduit considérablement l'ambiguïté réglementaire, mais renforce la répression des transactions informelles ou non conformes.
| Durée | Définition |
|---|---|
| Surveillance de l'OJK | Supervision réglementaire par l'Autorité indonésienne des services financiers, qui a pris le contrôle total des crypto-actifs à compter de janvier 2026. |
| Actifs financiers numériques (DFA) | La classification juridique des crypto-actifs en Indonésie, redéfinie de matières premières à instruments financiers réglementés. |
| Cadre approuvé pour les actifs | Un régime de liste blanche sous l'égide de l'OJK, dans lequel seuls les actifs numériques approuvés peuvent être légalement négociés et convertis en monnaie fiduciaire. |
Comment la cryptomonnaie est-elle imposée lorsqu'elle est utilisée pour investir dans l'immobilier ?
L'un des avantages d'investir en Indonésie en 2026 est le régime fiscal définitif. Si vous souhaitez acheter un bien immobilier avec des cryptomonnaies, vous devez d'abord convertir vos cryptomonnaies en IDR auprès d'une bourse locale agréée.
- Impôt sur le revenu (PPh)
Un impôt définitif de 0,21 % est prélevé à la source pour les conversions crypto-fiat effectuées via les bourses indonésiennes. L'utilisation de bourses étrangères peut entraîner une imposition pouvant atteindre 1 %.
s sur le traitement de la TVA En vertu du PMK n° 50 de 2025, les transactions crypto-fiat sont généralement exonérées de TVA, car les cryptomonnaies sont désormais considérées comme des titres plutôt que comme des marchandises.- Taxes sur l'acquisition de biens immobiliers
Les taxes foncières standard continuent de s'appliquer, y compris la taxe d'acquisition de 5 % sur les biens immobiliers en pleine propriété, tandis que les structures en location restent exonérées de cette taxe.
Quelles plateformes peuvent être utilisées pour convertir des cryptomonnaies en Indonésie ?
Pour se conformer à la réglementation indonésienne, les cryptomonnaies doivent être converties en IDR via une bourse locale agréée. Les plateformes couramment utilisées sont les suivantes :
La plupart des investisseurs étrangers ouvrent des comptes de change sous leur PT PMA, ce qui leur permet de convertir légalement leurs fonds, de les transférer vers un compte bancaire indonésien et de les utiliser pour des transactions immobilières avec une piste d'audit claire.
Quelle est la structure juridique recommandée pour les investissements immobiliers basés sur la cryptomonnaie ?
ILA Global Consulting recommande une approche structurée et conforme afin de garantir que les crypto-actifs soient convertis en droits de propriété protégés par la loi.
Étape 1 : Établir un PT PMA
Une PT PMA (société à capitaux étrangers) est le véhicule juridique le plus sûr pour les investisseurs étrangers. Elle permet à la société de détenir des titres Hak Guna Bangunan (HGB) ou des droits de bail à long terme, protégeant ainsi les actifs dans le cadre d'une structure d'entreprise reconnue.
Étape 2 : Convertir des cryptomonnaies via une plateforme d'échange agréée
Les cryptomonnaies ne doivent jamais être transférées directement au vendeur. Les actifs doivent plutôt être convertis en IDR par l'intermédiaire d'une bourse indonésienne agréée, puis transférés vers un compte bancaire d'entreprise local. Ce processus garantit la conformité aux exigences en matière de lutte contre le blanchiment d'argent et de déclaration.
En d'autres termes, une fois que la société est ouverte, vous pouvez ouvrir un compte bancaire dans une banque traditionnelle. Vous pouvez également ouvrir un compte chez Indodax et transférer vos cryptomonnaies vers le compte de la société afin d'acheter votre bien immobilier.
Étape 3 : Effectuer une vérification juridique préalable et examiner le contrat
Avant tout déblocage de fonds, ILA procède à une vérification préalable approfondie. Nous nous assurons que vos gains ne sont pas dépensés pour des terrains sur lesquels vous n'êtes pas légalement autorisé à construire. Une vérification préalable est nécessaire pour vérifier :
- Conformité au zonage
- Limitations relatives au ratio terrain/bâtiment
- Statut de paiement des impôts
- Droits d'accès routier
- Historique de propriété et charges existantes
Les contrats doivent également inclure des clauses de protection couvrant les conditions de transfert, les pénalités, les délais de construction, les responsabilités fiscales, la maintenance des accès et les obligations en matière de licences.
Étape 4 : Exécuter la transaction immobilière devant un notaire
Une fois les fonds disponibles en IDR et la diligence raisonnable effectuée, le contrat de location ou Akta Jual Beli (AJB) est signé devant un notaire. Le notaire vérifie la légalité du paiement en IDR avant de libérer les fonds au vendeur.
Grâce à cette structure, les crypto-actifs sont convertis par des canaux réglementés, garantissant ainsi le respect total des exigences en matière de lutte contre le blanchiment d'argent et de déclaration.
Investir dans l'immobilier à Bali avec des cryptomonnaies est désormais un processus officiel. L'OJK supervisant désormais ces transactions, les opérations sur les actifs numériques font l'objet de contrôles plus stricts, notamment en ce qui concerne la provenance des fonds et la manière dont ils sont déclarés. Ce changement souligne la nécessité pour les investisseurs de suivre des procédures claires et conformes.
ILA Global Consulting conseille les investisseurs étrangers sur la création de sociétés PT PMA, la conformité crypto-fiat, la diligence raisonnable en matière immobilière et la structuration des transactions, en veillant à ce que les actifs numériques soient convertis en droits de propriété juridiquement sûrs en vertu du droit indonésien.
Faites appel à ILA Global Consulting pour structurer correctement votre investissement immobilier financé par des cryptomonnaies, atténuer les risques réglementaires et protéger vos actifs avant que les lacunes en matière d'application de la loi ne soient comblées.
