Вилла на Бали и Ломбоке: как управлять ею и добиться максимальной рентабельности инвестиций

Для большинства инвесторов покупка виллы на Бали и Ломбоке - это прежде всего получение прибыли от инвестиций (ROI) и пассивного дохода от своей недвижимости. Выбор перспективной виллы не обязательно гарантирует высокую доходность.

Как мы уже видели, налоговые и юридические вопросы могут сильно повлиять на доходность инвестиций и, что еще хуже, превратить их в кошмар, примером чему может служить недавняя угроза разрушения 50 вилл в Улувату, Бали, из-за юридических проблем.

В этой статье мы расскажем о том, как легально управлять инвестициями в виллы на Бали и Ломбоке и как максимизировать их окупаемость.

Опираясь на многолетний успех, компания ILA Global Consulting завоевала прочную репутацию, помогая международным клиентам управлять юридическими и налоговыми аспектами инвестиций в виллы в Индонезии.

Наша команда уникальным образом сочетает глубокое знание местных условий с передовым международным опытом, разрабатывая решения, которые одновременно соответствуют требованиям и стратегически выгодны.

Благодаря проверенному опыту четкой коммуникации и методологии, ориентированной на клиента, ILA стала надежным консультантом для частных лиц и компаний, стремящихся создать надежное и устойчивое присутствие в Индонезии.

Как управлять виллой на Бали и Ломбоке для иностранцев?

Проведение надлежащей проверки - это первый шаг к тому, чтобы обеспечить законное управление виллой. Очень важно, чтобы нотариус или адвокат в Индонезии провели тщательную юридическую проверку.

К сожалению, в большинстве случаев due diligence фокусируется только на владении землей или виллой. Она должна охватывать несколько аспектов.

1. Разрешение на зонирование и строительство виллы

Зонирование определяет, какие виды деятельности разрешены в зависимости от местоположения объекта. В Индонезии установлено несколько типов зонирования с некоторыми подкатегориями. Вот основная логика:

• Зеленая зона и LSD: Эта зона не подходит для бизнеса по сдаче в аренду недвижимости
• Желтая зона: это жилая зона, где недвижимость предназначена для проживания и в большинстве случаев не допускает посуточной аренды для иностранцев.
• Розовая зона: известная как туристическая зона, эта зона наиболее подходит для посуточной аренды. Вы можете легально строить и сдавать в аренду отели, виллы и апарт-отели.

Если зона подходит, застройщик или покупатель может подать заявку на получение разрешения на строительство PBG. Разрешение выдается, если план архитектора соответствует критериям, определенным BPN и PUPR. План должен быть утвержден до начала строительства.

При строительстве необходимо соблюдать определенное соотношение, например, соотношение земли и застройки, которое соответствует площади застройки. Например, коэффициент застройки 60 % означает, что площадь участка может быть покрыта и застроена на 60 %.

Эта информация крайне важна, тем более что некоторые застройщики продвигают все большее количество таунхаусов, занимающих почти 90 % земли, а то и 100 %.

Недавняя проверка показала, что 40 предприятий в Бингине занимают общественные земли, а некоторые местные владельцы продали землю иностранцам в качестве возможного места для ведения или открытия бизнеса в стране. После получения разрешения на строительство можно приступать к строительству, а по его завершении - к оформлению SLF (Sertifikat Laik Fungsi).

Этот документ определяет назначение здания и разрешает его использование по назначению. Например, если объект недвижимости является жилой виллой, вы можете получить SLF, разрешающий его использование в жилых целях.

SLF может быть подан, например, на имя PT PMA (Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing) или землевладельца, но не может быть подан на личное имя иностранца.

Однако, даже получив разрешение на строительство и SLF, вы еще не можете законно эксплуатировать виллу. Эти документы лишь подтверждают, что недвижимость пригодна для проживания и соответствует нормам. Чтобы работать легально, вам необходимо подать заявку на получение лицензии, соответствующей вашему виду деятельности.

2. Лицензионная вилла

После того как вилла будет построена на законных основаниях, владелец или арендатор должен подать заявку на получение бизнес-лицензии, которая называется NIB (Nomor Identification Business). Граждане Индонезии могут получить эту лицензию для ведения малого бизнеса, в то время как иностранцы могут получить ее, зарегистрировав в Индонезии компанию, известную как PT PMA.

Иностранец не может легально арендовать недвижимость в Индонезии без соответствующей бизнес-лицензии, даже если это делается через компанию по управлению недвижимостью. Компания по управлению недвижимостью отвечает за уборку, обслуживание и маркетинг, но не подает заявку на получение лицензии на недвижимость, поскольку не является владельцем виллы.

В Индонезии существует 4 типа бизнес-лицензий. К ним относятся:

• Отель
• Апарт-отель
• Пондок Висата
• Вилла.

PT PMA может на законных основаниях владеть и управлять отелями и апарт-отелями в специально отведенных туристических районах. При этом лицензия Pondok Wisata может распространяться и на жилые районы, в зависимости от подкатегории. Однако с 2021 года лицензии на виллы больше не доступны для PT PMA.

Вы можете легально управлять виллой, создав PT PMA с бизнес-лицензией на управление бронированием и резервированием. Такая структура позволяет вам выступать в качестве управляющего недвижимостью, в то время как местная компания или землевладелец владеют лицензией на эксплуатацию.

Иностранец со своей PT PMA заключит договор с землевладельцем и будет платить налог от его имени. Доход, получаемый компанией, будет легальным, а собственность будет эксплуатироваться на законных основаниях.

Как сделать виллу на Бали и Ломбоке максимально рентабельной?

1. Покупка виллы в индивидуальном порядке на Бали и Ломбоке

После того как объект недвижимости юридически оформлен, возникает вторая проблема - как оптимизировать его финансовую окупаемость. Хотя некоторые застройщики и управляющие недвижимостью рекомендуют инвестировать средства под личным именем и сдавать виллу в аренду таким образом (что не является законным), это также неэффективно с финансовой точки зрения.

Компания по управлению недвижимостью, отправляющая деньги за границу, должна удерживать налог в размере 20% (в дополнение к 10%-ному местному налогу) плюс НДС (11%). Эти налоги серьезно влияют на доходность инвестиций, а застройщики не сообщают информацию или из-за неправильных советов, полученных от управляющего недвижимостью.

Кроме того, инвестирование в качестве физического лица сильно влияет на прибыль при продаже недвижимости. Будучи нерезидентом, иностранец заплатит налог в размере 20 % от общей суммы арендной платы. Кроме того, он может быть обязан уплатить еще один налог в своей стране.

Мы настоятельно рекомендуем обратиться к профессионалам, чтобы получить исчерпывающие рекомендации по обеспечению безопасности ваших инвестиций и предотвращению рисков при покупке недвижимости на Бали или Ломбоке.

2. Покупка недвижимости под PT PMA на Бали и Ломбоке

Приобретая недвижимость под PT PMA, иностранец может оптимизировать свои налоги несколькими способами, а также получить возможность сдавать недвижимость в аренду на законных основаниях. После покупки или передачи компании в PT PMA вы можете получить определенные налоговые преимущества.

1. Как и во многих других странах мира, прежде чем получить наличные, можно произвести некоторые расходы в рамках компании. В то время как наличные деньги как физического лица будут облагаться налогом по ставке 20%+, человек может использовать непосредственно часть пассивного дохода и произвести некоторые расходы в рамках компании, такие как авиабилет, гостиничный ресторан, маркетинг и т. д., чтобы уменьшить налогооблагаемую прибыль.
2. Оставшаяся прибыль может быть распределена между акционерами компании с более низкой ставкой в 10%, если они подали заявку на получение KITAS в качестве инвестора компании.
3. Правительство Индонезии предоставляет некоторые налоговые каникулы, например, для лиц, реинвестирующих свои дивиденды в течение как минимум 3 лет. Например, при пассивном доходе в 5000 долларов США в месяц, если человек забирает 3000 долларов США, то оставшиеся 2000 долларов США не будут облагаться налогом в течение 3 лет. Первые 3 000 USD будут облагаться налогом по ставке 10 %, так что общая сумма налога составит 300 вместо 500.
4. При использовании других оптимизированных структур налогообложение может быть даже снижено до более низкой ставки.

Инвестиции в недвижимость как частное лицо в сравнении с PT PMA

Вот сравнение инвестиций в недвижимость через индивидуальное владение и PT PMA, охватывающее такие аспекты, как лицензирование и законность, разрешения на строительство, местные налоги, общее налогообложение и налог на дивиденды.

Ваша вилла - это главный актив. Давайте превратим ее в прибыльный и полностью отвечающий всем требованиям бизнес. Свяжитесь с нами, чтобы получить консультацию по нашим услугам по управлению виллой и налогообложению.