Villa en Bali y Lombok: Cómo explotarla y maximizar su ROI

Para la mayoría de los inversores, la compra de una villa en Bali y Lombok es principalmente para obtener un retorno de la inversión (ROI) y los ingresos pasivos de su propiedad. Elegir una villa prometedora no garantiza necesariamente una fuerte rentabilidad.

Como hemos visto, los problemas fiscales y legales pueden afectar mucho a la rentabilidad de la inversión y, lo que es peor, convertirla en una pesadilla, como ejemplifica la reciente amenaza de destrucción de 50 villas en Uluwatu (Bali ) por cuestiones legales.

Este artículo trata sobre cómo explotar legalmente su inversión en villas en Bali y Lombok y cómo maximizar su ROI.

Basándose en años de éxito, ILA Global Consulting se ha ganado una sólida reputación por ayudar a clientes internacionales a gestionar los aspectos jurídicos y fiscales de las inversiones en villas en Indonesia.

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¿Cómo explotar una villa en Bali y Lombok para extranjeros?

Llevar a cabo la diligencia debida es el primer paso para asegurarse de que puede explotar legalmente una villa. Es crucial contar con un notario o abogado en Indonesia para realizar una diligencia debida sólida.

Por desgracia, la mayoría de las diligencias debidas se centran únicamente en la propiedad del terreno o la villa. Debe abarcar varios aspectos.

1. Zonificación y permiso de construcción para Villa

La zonificación define qué actividades están permitidas en función de la ubicación de la propiedad. Indonesia ha establecido varios tipos de zonificación con algunas subcategorías. He aquí la lógica principal:

• Zona verde y LSD: Esta zona no es adecuada para ningún negocio de alquiler de propiedades
• Zona Amarilla: Es una zona residencial donde las propiedades son para fines residenciales, la mayoría de las veces no se permite el alquiler diario para extranjeros
• Zona Rosa: Conocida como zona turística, esta zona es la más adecuada para el alquiler diario. Se pueden construir y alquilar legalmente hoteles, villas y apartahoteles.

Si la zona es adecuada, el promotor o el comprador pueden solicitar un permiso de construcción PBG. El permiso se concede si el plano del arquitecto se ajusta a los criterios definidos por el BPN y el PUPR. Debe obtener la aprobación de este plan antes de iniciar cualquier construcción.

Esta construcción debe respetar cierta proporción, como la proporción entre terreno y edificación, que corresponde a la huella del edificio. Por ejemplo, un ratio de edificabilidad del 60% significa que el terreno puede cubrirse y construirse al 60%.

Esta información es esencial, sobre todo porque algunos promotores promueven un número cada vez mayor de casas adosadas que cubren casi el 90% del terreno, si no el 100%.

Una reciente inspección reveló que 40 empresas de Bingin ocupaban terrenos públicos, mientras que algunos propietarios locales han vendido los terrenos a extranjeros como posible lugar para operar o abrir un negocio en el país. Una vez expedido el permiso de obras, puede iniciarse la construcción y, una vez finalizada, puede solicitarse un SLF (Sertifikat Laik Fungsi).

Este documento define la función del edificio y autoriza su uso previsto. Por ejemplo, si la propiedad es una villa residencial, puede obtener un SLF que la designe para fines residenciales.

El SLF puede solicitarse a nombre de un PT PMA (Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing) o del propietario del terreno, por ejemplo, pero no puede solicitarse a nombre personal de un extranjero.

Sin embargo, incluso con un permiso de construcción y un SLF, aún no puede explotar legalmente la villa. Estos documentos sólo confirman que la propiedad es adecuada y cumple la normativa. Para operar legalmente, aún tienes que solicitar una licencia que se ajuste a tu actividad empresarial.

2. Licencia Villa

Una vez construida legalmente la villa, el propietario o arrendatario debe solicitar una licencia comercial denominada NIB (Nomor Identification Business). Los ciudadanos indonesios pueden obtener esta licencia para pequeños negocios, mientras que los extranjeros pueden acceder a ella constituyendo una sociedad en Indonesia conocida como PT PMA.

Un extranjero no puede alquilar legalmente una propiedad en Indonesia sin la debida licencia comercial, aunque lo haga a través de una empresa de gestión inmobiliaria. La empresa de gestión de la propiedad se encarga de la limpieza, el mantenimiento y la comercialización, pero no solicita la licencia de la propiedad, ya que no es la propietaria de la villa.

Indonesia define 4 tipos de licencia comercial. Estos son:

• Hotel
• Aparthotel
• Pondok Wisata
• Villa.

Una PT PMA puede poseer y explotar legalmente hoteles y apartahoteles en zonas turísticas designadas. Mientras tanto, una licencia Pondok Wisata también puede aplicarse a zonas residenciales, dependiendo de la subcategoría. Sin embargo, desde 2021, las licencias de villa ya no están disponibles para las PT PMA.

Puede explotar legalmente una villa estableciendo una PT PMA con una licencia comercial para la gestión de reservas. Esta configuración le permite actuar como gestor de la propiedad, mientras que una empresa local o un terrateniente posee la licencia de explotación.

El extranjero con su PT PMA tendrá un acuerdo con el propietario de la tierra y pagar el impuesto en su nombre. Los ingresos percibidos en la empresa será legal y la propiedad explotada legalmente.

¿Cómo rentabilizar al máximo una villa en Bali y Lombok?

1. Comprar una villa como particular en Bali y Lombok

Una vez que la propiedad es legalmente operable, la segunda preocupación es cómo optimizar su ROI fiscal. Aunque algunos promotores y gestores inmobiliarios recomiendan invertir bajo un nombre personal y alquilar la villa de esa forma (lo cual no es legal), tampoco es eficiente desde el punto de vista fiscal.

Una empresa de gestión inmobiliaria que envía dinero al extranjero tiene que retener un impuesto del 20% (además del impuesto local del 10%) más el IVA (11%). Esos impuestos repercuten gravemente en la rentabilidad de la inversión, y los promotores no comunican la información o la reciben debido a un asesoramiento erróneo por parte del gestor inmobiliario.

Además, invertir como particular influye mucho en el beneficio a la hora de vender el inmueble. Como no residente, el extranjero pagará un impuesto del 20% sobre el importe bruto del arrendamiento. Además, la persona podría estar sujeta a otro impuesto en su país.

Recomendamos encarecidamente trabajar con un profesional para obtener una orientación completa sobre cómo asegurar su inversión y evitar riesgos al comprar una propiedad en Bali o Lombok.

2. Adquisición de una propiedad en virtud de un PT PMA en Bali y Lombok

Al comprar la propiedad bajo una PT PMA el extranjero puede optimizar su fiscalidad de varias maneras además de poder alquilar la propiedad legalmente. Una vez que compra o transfiere la empresa a una PT PMA, puede acceder a ciertas ventajas fiscales.

1. Como en muchos países del mundo, es posible hacer algunos gastos en la empresa antes de tomar el dinero en efectivo. Mientras que el dinero en efectivo como individuo será gravado al 20% +, la persona puede utilizar directamente una parte de los ingresos pasivos y tener algunos gastos bajo la empresa, tales como billetes de avión, restaurante del hotel, marketing, etc con el fin de reducir el beneficio imponible.
2. El beneficio restante puede distribuirse a los accionistas de la empresa con un tipo inferior al 10% si han solicitado un KITAS como inversores en la empresa.
3. El gobierno indonesio concede algunas exenciones fiscales, por ejemplo, a las personas que reinviertan sus dividendos durante al menos 3 años. Por ejemplo, con unos ingresos pasivos de 5.000 USD al mes, si la persona toma 3.000 USD, los 2.000 USD restantes no tributarán al cabo de 3 años. Los primeros 3 000 USD se gravarán al 10%, por lo que el impuesto total será de 300 en vez de 500.
4. Con otras estructuras optimizadas, la fiscalidad puede incluso reducirse a un tipo impositivo más bajo.

Inversión inmobiliaria como particulares frente a PT PMA

He aquí una comparación de la inversión inmobiliaria a través de la propiedad individual frente a una PT PMA, que abarca aspectos como la concesión de licencias y la legalidad, los permisos de construcción, los impuestos locales, la fiscalidad general y el impuesto sobre los dividendos.

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