Lombok se está convirtiendo rápidamente en la nueva joya de inversión para quienes desean invertir en propiedades, impulsada por la saturación del mercado de Bali y la caída del rendimiento de la inversión (ROI).
Debido a la creciente competencia y al enorme volumen de construcción, los inversores buscan ahora oportunidades a lo largo de la hermosa costa sur de Lombok, incluidas Kuta y Selong Belanak.
En este artículo, ofrecemos una visión estratégica de por qué el sur de Lombok está atrayendo a una nueva oleada de inversores y residentes, desde trabajadores a distancia hasta familias. Además, también le orientamos sobre cómo asegurar su inversión en este mercado emergente.
Detallamos la mejora de las infraestructuras, el precio de entrada en el mercado de Lombok, significativamente más bajo, y su mayor rentabilidad potencial(estimación futura del 9% al 15%) en comparación con la rentabilidad decreciente de Bali (5% al 9%).
Una ventaja clave es que Lombok ofrece principalmente propiedades en pleno dominio (HGB o SHMSRS) frente al mercado de Bali, predominantemente de arrendamiento, lo que proporciona un mayor potencial de plusvalía.
También proporcionamos directrices esenciales para asegurar su inversión, haciendo hincapié en la necesidad de una diligencia debida exhaustiva y definiendo la mejor estructura fiscal(PT PMA frente a individual) para maximizar su ROI global.
Aquí es donde ILA Global Consulting destaca. Durante años, hemos ayudado a cientos de clientes internacionales, incluidos aquellos que invierten en propiedades en Bali y Lombok, a navegar con precisión por las complejidades legales, fiscales y de inversión de Indonesia.
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¿Por qué Lombok se está convirtiendo en un nuevo polo de atracción de inversiones?
Mientras que Lombok atrajo durante años a surfistas que buscaban lugares remotos para practicar este deporte, ahora Kuta Lombok está viendo cómo trabajadores y familias de zonas remotas se trasladan al sur de la isla. Las infraestructuras han mejorado, y desde el Moto GP de Lombok, la isla ha ganado reconocimiento mundial.
Lombok ya no es el destino de mochileros que era antes; ha evolucionado hasta convertirse en un lugar donde la gente pasa el tiempo y busca invertir, trabajar, vivir y trasladarse con sus familias. Han surgido escuelas internacionales, y ahora las familias vienen a Kuta Lombok no sólo a pasar las vacaciones, sino a vivir allí.
Internet, carreteras, restaurantes internacionales y conexiones con aeropuertos internacionales (Singapur, Kuala Lumpur) parecen estar en marcha, preparando el auge de Kuta Sur. Otros proyectos gigantescos, como Marina Bay Lombok, también contribuyen al nuevo auge de la zona.
Términos clave de la evolución del mercado de Lombok
| Plazo | Definición |
|---|---|
| Kuta Lombok | El centro neurálgico de Lombok Sur, situado en la Zona Económica Especial (ZEE) de Mandalika, ha experimentado una rápida transformación, pasando de ser una remota zona de surf a un destino clave para la inversión y el estilo de vida. |
| Conexiones con aeropuertos internacionales | Se refiere a los vuelos directos del Aeropuerto Internacional de Lombok (BIL) a grandes centros como Singapur y Kuala Lumpur, que proporcionan un acceso crucial a inversores y residentes internacionales. |
| Marina Bay Lombok | Un proyecto gigantesco y de gran envergadura que contribuye al auge urbanístico de la zona y que suele incluir complejos turísticos de lujo, zonas residenciales e instalaciones frente al mar. |
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¿Por qué los precios más bajos de Lombok aumentan la rentabilidad futura?
Lombok ofrece un precio de entrada inferior al de otras islas, como Bali. Kuta Lombok y las diversas playas que rodean Lombok ofrecen una gama de precios sensiblemente inferior a la de Bali.
Los precios del suelo y los costes de construcción en Bali están alcanzando niveles que afectan a promotores e inversores. El precio de venta actual está afectando obviamente al rendimiento de la inversión (ROI), mientras que los promotores y agentes inmobiliarios minimizan los efectos basándose en el ROI de los últimos años.
Sin embargo, la tendencia actual en Bali afectará obviamente al ROI de los próximos años. Mientras que hace tres años aún era posible alcanzar un ROI del 20 o 25%, el actual oscila entre el 7 y el 13%.
Las personas que hayan adquirido una buena ubicación hace unos años no se verán afectadas, pero los nuevos compradores probablemente deban buscar otras oportunidades. Por ejemplo, Lombok ofrece una gama de villas a precios inferiores:
- Villas de entrada de 1 a 2 dormitorios: de 90.000 a 200.000 dólares
- Villas de 2 a 3 dormitorios: de 200.000 a 350.000 dólares
- Villas de lujo de gama alta: más de 350.000 dólares
Términos clave para la inversión inmobiliaria en Lombok
| Plazo | Definición |
|---|---|
| Entrada al mercado | El coste financiero inicial, significativamente inferior, necesario para adquirir una propiedad (terreno y/o villa) en Lombok, en comparación con los precios del mercado maduro y saturado de Bali. |
| Retorno de la inversión (ROI) | Medida de rendimiento que calcula la rentabilidad de una inversión. El texto destaca un menor ROI actual en Bali (7%-13%) y un mayor ROI potencial futuro en Lombok (9%-15%). |
¿Cómo es el proceso de propiedad en Lombok?
Históricamente, el mercado de Bali vendía principalmente propiedades en régimen de arrendamiento. Los promotores compraban propiedades en arrendamiento y las subarrendaban a sus clientes. A pesar de que el arrendamiento no es una propiedad, este tipo de contrato suele dar lugar a disputas entre el arrendador y el arrendatario.
Kuta Lombok y Selong Belanak ofrecen principalmente propiedades de dominio absoluto, como el proyecto Atrium en Kuta. Dichos proyectos transfieren la propiedad absoluta a su cliente mediante un título de estrato(SHMSRS) y HGB.
Algunos promotores, por limitaciones presupuestarias, siguen ofreciendo arrendamientos (Hak Sewa), pero la tendencia a la plena propiedad atrae a un número creciente de inversores. En otras palabras, Lombok ofrece ambos tipos de adquisición de propiedades, en función del presupuesto y las limitaciones del inversor.
La propiedad a través del HGB o del SHMSRS ofrece al inversor la posibilidad de apostar por una plusvalía. Al mismo tiempo, el Hak Sewa suele obligar al arrendatario a comprar más años en el futuro para poder revender el terreno.
Lombok Propiedad Comparación
| Característica | Se vende (HGB o SHMSRS) | Arrendamiento (Hak Sewa) |
|---|---|---|
| Propiedad | Sí | No |
| Transferible | Sí | Sí (para los años restantes) |
| Plusvalía | Alto potencial | Muy incierto |
¿Por qué Lombok ofrece una mayor rentabilidad que Bali?
Como ya se ha mencionado, el rendimiento esperado de la inversión en Bali está disminuyendo para el nuevo comprador. Mientras que la rentabilidad en Lombok aumenta, en Bali disminuye para quienes adquieren nuevas propiedades que no están bien situadas.
Lombok sigue ofreciendo una gran ubicación con una hermosa vista y está cerca de la playa. Algunas propiedades en Bali, que se venden como situadas cerca de Canggu o de la playa, como Padonan, están en realidad a 20 o 25 minutos de la playa. En cambio, las propiedades de Lombok suelen estar a 5 minutos a pie de una playa de arena blanca.
Comparación de la rentabilidad entre Bali y Lombok
| Métrica | Últimos 3 años (histórico) | ROI actual | Retorno futuro de la inversión (proyección) |
|---|---|---|---|
| Bali ROI | 20% a 25%. | 7% a 13 | 5% a 9%. |
| Lombok ROI | 40% | 6% a 14 | 9% a 15%. |
Cómo asegurar su inversión en Lombok
A pesar de lo prometedor de la inversión, es crucial asegurar adecuadamente su inversión en Lombok. Algunas estafas persisten, a pesar de las mejoras en el mercado inmobiliario.
Algunos terrenos aún carecen de certificados de propiedad y otros siguen en litigio; por lo tanto, es crucial llevar a cabo una diligencia debida exhaustiva en cada operación. En ILA Global Consulting, nos aseguramos de cubrir todos los aspectos de:
- Revisar su contrato o redactarlo para garantizar la protección adecuada
- Realizar la diligencia debida para comprobar la documentación, la propiedad, la vía de acceso y los impuestos.
- Analizar los números y ofrecer una visión sobre el grado de realismo del proyecto.
- Definir la mejor estructura fiscal para invertir en Lombok
El último punto también es esencial tenerlo en cuenta, ya que la forma en que invierta a través de una APM o bajo su propio nombre podría afectar sensiblemente al rendimiento global de la inversión y, en última instancia, a sus ingresos.
Lombok es un lugar nuevo y hermoso para invertir, pero debe tomarse con cautela. El índice de ocupación ha aumentado hasta una media del 51%, con una tasa superior, en torno al 80-95%, durante la temporada alta.
Términos clave para la inversión inmobiliaria en Lombok
| Plazo | Definición |
|---|---|
| Propiedad arrendada(Hak Sewa) | Derecho contractual a alquilar una propiedad por un plazo fijo (por ejemplo, 25-30 años) cuando el comprador no es propietario del terreno. Históricamente común en Bali, pero menos dominante en el mercado en desarrollo de Lombok. |
| Propiedad (SHMSRS o HGB) | La forma de propiedad inmobiliaria se ofrece principalmente en Lombok. El SHMSRS(Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun) concede la propiedad de unidades de apartamentos, mientras que el HGB(Hak Guna Bangunan) otorga el derecho a construir y utilizar terrenos, ofreciendo a los inversores posibilidades de plusvalía. |
| Plusvalía | El beneficio obtenido de la venta de una propiedad se calcula como la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra original. En un mercado en desarrollo como el de Lombok, las propiedades de dominio absoluto tienen un gran potencial. |
| PT PMA | La estructura de Sociedad de Responsabilidad Limitada de Propiedad Extranjera, que es la entidad jurídica recomendada para que los inversores extranjeros estructuren su inversión y maximicen su ROI global, frente a la compra a nombre individual. |
